签约合同书范文
时间：2023-11-01 00:09:46
签约合同书篇1
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间
提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清，且太过于概括性，实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失（如利息损失、购买机会损失等），预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。”该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
签约合同书篇2
Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.
关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同
Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading
1商品房买卖中的合同
1.1商品房认购书的基本内容
1.1.1商品房认购书的概念在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。
1.1.2商品房认购书的特征商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。
1.1.3商品房认购书的法律规定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。
1.2商品房预售合同
1.2.1商品房预售合同含义商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]
1.2.2商品房预售合同特征商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。
1.2.3商品房预售合同的法律规定在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4]
1.3商品房买卖合同
1.3.1商品房买卖合同《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1.3.2商品房买卖合同的法律规定买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。
2商品房买卖中的合同之间的关系
2.1商品房买卖中合同的相同之处商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。
2.2商品房买卖中合同的区别
2.2.1合同签订的阶段不同商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。
2.2.2出卖方所具有的条件不同商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
2.2.3合同的内容不同商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。
2.2.4合同的法定形式不同法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。
2.2.5法律后果不同认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。
当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
3签订合同时的风险防范
3.1签合同时要注意的共同事项
3.1.1审查卖方的资质证书房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。
3.1.2将卖方宣传的优惠尽量写入合同卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。
3.2不同合同的风险防范
3.2.1防止被商品房认购书套牢的防范①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。
3.2.2签订商品房预售合同的风险防范①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]
3.2.3现房买卖合同履行中的风险防范现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。
参考文献：
[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.
[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.
[4]《城市房地产管理法》第四十四条.
签约合同书篇3
【1】签约仪式主持词
尊敬的各位领导、同志们：
大家上午好!
今天，我们在这里隆重举行市检察院和XX镇合作共建XX村电子监控系统签字仪式。
出席今天签约仪式的市领导有：XXX、XXX。出席签字仪式的区领导有：XXX、XXX。参加今天签字仪式的镇领导是：XXX、XXX。
让我们以热烈的掌声，对各位领导和嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢!
今天的签约仪式主要有六项议程：
一是镇领导致欢迎词;
二是村党支部书记汇报村情况;
三是市检察院、镇政府负责人签订《工作备忘录》;
四是市领导讲话;
五是首都综治办领导讲话;
六是区领导讲话。
首先，请镇领导致欢迎词;
下面进行第二项议程，请村党支部书记汇报村基本情况;
下面进行第三项议程，有请市检察院、镇政府负责人签订《关于共同做好xxx帮扶工作备忘录》。(请工作人员做好准备)
(签字后)下面由我宣读《备忘录》的内容。让我们以热烈的掌声庆祝签字圆满成功!
下面进行第四项议程，请市领导讲话!大家欢迎!
下面进行第五项议程，请首都综治办领导讲话，大家欢迎;
下面进行第六项议程，请区领导讲话!大家欢迎!各位领导、同志们：今天，我们成功举行了合作共建的签字仪式，共同见证了这一激动人心的时刻。市区领导对这次合作共建提出了很高的要求，我们一定要在实际工作中抓好贯彻落实。再次感谢大家百忙之中莅临X镇，参加与市检察院合作共建签字仪式!希望镇党委、镇政府要以这次合作共建为契机，在市领导的亲切关怀下，在区委区政府的正确领导下，在各级部门的大力支持下，奋勇拼搏、开拓进取，为建设平安宜居、充满活力、和谐幸福的x镇而努力奋斗!
现在，我宣布：签字仪式到此结束!
再一次衷心感谢各位领导的光临，祝大家身体健康，万事如意!谢谢!
【2】签约仪式主持词
尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们：
四月的中原大地，春风送暖，百花盛开。美丽的漯河迎来了一个让世界关注的重要时刻，双汇集团与日本火腿集团5000万只肉鸡项目合资签约仪式，将在这里隆重地举行，这标志着中日两国肉类行业的两位巨人再度携手，共创未来。
首先，我向大家介绍出席本次签约仪式的各级领导：
中共漯河市委书记靳克文先生，市委副书记、市长祁金立先生，市委副书记张社魁先生，市人大主任雷建民先生，市政协主席王俊才先生......。
出席签约仪式的日方代表有：日本火腿集团社长 小林浩 先生......。
参加签约仪式的中方代表有：双汇集团万隆董事长及集团所有高层领导。
出席签约仪式的还有漯河市发改委、市大项目办公室、商务局、国土局、畜牧局、农业局、环保局......的负责同志。以及在本项目实施过程中，给予我们大力支持的源汇区、召陵区、郾城区区委、区政府的主要负责同志，临颍县、舞阳县县委、县政府的主要领导同志等。
光临签约仪式的新闻媒体有：河南电视台、河南日报、河南广播电台、漯河电视台、漯河有线电视台、漯河日报社......等省市新闻媒体的记者朋友们;还有与我们精诚合作、共谋发展的漯河电力公司、漯河联通公司、漯河市农行的朋友们。让我们用热烈的掌声对出席签约仪式的各级领导、各位来宾和各位朋友表示诚挚的欢迎和衷心的感谢!
