楼市回暖还是“虚火”上升?

目前房地产市场最为关心的某过于“回暖”这个话题了。交易量的持续上涨，少数开发商适当提价，二手房卖家也不失时机地开始“跳价”，这一切似乎都意味着房地产市场走出观望态势。但是市场人士均悲观地认为这只是一场“虚火”，这阵“虚火”过后，市场重新进入调整阶段。在市场人士来看，真正打破市场观望坚冰的是价格适当回调。而如果开发商错判当前形势而涨价，换来的可能还是持币观望。

楼市回暖成悬疑

“最近房价是不是又上涨了?”王亮略带忧心地问记者。王亮大学毕业已三年，准备明年春天结婚，从去年年底开始，他就一直在看房，但至今仍未找到合适的。最近的市场行情似乎出现了变化，让他心中产生了一丝犹豫。王亮的一个朋友曾在2007年初就开始看房，但直到当年的秋天才最终买到合适的房子，其结果自然可想而知，因为错失了好时机，他这位朋友最终不得不多掏20多万元。

让王亮感到有些忧虑的是，他发现目前的市场行情已不同于年初。在上海市闵行区古美板块有一个大型楼盘万源城，他跟踪了半年多时间，最近又推出来一批房源，开盘价居然还保持在14000-16000元，平方米之间。“这样的售价已经维持半年时间了，跟一年前相比还涨了一些呢。”他说。

此外，他还一直关注康桥板块的绿洲康城，以及宝山上大板块的城市经纬绿洲等楼盘，发现其售价也一直维持在年初的水平，并未做进一步调整。绿洲康城的售价曾一度涨至12500元／平方米，在去年底以下调25％的幅度进行促销之后，再没有做出过新的调整。城市经纬绿洲的售价也很稳定，仍然保持在9500元，平方米的水平而没有变化。

“这是不是表明房价已经稳定下来了呢?”他对此感到有些困惑。当然，还有让他感到更加困惑的事情，就是居然有二手房卖家开始“跳价”，这在目前市场观望气氛仍旧浓厚的时期，让他感到有些不可思议。3月初，他在田林新村看了一套两房，报价105万元，第二天，中介公司打来电话说，卖家已经提价至110万元。

而成交量近期的稳定回升以及开发商推盘的积极性不断高涨，也让王亮开始怀疑市场是不是已悄然经完成“筑底”过程。以最近一周上海为例(3月16日至22日)，其商品住宅成交量甚至达到39.62万平方米的高位，这是今年的新高，市场供应量也达到46.21万平方米，同样也是今年的新高。同样，北京、广州等地楼市成交量也逐渐回升。在3月份前半个月，北京的二手房共卖出了8173套，全面超过2月份的9373套的全月成交量毫无悬念；广州业内人士估计，3月份二手房成交套数超过万套大关也不成问题。

价格稳定、二手房买家“跳价”、成交和供应量同步上扬，这一切都似乎在预示着市场已经回暖。实际情况究竟如何呢?

刚性需求是关键

只能说，市场回暖只是暂时现象，是不是真正回暖目前还难以下结论。就目前具体情况而言，造成回暖的原因是多方面的。

造成回暖最大的原因在于刚性需求的重新释放。易居中国分析师薛建雄表示，刚性需求的重新释放对本轮交易量的连续拉升起到了很大的作用。在他看来，2008年楼市几乎全年低迷，原本人市的购房者选择持币观望，但是随着政府对楼市调控力度的减弱，以及相关鼓励自住消费政策的出台，观望气氛得到一定程度的稀释，很多人选择购房。

其二是开发商的炒作也有一定的关系。佑威・楼市通有关人士表示，上海在3月中旬举办的房展会上，开发商借机展开一轮声势浩大的宣传，争取到很多购房者，从3月1日至17日上海市商品住宅成交数据可以看出，3月份的第一周单日成交基本维持在3万～4万平方米这个区间，而第二周成交量主要集中在4万一5万平方米左右，直至15、16、17日三天的平均成交量接近6万平方米。“当然，这其中还需要开发商在价格方面做出适当让步来配合。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示。

还有就是市场的恐慌性抢购行为，也对成交量的上升有着一定的推动作用。广州知名楼市专家韩世同表示，近期有开发商开始提价，而且媒体关于楼市回暖的报道让一部分购房者产生恐慌心理，他们因害怕楼价再次回升，于是选择人市购买，这在一定程度上也会导致交易量上涨。

股市回升，也引起联动效应。业内表示，自今年年初以来，上证指数从1840点附近起步，截至目前已经涨到2350点附近，很多个股涨幅更大，不排除一些获利了结的投资者转向楼市。

市场量涨价不涨

虽然刚性需求的人市引发了所谓楼市的回暖，但通过对各类数据的分析我们可以发现，当前楼市回暖的实质是“量涨价不涨”，完全是价格下调了一定幅度之后产生的阶段性现象。根据中房指数系统的统计，2月北京虽然成交量环比出现上涨，但价格在回落，住宅和商铺指数环比持续下滑。而上海楼市2月成交量中低价房(含配套房)所占比重相当大，商品住宅尤其是中高端住宅面临的压力依然很大，日趋紧张的资金链迫使开发商加大推盘和降价促销的力度。

