浅析宏观调控背景下房地产企业的风险

中图分类号：F830.5文献标识码：A文章编号：1003-2738（2012）02-0163-01

摘要：2011年以来，由于国家宏观调控的实施，市场流动性减弱，房地产投资增速减慢，为把握当前市场的实际情况，防控相关项目风险，本文就当前背景下浅析房地产企业所面临的风险。

关键词：房地产企业；宏观调控；风险

2011年，全国土地市场明显降温，130个城市住宅用地的总推出量、成交量、成交均价、平均溢价率均低于去年同期。2011年10家代表性房企的销售额平均同比增速接近50%，全年销售目标完成率超过40%。万科、恒大、中海的销售额位居前三；万科依然保持领先优势，上半年实现销售面积566万平方米，销售金额657亿元，同比增幅超过70%。受调控政策影响，上市房企积极寻求多种渠道融资，并加强风险防范，资金状况明显好于2008年。

房地产投资增速降幅扩大。国家统计局今日公布2011年房地产运行数据，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。房地产投资增速的增幅回落明显，其中12月单月同比增速为12%，比11月增幅下降8个百分点。全年而言，房地产投资单月高点出现在6月、9月和12月三个月份，6月和12月的高点符合历史规律，主要由于开发商竣工报备高峰所致。而今年另一个新出现的投资高峰为9 月，我们判断应与9月份保障性住房的大规模开工建设有关。

销售减速传导至四五线城市，库存或将继续攀升。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。由于今年一二三线城市受调控影响带来的成交量萎缩，四五线城市销售面积占比较年初上升了9个百分点，达到73%。而值得关注的是，调控的持续使得销售的减速逐渐传导至这些上半年增速表现仍比较稳定的低级别城市，使其销售增速从上半年的月均20%左右下降至12月的14%。从我们监测的主要重点城市来看，目前的库存去化月数为15个月，全国平均数或将低于此标准，但由于受到销售去化持续减速以及向低级别城市蔓延的影响，我们判断全国的库存水平仍将在2012年一季度继续攀升。

预计2012年全年国房指数将保持100以下，房地产投资和建设增幅将明显放缓，土地市场将继续升温，商品房市场难以全面复苏。2012年资金来源将继续恶化。

房地产投资受到影响较多，某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产项目带来不同的风险。一般来说，房地产投资面临宏观经济与政策、投入要素、金融、市场、企业自身等风险，目前来看，主要有以下风险：

（一）宏观经济和产业周期风险。

任何国家的经济运行都存在着经济萧条、复苏、增长和衰退再到萧条、复苏等阶段的经济周期，经济周期的波动已成为一个世界性的经济现象，只不过由于体制、政策等因素的不同导致不同的阶段出现的时间短长不一。经济发展持续增长则会提高居民收入、消费能力和预期，从而刺激房地产消费。与经济周期性波动相类似，房地产行业也存在周期性波动，房地产的周期波动主要表现在价格涨跌、成交量多少、投资量的增减等经济指标变化上其总的趋势分为上升期和下降期，复苏与增长阶段衰退阶段。从我国房地产市场发展历史看，我国房地产市场存在低潮期短，上升期长的特点。所以，可以选择恰当的投资时机，以最小的风险获取最大的收益。

虽然政策的变化影响2012年市场走向，但调控政策频出不意味着市场一定下行，在中国经济仍待恢复的基本面下，在政府保增长促发展的基本目标不变的情况下，房地产市场整体上行趋势就不会改变，开发商不会改变地产行业向好的趋势，政府也不希望房价在调控下大起大落。

（二）金融风险。

房地产投资投入大、周期长，没有大量的资金供应，房地产投资是难以维继的。因此，房地产业离开了金融业的支持是不可能得到发展的。而国家正是通过金融政策，即运用货币供应量、利率、税率及汇率等经济杠杆对房地产进行宏观调控，引导房地产经济运转，使之与国民经济发展相互协调实现房地产经济的社会总供需的动态平衡。

货币供应量的大小直接影响着房地产行业的活力和市场的兴衰，是市场经济中制约企业不可缺少的调控手段。通过控制货币供应量，从而控制投资，调节产业发展速度。房地产业对货币依存度相当高，货币供应量的扩大必然有利于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产价格的攀升，反之，则可能导致资金抽出房地产市场，房地产价格下跌。

（三）企业风险。

1.经营风险。

当前的房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，部分区域市场操作不规范。房地产投资者如果在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期望收入与实际情况相背离的风险。经营风险还可能来源于投资者的主观因素，它包括投资区位的选择失误、对当地消费倾向不了解等等。

2.财务风险。

房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金，并且绝大多数投资者资金是借贷资金。在利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩大投资利润，如果这个财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的风险。

3.市场风险。

当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给。当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临激烈竞争，利润下降。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资带来极大的风险。