今天签约仪式共有四项议程，下面进行第一项：有请双汇集团董事长万隆先生致辞;
现在，会议进行第二项，有请日本火腿集团社长 小林浩 先生致辞;
现在，会议进行第三项，有请漯河市委常委、副市长曹存正先生做重要讲话。
各位领导、各位来宾、朋友们：双汇集团万隆董事长向我们介绍了项目规划情况以及肉鸡产业的发展前景;小林浩社长表达了与双汇合作的良好愿望和信心，曹市长代表市政府对中日双方的项目合作寄予了厚望，表达了美好的祝愿。我们相信，有漯河市委、市政府的大力支持，有合资双方的强强联手，5000万只肉鸡合资项目必将取得圆满成功!
现在，会议进行第四项，中日双方代表签署合资协议。有请市委书记靳克文书记，祁金立市长...... ...... 到主席台见证签字。
有请双汇集团万隆董事长、日本火腿集团 小林浩 社长到主席台签字。
各位领导、各位来宾、朋友们：今天，我们共同见证了这一激动人心的时刻，它将永载双汇史册、永载日本火腿集团的史册、永载漯河市社会经济发展的史册。让我们举起喜庆的酒杯，共同祝贺双汇集团和日本火腿集团再次合作成功!
【3】签约仪式主持词
各位、各位来宾、各位朋友，女士们、先生们：
下午好!
荷花盛开、喜迎宾朋的美好时刻，里隆重举行XXXX年XX荷藕节投资环境推介暨项目签约仪式，展示活动，增进，互惠合作。这是我县大开放大招商大发展的体现，实施工业化、城镇化战略的举措。，我谨代表活动筹委会，向参加签约仪式的各位来宾，表示热烈的欢迎!
参加签约仪式的有来自美国、德国、日本、意大利、加拿大、印度尼西亚、台湾、香港等和地区国内企业的来宾代表，XX县四套班子全体，县各镇、开发区和人，企业人。
签约仪式主要有四项议程。
请中共XX县委书记XXX先生致词，大家欢迎。
〔主持人退场，县委书记XXX先生上场致词〕
〔县委书记XXX先生致词完毕退场，主持人上场〕
刚才县委书记XXX先生以热情、真诚的讲话，表达了XX与中外客商携手发展、共创辉煌的美好心愿。下面，项议程，请各位来宾观看专题片《魅力XX》。
〔来宾观看专题片《魅力XX》完毕，主持人上场〕
为便于各位来宾XX，寻求合作，下面，项议程，请中共XX县委副书记、县长XXX先生致XX投资环境推介词，大家欢迎。
〔主持人退场，县长XXX先生上场致XX投资环境推介词〕
〔县长XXX先生致XX投资环境推介词完毕退场，主持人上场〕
刚才，县长XXX先生介绍了我县区位条件、园区开发、产业发展、资源优势、投资环境等情况，欢迎各位来宾就有兴趣的合作领域，更地和洽谈。
下面，项议程，举行合作项目签约仪式，请县委书记XXX先生，县委副书记、县长XXX先生，县人大主任XXX先生，县委常委、县开发区工委书记XXX先生，县委常委、政法委书记XXX先生，县委常委、组织部长XXX先生，县委常委、宣传部长XXX女士，县委常委、人武部政委XXX先生，县副县长XXX先生，县政协副主席XXX先生，上台见证。
批签约，分别是塑胶机械、服装电子、水暖器材、木制玩具、阀门管件、环保设备、创业园、塑胶工艺项目，下面请：
〔名单及签约项目酌情一一予以公布、介绍〕
双方参加签字的人员签字台签约。
〔签约人按主持人的唱喏声上台签约，主持人〕
签约合同书篇4
定金有立约定金（订约定金）、成约定金、解约定金、证约定金、违约定金等各种类型。但在最高人民法院担保法司法解释施行之前，我国法律规定的主要是指违约定金。而担保法解释承认了除违约定金以外的其它类型定金的效力，其中第一百一十五条就是对立约定金的明确规定。立约定金也可以被称为是主合同的订立而签订的从合同，特点在于，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有联系。在主合同订立之前就已成立。凡在认购书、意向书一类协议中设定立约定金的，其法律效力自当事人实际交付定金时产生，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的一方当事人就应当受到定金处罚。因此，我们认为，在实践中不能把认购书、意向书中约定的定金性质都认为立约定金，否则对购房者极为不利。如：因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。
二、严格以认购书约定的条件为准，可区别于以下几种情况。
首先，如果认购书并没有明确约定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，而开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。其次，如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照担保法的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；再次，如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。