克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天认为，从全国成交面积TOPl0项目看，有一个共性，那就是区域内销售价格普遍较低，价格成为目前楼盘项目成交的关键所在。购房者对于项目首先关注的就是价格，其次才是产品、配套等。2月全国成交量普遍有所上扬，低折扣在其中也起到了一定的作用。深圳榭丽花园三期推出7.5折后再减15万元的巨大优惠措施，而北京的天和景园也推出了一次性付款打7折，按揭7.2折的优惠，成交排名当月北京第四位，低折扣的杀伤力可见一斑。同一线城市一样，二线城市中项目的折扣力度也有向下的趋势，9.5-9.9折的市场份额下降至五成以下，9-9.4折也从上月的20％微降至当月的17.39％，与此同时，8.5～8.9折和8～8.4折折扣力度有所增加，市场份额随之上扬。而从北京、上海、广州、深圳和杭州等城市的住宅均价走势看，基本都保持了向下的趋势，在这种情况下，大家对当前的回暖也可以有更为清晰的认识了。

后市持续调整态势

由此，楼市在近期阶段性的量能释放之后，后市调整仍然在所难免。其实，趋势性的认知对购房者来说是相当重要的，这可以让他们更为从容地把握市场的机会。

从上海的情况来看，根据易居中国的统计，2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米(按2007～2008年的报批项目量算)，这不但远高于2008年1230万平方米的供应量，更是2008年907万平方米商品住宅销售量的2，5倍。去年预期1800万～2000万平方米的商品住宅供应量最终只上市了1230万平方米，还有600万～800万平方米的房源可推而未推的量，积压在开发商手上，这也就意味着去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方

米。另外戴德梁行的最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8％。

对此易居中国分析师薛建雄认为，年底政府通过降低税费和利率等政策，使得购房成本获得有效下降，激发了过去一年所积累的钢性需求。经过这轮成交放量之后，总体房价应该还会下跌，因为土地、税费、建材等成本都在下降。目前，房地产处在供过于求的状态，各家开发商的库存积压都非常严重(主要指土地)。此时，开发成本和购买力都在下降，所以房价下跌也成了理所当然的现实。而中房指数在其研究分析中也认为，目前楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本面并没有出现根本好转，因此，认为房地产真正回暖还有待时日。SOHO中国董事长潘石屹甚至反驳了楼市回暖论，他认为，现在说的回暖，有一部分是保障性住房的因素。他还表示，在保障性住房及开发商资金压力下，房价仍会下调。

而从各路专家的判断来看，不少都提出市场调整趋势仍将延续的观点。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲日前表示，近两个月来，我国房地产市场确有回暖迹象，但回暖基础尚不稳定，房地产行业复苏言之过早。中投顾问房地产行业分析师韩长吉认为，在跟踪的城市中，大部分城市2月份成交量环比出现大幅上升。韩长吉认为，2009年开春以来楼市的回暖，并不代表楼市已完全走出谷底呈现“V”形反弹。由于2008年下半年楼市低迷，造成同期基数效应偏低，因此，进入2009年楼市稍微回暖会造成环比大幅增长的现象，他指出，这种繁荣背后有一定的假象在里面。北京大学房地产研究所所长陈国强指出，当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘，并没有成为市场普遍现象，就是热销现象没有普遍出现。对于成交量的恢复，或者上升能不能持续，持续多长时间要进一步观察，这才能判断市场是否出现明显的回暖。

韩世同更是很明确地说：“在我看来，这一轮交易量的大幅上涨，其实充其量只是‘虚火’上升，而不能说明楼市真正回暖。等到这一波购买力消耗殆尽之后，楼市重新还会陷入新的一轮观望阶段。当然，如果开发商将降价进行到底，那又得另当别论，毕竟购买力一直存在，只是价格要让购房者能接受。”

购房讲究“能省则省”

目前购房要在节省上面多花点心思。当然，就目前的市场环境而言，房价不再有可能会出现大幅度的上涨，而且还有可能会出现回调，这就要求我们如何合理运用一些技巧来“买跌”。专家表示，等待市场底部出现之后再进行“抄底”，这具有相当大的难度，因为对于普通购房者来说，无法准确地判断出市场底部到底何时出现。

那么如何“买跌”呢?首先要明确的就是要学会“挑挑拣拣”。上海房地产专家蔡为民表示，在现阶段买房尤其要学会比较。他说：“只有通过对比，才能挑到性价比更高的物业，日后房价反转上涨，这些性价比高的房源也会率先启动。”

如何比较呢?不论是买新房还是选择二手房，蔡为民建议购房者可以尝试对所考察的物业在周边配套、物业管理、房型、朝向、邻居构成等多方面因素进行综合比较，并挑选出结果令自己最满意的房源作为首选。

当然，节省购房费用也是很重要的购房“功课”。这其中包括两大主要内容，其一就是如何节省交易环节的费用。目前政策对自住消费的优惠力度不小，如契税降至1％，免征印花税，因此对于部分首次置业的人群来说，可以考虑购买90平方米以下的普通住宅。

还有就是降低购房费用。而其中最为主要的就是如何降低贷款成本。上海美联物业交易管理部经理张佳露告诉记者，购房者最好能充分利用公积金贷款，如买婚房可否考虑领取结婚证之后再申请公积金贷款，这样可以利用到80万元足额贷款，其3.87％的贷款利率，与商业贷款的4.16％相比，还是能节省不少。

另外，就是如何讨价还价。现阶段已经不再是单纯的卖方市场，因此买卖双方存在议价的可能。专家表示，如果要增大议价的可能性，不能信口开河，更不能自以为是，而是在精心准备之后再“出招”。比如了解卖家的买入价、周边同等条件房源报价以及卖家出售房产的目的等，在对这些信息进行综合加工之后，再得出具体的还价金额，这样更易让卖家接受。