三、开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。
签约合同书篇5
就业协议与劳动合同是用人单位录用毕业生时所订立的书面协议，但两者分处两个相互联系的不同阶段，表现在：
1、毕业生就业协议是毕业生在校时，由学校参与见证的，与用人单位协商签订的，是编制毕业生就业计划方案和毕业生派遣的依据，劳动合同是毕业生与用人单位明确劳动关系中权利义务关系的协议，学校不是劳动合同的主体，也不是劳动合同的见证方，劳动合同是上岗毕业生从事何种岗位、享受何种待遇等权利和义务的依据。
2、毕业生就业协议的内容主要是毕业生如实介绍自身情况，并表示愿意到用人单位就业、用人单位表示愿意接收毕业生，学校同意推荐毕业生并列入就业计划进行派遣。劳动合同的内容涉及劳动报酬、劳动保护、工作内容、劳动纪律等方方面面，更为具体。劳动权利义务更为明确。
3、一般来说就业协议签订在前，劳动合同订立在后，如果毕业生与用人单位就工资待遇、住房等有事先约定，亦可在就业协议备注条款中予以注明，日后订立劳动合同对此内容应予认可。
4、就业协议是毕业生和用人单位关于将来就业意向的初步约定，对于双方的基本条件以及即将签订劳动合同的部分基本内容大体认可，并经用人单位的上级主管部门，高校毕业生和用人单位签字盖章承诺履行协议，高校不作为第三方。高校只在“有关信息及意见”一栏填写（或制作长条章加盖）学校的联系电话、邮箱、邮寄地址及相关意见等信息。一经毕业生、用人单位、高校、用人单位主管部门签字盖章，即具有一定的法律效应，是编制毕业生的就业计划和将来可能发生违约情况时的判断依据。
5、现实中就业协议存在的尴尬现象，必须先签订就业协议，学校才发毕业证的现象（不签三方，不发毕业证）。这样，就业协议不是毕业生和用人单位关于将来就业意向的初步约定，而是未毕业生和用人单位关于将来就业意向的初步约定。
2、主要条款
主要内容
就业协议书的基本内容：
（1）高校毕业生基本情况，应包括：姓名、性别、身份证号、专业、学制、毕业时间、学历、联系方式等。
（2）用人单位基本情况，应包括：单位名称、组织机构代码、单位性质、联系人及联系方式、档案接收地等。
（3）高校毕业生和用人单位约定的有关内容，可包括：工作地点及工作岗位；户口迁入地；违约责任；协议自动失效条款、协议终止条款；双方约定的其他事宜。
（4）各方应严格履行协议，任何一方若违反协议，应承担违约责任。
（5）其他补充协议。
协议包括
由甲方（用人单位）和乙方（高校毕业生），同意签订如下协议：
（1）甲方应如实向乙方介绍情况，经了解，同意接受乙方，并负责有关接受手续。
（2）乙方应如实向甲方介绍情况，同意到甲方工作，服从甲方的工作安排。
（4）甲乙双方如有其他约定，应在备注栏明确，并视为本协议书的一部分。
（5）双方中有一方要变动协议，须提前一个月征得对方的同意，否则按违约处理。
（6）本协议一式三份，分别由甲方、乙方和学校就业工作部门留存，复印件无效。
（7）就业协议书由各省级高校毕业生就业工作主管部门或高等学校印制，由高等学校统一发放给毕业生。
3、协议签订
签订原则
是指双方在订立就业协议时必须遵循的基本准则。
1、主体合法原则：
签订就业协议的当事人必具备合法的主体资格。
对毕业生而言，就是必须要取得毕业资格，如果学生在派遣时未取得毕业资格，用人单位可以不予接收而无须承担法律责任。对用人单位而言，用人单位必须具有从事各项经营或管理活动的能力，单位应有录用毕业生计划和录用自，否则毕业生可解除协议而无须承担违约责任。
2、平等协商原则：
就业协议的双方在签订就业协议时的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给另一方。学校也不得采用行政手段要求毕业生到指定单位就业（不包括有特殊情况的毕业生），用人单位亦不应在签订就业协议时要求毕业生交纳过高数额的风险金、保证金。双方当事人的权利义务应是一致的。除协议书规定内容外，双方如有其他约定事项可在协议书“备注”内容中加以补充确定。
签订步骤
就业协议的订立一般要经过两个步骤，即要约和承诺。
1、要约
毕业生持学校统一印制的就业推荐表或复印件参加各地供需洽谈会（人才市场），进行双向选择，或向各用人单位寄发书面材料，应视为要约邀请，用人单位收到毕业生材料，对毕业生进行考察后，表示同意接收并将回执寄到高校毕业生就业工作部门或毕业生来人，应为要约。
2、承诺
毕业生收到用人单位回执或通过其他方式得到用人单位答复后，从中作出选择并到学校毕业生就业工作部门领取就业协议书，与用人单位签订协议，即为承诺。由于毕业生就业工作比较繁琐，比较具体，有时很难明确分为要约和承诺两个步骤。比如：有的毕业生参加公务员考试，达到面试线后，到用人单位参加面试、体检，用人单位也对毕业生进政审、阅档，表示同意接收，在这种情况下，毕业生应与该用人单位签订就业协议，而不应再
选择其他单位。又如，用人单位到学校挑选毕业生，毕业生自己主动报名，经学校积极推荐，用人单位也表示同意接收，但要回到单位后再正式发函签协议，在这种情况下，毕业生也应安心等待与用人单位签约，而不能出尔反尔，以未正式签协议为由，置学校信誉于不顾，在这过程中与其他单位签约，这样也浪费了其他毕业生的就业机会。
签订注意
1、毕业生和用人单位达成协议并在就业协议书上签名盖章，用人单位应在协议书上注明可以接收毕业生档案的名称和地址。
2、用人单位上级主管部门批准盖章。
3、用人单位必须在与毕业生签订协议书起的十个工作日内将协议书送学校毕业生就业的工作部门。
4、由毕业生就业工作部门在协议书“乙方基本信息”中的“学校有关信息及意见”一栏填写（或制作长条章加盖），补盖学校就业部门公章，并及时将协议书反馈用人单位。
4、无效协议
概念
无效协议是指欠缺就业协议的有效要件或违反就业协议订立的原则从而不发生法律效力，无效协议自订立之日起无效。
例子
1、有的就业协议书对毕业生显失公平，或违反公平竞争、公平录用的原则。
2、采取欺骗等违法手段签订的就业协议无效，如用人单位未如实介绍本单位情况，根本无录用计划而与毕业生签订就业协议。无效协议产生的法律责任应由责任方承担。
5、协议解除
概念
为了维护就业协议书的严肃性和学校的声誉，毕业生与用人单位签订了《就业协议书》后，毕业生和用人单位都应认真履行协议。倘若毕业生因特殊原因要求违约，应承担违约责任。已签订《就业协议书》的毕业生，如要违约，需办理解约手续。
步骤
1、到原签协议书的单位办理书面同意的解约函（盖单位公章）。
2、向学校毕业生就业工作部门提出书面申请（阐明解约理由），并附上单位及上级人事主管部门审核同意的解约函，交招生就业办。
3、学校毕业生就业工作部门根据有关规定审批换发新的《就业协议书》
就业协议的解除分为单方解除和二方解除。
单方解除，包括单方擅自解除和单方依法或依协议解除。单方擅自解除协议。属违约行为，解约方应对另一方承担违约责任。单方依法或依协议解除，是指一方解除就业协议有法律上的或协议上的依据，如学生未取得毕业资格，用人单位有权单方解除就业协议，毕业生录用之后，可解除就业协议，或依协议规定，毕业生未通过用人单位所在地组织的公务员考试，用人单位有权解除协议，此类单方解除，解除方无须对另一方承担法律责任。
二方解除
二方解除是指毕业生和用人单位双方经协商一致，消灭原订立的协议，使协议不发生法律效力。此类解除因是双方当事人真实意思表示一致的体现，双方均不承担法律责任，双方解除应在就业计划上报主管部门之前进行，如就业派遣计划下达后双方解除，还须经主管部门批准办理调整改派。
6、违约后果
定义
就业协议书一经毕业生、用人单位签署即具有法律效力，任何一方不得擅自解除，否则违约方应向权利受损方支付协议条款所规定的违约金，从实际情况来看，就业违约多为毕业生违约。
违约结果
毕业生违约，除本人应承担违约责任，支付违约金外。往往还会造成其他不良的后果，主要表现在：1、就用人单位而言，用人单位往往为录用一毕业生做了大量的工作，有的甚至对毕业生将要从事的具体工作也有所安排。同时毕业生就业工作时间相对比较集中，一旦毕业生因某种原因违约，势必使用人单位的录用工作付之东流，用人单位若另起炉灶，选择其他毕业生，在时间上也不允许。从而给用人单位工作造成被动。2、就学校而言，用人单位往往将毕业生违约行为认为是学校的行为，从而影响学校和用人单位的长期合作关系。用人单位由于毕业生存在违约现象，而对学校的推荐工作表示怀疑。从历年上情况来看，一旦毕业生违约，该用人单位在几年之内不愿到学校来挑选毕业生。面对激烈的就业竞争，用人单位需求就是毕业生择业成功的前提，如此下去，必定影响今后学校的毕业生就业工作。同时影响学校就业计划方案的制定和上报，并影响学校的正常派遣工作。3、就其他毕业生而言，用人单位到校挑选毕业生，一旦与某毕业生签订就业协议，就不可能再录用其他毕业生。若日后该毕业生违约，有些当初希望到该用人单位工作的其他毕业生由于录用时间等原因，也无法补缺，造成就业信息的浪费，影响其他毕业生就业。因此，毕业生在就业过程应慎重选择，认真履约。
7、意义
概述
就业协议作为用人单位、毕业生之间双方的一份意向性协议，不仅能为毕业生解决工作问题，保障毕业生在寻找工作阶段的权利与义务；同时，也保障了用人单位能够从不同学校找到合适，优秀的毕业生。
具体作用
第一、保障毕业生在寻找工作阶段的权利与义务，约束签订劳动合同的时间，劳动合同的内容等。当发现所要签订的劳动合同与就业协议不一致，特别是出现对维护毕业生权益不利的情况时，毕业生应该要求用人单位按照已经签订生效的就业协议，制定新的劳动合同，使其内容符合就业协议。
第二、保障用人单位能方便地直接从学校方面调出该毕业生真实的档案、资料。次乃令用人单位能够方便，清楚了解毕业生真实情况。
8、注意事项
一般事项
须注意的是学校同意盖章这一步一定要最后执行以保护学生的权益高校毕业生就业必须由毕业生、用人单位和学校签署就业协议书。就业协议书一式三份，毕业生、用人单位和学校各执一份。就业协议书由国家或市高校毕业生就业主管部门统一制表。
（一）毕业生和用人单位在就业协议书上签名盖章；
（二）用人单位上级主管部门批准盖章；
（三）用人单位必须在与毕业生签署协议书起的15天内，将协议书送学校毕业生就业工作部门；
（四）学校同意盖章，并及时将意见反馈用人单位。
采用欺骗等手段签署的就业协议书无效，并由欺骗责任方承担违约责任
（五）毕业生如需调整就业单位，在本市、县、区范围内的，由当地毕业生就业主管部门办理调整手续；跨地区，由两地毕业生就业主管部门办理调整手续；从市、县、区调整到省级、中直单位，或从省级、中直单位调整到市、县、区的，跨省（自治区、直辖市）调整就业去向，由省高校毕业生就业指导中心办理，每位毕业生只允许调整一次就业单位。
1、毕业生办理就业手续截止日期为6月30日。
2、毕业生办理就业调整时，须携带如下材料：
A原就业报到证
B以前已落实就业单位的，须出具原就业单位同意解除协议并经上级就业工作部门审核同意的书面意见。
C现已落实单位的，须出具与就业单位签订的并经上级就业工作部门审核同意的就业协议书，或是就业单位出具的，并经上级就业工作部门审核同意的书面接收意见。
3、已落实单位的毕业生如落实新用人单位，可凭原就业协议书（一式三份）和解除协议证明，向招生就业办申请换发新就业协议书（每位毕业生只允许换1次），改派由学生自行到省教育厅签发新的就业报到证。
（六）各类证件遗失怎么办？
毕业证书遗失：本证遗失不补，学校给予出具证明。
学位证书遗失：本证遗失不补，学校给予出具证明。
户口迁移证遗失：向发证户籍中心挂失，并补办。
就业协议书遗失：登报申明作废，携带报纸及系审核同意的书面材料到招生就业办补办。（指已签好的就业协议书）。
毕业生如遗失《就业协议书》，请于就近的报刊登报声明作废，随带报纸经所在系负责
大学生就业工作的老师签署意见，至招生就业办，招生就业办审核同意后，予以补发。补发的《就业协议书》上注明“该生原件已遗失，此份为遗失补办件”，以示有别于正式的《就业协议书》。
毕业生如谎报遗失《就业协议书》，视情节轻重给予相应校规校纪处分。
协议区分
大学生毕业前后往往要签署三份协议：实习协议、就业协议、劳动合同，但是不少学生和用人单位都不能区分三份协议的特点和效力。
实习协议是指在校学生通过参加实习单位的实际工作进行实践学习，明确双方权利义务的协议；
就业协议是指在校学生毕业前与学校、用人单位三方签订的协议，目的在于约束学生和用人单位在毕业后建立劳动关系；
劳动合同是指劳动者与用人单位建立劳动关系，明确双方权利义务关系的合同。
签约合同书篇6
论文关键词 仲裁协议第三方 书面签署 提单仲裁条款 相对性
一、仲裁协议第三方的概述
(一)概念
仲裁协议第三方指原当事人之间签订有效的仲裁协议,非签字第三方基于其行为实质上享有合同权利义务或仅因法律的规定,在取得仲裁协议当事人身份后参与仲裁的非签字当事人。
(二)产生背景
仲裁纠纷解决机制是以当事人自愿为前提的,如果没有当事人的自愿合意,就没有仲裁的产生。自愿是当事人的内心想法,只有通过外在表现想法才能得到法律认可,仲裁协议便是表达“一致同意”的法律化形式。按《纽约公约》,仲裁协议有“书面”及“签署”的要求,一份书面签署的仲裁协议才是表达仲裁意愿的完美体现。对“书面”及“签署”的要求可看出仲裁协议仅对签字当事人有约束力,没有在书面的仲裁协议上签字的当事人不受约束。又由于仲裁协议受合同相对性原则约束,因此传统理论认为仲裁协议也只约束仲裁协议上签字的双方当事人。
然而,对书面签署的要求会降低仲裁的效率,并将愿意仲裁的人排除在外,限制仲裁的发展。随着信息技术的发展,电子数据交换等新通讯方式对仲裁协议的传统书面形式提出了挑战。且随着现代商业模式的复杂化,含有仲裁条款的主合同在签订后可能有其他当事人参与,争议也可能发生在合同当事人与非当事人间。一味地拒绝非签字第三方参加仲裁,会导致在仲裁后紧接着一场诉讼,不利于交易的进行。随着对书面签署要求的扩大理解,合同相对性效力的不断削弱,仲裁协议固守的法理发生了动摇。因此法学理论逐渐鼓励仲裁协议的效力从当事人向未签字的第三方扩张。
(三)法律突破
为适应时代的需要,传统仲裁协议的效力被赋予新的内涵——在合理与必要的情形下,仲裁协议的适用范围与作用可扩张到仲裁协议表面形式未签署的第三方当事人。现行法律体系对未签字人是有一定支持的,第三方可以直接通过法律的规定取得仲裁协议当事人的地位而参与仲裁,并且在参与仲裁后其所取得的仲裁权利义务,使用的仲裁程序等,都与普通仲裁无任何区别,因此我们只需探讨他们如何取得仲裁协议当事人的地位就可以构建出未签字当事人参与仲裁的体系。?P
1.意思自治原则
传统上只有意思自治才是仲裁条款在当事人间产生效力的决定因素。任何背离该原则的理论,都需要充分说明其作为一种法理的理由。?Q笔者认为,仲裁协议第三方是对传统意思自治原则的发展,而不是否定。传统的意思自治原则被僵化地理解为双方必须通过书面签署的形式达成合意,仲裁协议第三方是在为其他方式取得的合意谋求应有的法律地位。
尽管《纽约公约》和多数国家对仲裁协议有书面和签署要求,但现在各国也趋向于宽泛地解释“书面签署”。意思自治是内容,书面签署只是表达内容的形式。没在书面签署并不表明当事人没有仲裁的意思。只要通过口头的、书面的、当事方的行为或其他证据证明当事方同意或接受了该书面的仲裁条款,就符合仲裁协议这一“书面”的形式要求,当事方在仲裁协议上签不签字无关紧要。?R仲裁协议的书面签署要求并不构成对其效力扩张的障碍,相反对书面形式的扩大化解释为其效力扩张提供了有力的保障。把仲裁协议作为仲裁意愿的一种表达方式,不必经各方书面签署,而注重仲裁意愿的判断,无疑会使更多的仲裁共意得以实现。
2.合同相对性原则
仲裁协议本应恪守合同相对性原则,在承认仲裁协议第三方的情形下,仲裁协议效力与合同相对性原则要求相去甚远。因此仲裁协议第三方要跨越合同相对性原则的障碍。
笔者认为合同相对性决不会成为仲裁协议第三方的障碍,传统的相对性原则在社会发展进程中并未得到严格遵守,相对性原则的例外逐步得到确认,并已成为近代立法及判例的通行做法。在合同中直接规定第三方的权利、义务,合同相对性的例外不能不说是仲裁协议第三方引以为据的重要法律理论。因为当特定的第三人依据合同或法律向当事人主张权利时,若不允许其适用合同中的仲裁条款,不承认仲裁条款对其与合同当事人的约束力,则可能会对实体权利的救济和保护不利,也未能使仲裁发挥最大的作用。因此,仲裁协议效力扩张可使仲裁协议上未签字的第三方以当事人的地位参与仲裁活动。
二、提单仲裁条款第三方
(一)提单仲裁条款的规定
提单产生之初仅为货物收据,但随着远洋运输与国际贸易的发展,提单以印制格式出现,而仲裁条款通常印在提单背面。提单仲裁条款在海商法律制度中占有特殊的地位,是海上货物运输合同救济中的一个重要环节。?S提单仲裁条款因其事先拟定、受让人不确定等特点,?T其效力一直备受争议。
(二)提单仲裁条款单方性
提单用于商业流转,会涉及承运人和托运人以外的受让人。而提单中的仲裁条款有单方性:(1)提单的仲裁条款是事先由承运人单方拟定的,在租船提单下是被并入条款间接引入提单的,甚至不直接出现在提单之上,提单受让人根本无从获知仲裁条款的存在,只有承运人才知道仲裁条款的内容。?U由于提单会流转,承运人最终将与谁仲裁是不明确的。(2)承运人签发提单将在提单上签字或盖章,但是提单转让时受让人不会在提单上签名或盖单。提单仲裁条款虽有书面形式,但没有承运人和受让人的共同书面签署。
提单仲裁条款的单方性,无法满足仲裁要求的仲裁条款承运人和提单受让人共同意志的体现的要求,也没有提单受让人的签章。按《纽约公约》严格解释,提单的仲裁条款是当然无效的。所以笔者试从仲裁协议第三方的角度探讨提单转让给受让人后仲裁条款能约束承运人与受让人。
(三)提单仲裁协议第三方的法律突破
提单仲裁协议效力能否扩张至提单受让人,首先要解决提单转让后提单承运人和受让人的仲裁合意问题,其次要解决合同相对性的问题。
1.提单仲裁合意
仲裁合意分为提单承运人是否仍受提单仲裁条款的约束和提单受让人是否受提单仲裁条款的约束两方面问题。
(1)对提单承运人的约束。提单承运人印制提单并签发提单,有两种心态。第一是只希望与托运人进行仲裁;第二是希望与托运人、最终的受让人都进行仲裁。但是笔者认为不管哪种心态,仲裁条款是承运人事先拟印的,承运人熟知并可制定和修改仲裁条款。承运人在签提单时,没有理由不预见最终的纠纷可能会与最终的提单受让人进行。承运人只要在提单中设定仲裁条款,就应当受到该意思表示的约束,不得事后主张没有同意与提单受让人进行仲裁等抗辩理由。?V因此只要可转让提单中有仲裁条款,承运人就受该意思表示约束。
(2)对提单受让人的约束。提单受让人接受提单时有三种情况:第一,知道提单背面有仲裁条款,转让时明确同意或不反对;第二,知道提单背面有仲裁条款,转让时虽接受提单但明确反对仲裁条款;第三,租约提单下,提单持有人不知道仲裁条款。笔者认为第一种情况,提单转让由于不需要承运人同意,转让提单的行为只能改变提单法律关系的主体,不能改变内容。提单转让就是提单债权债务的概括转让。承运人与受让人的权利义务关系,仍按提单的规定确定。因此提单受让人只要接受了提单且没有反对提单的仲裁条款,仲裁条款就有效。第二种情况,由于提单受让人明确反对接受仲裁条款,所以提单不是概括转让而是部分转让,受让人放弃了仲裁的权利义务,所以提单中的仲裁条款不对其发生效力。第三种情况,提单受让人在知道仲裁条款后决定是否参加仲裁,若选择仲裁则仲裁条款对其生效,若拒绝则不对其生效。
所以笔者认为对于仲裁条款的效力取决于承运人和提单受让人的主观心态,只要承运人签署提单就有仲裁的意思,而受让人只有在转让提单时明确同意或不反对并在知道提单仲裁条款时接受该仲裁条款,双方的仲裁合意就达成。换言之,提单受让人同意仲裁的,仲裁条款对其产生效力;提单受让人不同意的,仲裁条款对其不产生效力;而承运人始终受其约束,无权拒绝仲裁。
2.提单仲裁条款相对性
指示提单和不记名提单都可能转让给第三方,也即提单受让人。提单债权债务关系指提单持有人和承运人基于提单签发和持有而产生的权利义务关系。由于提单签发后往往经过多次转让,最后在目的港持提单接收货物以及在货损货差发生时向承运人主张索赔的往往不是托运人而是第三方提单持有人。?W这个第三方可能是买卖合同的买方,也可能是其他国际贸易关系的当事人。提单转让使提单主体发生转变,相应地转让对承运人解决纠纷的权利,可避免第三方异地起诉卖方,若这种权利得不到保障,势必会降低提单的商业价值。所以提单持有人应直接享有对承运人仲裁的权利。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国仲裁法>若干问题的解释》第9条:“债权债务全部或者部分转让的,仲裁协议对受让人有效,但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。”《海商法》第78条:“承运人同收货人、提单持有人之间的权利义务关系,依据提单的规定确定。”说明提单仲裁条款转让是有法律依据的。
三、总结
签约合同书篇7
在二手房买卖过程中，代签合同时如果操作不当，常常会带来风险，并造成经济上的损失，因此购房者应该小心为是。但业内人士表示，代签合同的方式比较常见，在房价平稳时期并不会出现问题，不过在房价波动时如上涨或者下跌，代签往往会成为终止合同的借口，甚至被心怀叵测之人所利用。代签这种交易方式本身并没有错，而且为法律所允许，只不过要求交易双方严格按照法律规定来操作，方能避开风险，做到安全交易。
代签合同较常见
当上海的吕先生收取买家3万元定金之后，突然因公事需要到外地出差，为了不耽搁交易，他让太太代为处理，以自己的名义出面跟买家代签房产买卖合同。当然，在他出差之前，他在附近的公证处对委托书做了公证。
记者了解到，在二手房买卖过程中，经常出现代签合同的情形。据了解，在一般情况下，亲人之间委托代签形式最为常见，如父母子女之间、夫妻之间、兄弟姐妹等等，当然也有朋友之间委托。除了上述提到的定金合同、房产买卖合同之外，在法律规定范围内还可委托办理房产转移登记、还贷、退保、变更注销房地产抵押登记、支付相关税费等诸多事宜，都可实行代签方式。
代签风险要当心
代签合同必须谨慎对待，因为稍有粗心大意，很有可能会让自己的利益受损。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，由于代签引发的纠纷并不少见。一般情况下，都是由被人认为人无权为由推脱自己的责任，要求撤销买卖合同，并刻意规避违约责任。
而在现实中，的确也有人得逞。记者了解到这样一个真实的案例。在2009年底，深圳市宝安区人民法院判决一起由代签引起的官司，违约在先的卖家居然不用承担相应的违约责任。被告陈姓夫妇将一套共有房产出售给全先生，在签订买卖合同时只有陈先生一人到场，虽然根据中介的要求陈先生在买卖合同的附件中注明妻子同意出售该房屋，但随后不久他便以妻子不同意出售房产为由而要求撤销买卖合同。后经法院判决，交易合同无效，同时只需退回先期所收定金，而不必按照事先约定的“退一赔一”条款来执行。
对此，王展提醒说，对于代签合同的形式，尤其是房价处在波动期间，一定要谨慎行事。原因就在于，代签合同如果操作不规范，会给买方增加巨大的风险，万一发生纠纷，买方事后很难证明出卖方本人与人之间的委托关系。
四招规避风险
专家表示，规避代签风险看似简单，其实并不容易。比如稍有法律常识的都知道，出售共同财产时，需要所有产权人都到场签订买卖合同，但对于夫妻共同财产而言，至今还有不少人认为丈夫或妻子可以代替对方签字，但一旦产生纠纷，这种代为签字的做法却得不到法律的认可。
在此，法律专家认为要真正规避代签风险，一定要做到防范于未然，即提前做好预防工作。下面我们结合具体案例来进行解析。
当然，在交易之前，首先要做的就是查清房屋的产权归属，仔细审核房产证，必要时要向当地的房管局或建委查询，看房屋是否登记为共有产权、是否还有其他共有人。比如有时尽管房产证上登记的产权人为一人，但其系已婚，而且结婚的时间早于取得房产证的时间，按照法律规定该房屋通常为其夫妻共有，转让时必须征得其配偶同意。因此，买方还应审核或查询房产证上登记的产权人的婚姻状况与结婚时间。
第一招：委托书必须公证
毫无疑问，授权委托书必须经过公证，这样其权才能得到法律的承认。
[案例一]北京的李先生购买一套夫妻共有房产，在签定买卖合同时，妻子因故不能到场，虽然中介出具妻子同意出售的证明，但李先生坚持要求对方对委托书进行公证之后才与之签约。
[解析]北京市东方律师事务所刘桂林律师表示，李先生的做法无疑是值得肯定的。对于房屋所有权人实在是无法到场签订合同的，那么一定要求委托人提权人签署的授权委托书，且该授权委托书必须经公证。签约后，对方经公证的授权委托书应与合同一起妥善保管。如果没有提供委托书，签约后可在合同中约定：在规定时间内，对方提供上述委托书之前或房屋所有权人补签之前，合同不生效，且不支付任何价款。
第二招：权限需明确
对于授权委托书而言，不但要辨别其真伪，还要了解其详细范围。
[案例二]上海的朱女士在买房时，因为卖家不能亲自到场而由卖家的父亲代为签字。朱女士在专业人士的建议下，详细了解了人的权限。
[解析]渠福琴表示，买家一定要了解人的范围。一般情况下，人范围包括签订定金合同、买卖合同、收取定金、办理产权转移、支付税费、交房等十一项内容，买家必须要了解清楚，人的权限有多大，同时，其时限有多长。当然，对于授权委托书公证的真伪情况，买方可以根据其提供的信息具体核实。对于境外人士而言，必须由领事馆出具的公证书才具备法律效力。
第三招：非常规做法要当心
对于部分中介公司采用的一些非常规做法，一定要当心。
[案例三]杭州的迟先生稀里糊涂地听信了中介的说法，到头来吃了亏。他购买了一套共有房产，对方在没有提供授权委托书的情况下与之签署了买卖合同，随后因共有人反对而导致交易流产，耗费了不少精力不说，房价上涨致使成本增加。
[解析]王展表示，目前有不少中介公司为了促成交易，往往先让买卖双方签约，并声明其他所有权人都同意出售，随后让房产所有权的其他人来对交易进行追认。不过这种做法风险在于，如果房价上涨，其他所有权人可能会故意不进行追认而导致交易中断，并致使买家利益受损。因此对于这种情况而言，买家要么暂缓签约，要么签约之后要求对方在规定时间内补齐相关文件。
第四招：保留证据很重要
即使对方没有提供委托文件，但只要保留相关证据，也有可能做到利益不受损。
[案例四]一个电话录音，让苏州的玄先生赢了官司。去年秋天，卖家的女儿葛小姐与他签订了房屋买卖合同，卖家葛先生也曾在电话中告诉玄先生同意女儿代签买卖合同，该电话被他录了音。随后卖家反悔，但电话录音让卖家难逃违约责任。
[解析]王展表示，虽然卖家没有出具委托文件，但因为产权人原因造成买方相信人具有权，比如房主将房产证、身份证以及账号等交给人，或者亲口承认已委托他人，从而形成表见，这表明行为有效，如果违约，则须承担违约责任。当然，这需要买家保留相关证据来证明已经形成表见，如前文中提到的电话录音、存放在中介公司的房产证原件、身份证原件复印件等。
名词解释：追认权
签约合同书篇8
签约地点：湖北
签约时间：二〇一〇年一月八日
甲方（资金方）：
乙方（借款方）：
一、总则
甲方以公司法人全部的经济和法律责任保证，安排好清洁、干净、无犯罪性质的资金为乙方的项目融资。
乙方以公司法人全部的经济和法律责任保证，乙方全体股东具备融资条件，并同意采取项目托管的方式融资。
二、融资及其相关条件
1、币种：人民币
2、融资总金额：壹仟万元整（￥10000000.00）
3、融资条件：出具等值银行存款证明。
4、借款年限： 3--15年期
5、融资综合年利率：8%(暂定)。
6、过款：按双方商定的过款计划执行
7、操作方式：银行对银行
8、为了监控资金安全，甲方派出两名人员进入项目公司领导层，参与项目的运营(宏观)。
9、如因乙方经营不善而造成亏损，到期不能偿还借款时，按有关法律进行核定乙方相关资产，以其相关资产划给甲方。
三、操作程序
1、 双方完成一切融资条件条款谈判前期工作后，首先通过电子邮件或传真对本合同进行签约确认。
2、经传真签约确定后3个银行工作日内，双方正式签订本合同，同时乙方提供接款银行及公司有效的法律文本，公司营业执照复印件、法人代码证书复印件、法人代表身份证复印件、董事会关于融资的决议书、全权委托书等。
3、正式签订合同后，经甲方审核无误在14个银行工作日内按乙方要求打款到乙方指定的接款银行。
四、共同遵守条款
本合同一经签约，任何一方不得以任何理由终止或撤消此合同。
五、违约责任
1、甲乙双方认真执行合同条款，违约方向守约方赔偿合同金额的1%违约金，并承担相应的法律责任。
2、因不可抗力因素、天灾、动乱、战争而造成本协议无法履行时甲乙双方均不承担违约责任。
3、不按合同条款操作而导致交易终止或违反合同条款者视为违约。
4、乙方保证提交的有关资料文件为合法真实，如经甲方查证发现虚假不实，则视为违约。
5、甲方如未能按合同条款向乙方拨款，则视为违约。
六、解决纠纷终止
因履行本协议书或与本协议书相关的事项而产生争议，协议各方应本着本文来源：文秘站 友好之原则协商解决；协商不成的，任何一方均有权向资产所在地有管辖权的人民法院提讼。
七、生效及终止
1、本合同一式两份，双方各执壹份。
2、本合同签订后立即生效，履行完毕即告终止。
3、 本合同未尽事宜另行制定合同副本，合同副本是本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。
（此页以下无正文，系《融资协议书》的签章页）
甲方（资金方）： 签字：
乙方（借款方）： 签字：