潍坊世纪龙苑项目财务分析

摘 要：财务评价分析在项目评估中处于不可忽视的地位，它是从项目建设的角度出发，分析、计算项目建成后产生的财务效益和财务评价，并总结项目建设花费的各项费用，编制项目的财务报表，考察项目的盈利能力和偿债能力，据以判别项目的财务可行性和建设可行性，以便为项目的投资决策提供定量的依据。在企业进行项目决策的过程中，项目的投资人在决定是否发起或进一步推进该项目的建设、权益投资人决定是否投资于该项目及具体的投资比例、债权人决定是否给该项目贷款及具体的贷款额度、审批人决定是否批准该项目的建设时，都要以项目的财务评价分析作为重要的参考依据，如果一个项目的财务评价分析显示不合格，那么这个项目的投资、审批等一系列环节都会受到限制。对于那些需要政府核准的公共投资建设项目来说，各级政府审批部门在作出是否核准该项目决策时，相关的财务数据可作为项目社会和经济影响大小的估算基础，因此进行项目的财务评价评价是必须完成的环节。

关键词：静态投资；内部收益率；资本回报率

中图分类号：F230 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）06-0175-02

一、项目销售收入

根据项目的性质和融资方式的不同，在进行财务估算的时候，需要对关于财务效益与费用等方面的基础数据进行有效的确定，如营业收入的预测、成本费用的估算和相关税金的估算等，同时还需要编制相关的辅助报表，以便最终为财务估算的结果提供基础。包括现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表和借款还本付息表等。本项目销售总收入包含多层住宅销售收入、高层住宅销售收入、商场部分销售收入、停车位销售收入四部分，共83 175万元。

项目销售总收入=4 448+59 979+13 748+5 000=83 175万元

二、项目成本及费用

经过委托方提供之关于土地成本的资料，本文项目土地出让金与征地补偿费拟按照1.9亿元考虑，楼面地价（单价）：621元/平方米。即本项目土地出让金：11 116万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本为：364元/平方米。拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费：7 884万元。

土地成本=多层住宅国有土地使用权出让基准地价+高层住宅国有土地使用权出让基准地价+商场国有土地使用权出让基准地价+拟准备谈判缴交之征地、拆迁、安置补偿费=712.31+8 577.05+1 826.89+7 883.75=19 000万元

本项目建安工程造价是按照建筑设计方案进行估算；总计为：34 100万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：1 115元/平方米；按照总可售面积285 052平方米进行分摊，则单方成本：11 196元/平方米；其中土建及装修工程造价：26 750万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：875元/平方米。

土建及装修工程=4 94.5+184.22+3 447.32+1 167.64+760.87+

622.53+204.41+76.15+5 833.89+1 976+503.8+412.2+208.39+

77.63+3 999.93+1 354.82+415.58+340.02+3 487.5+1 182.21=

26 750万元

机电设备安装工程造价：7 350万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：240元/平方米。

本项目前期费用：1 055万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：35元/平方米。按照总可售面积285 052平方米进行分摊，则单方成本：37元/平方米。

前期费用=36.27+21.14+61.14+35.66+611.42+289.85=

1 055万元

本项目项目其他不可预见费：680万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：22元/平方米；按照总可售面积285 052平方米进行分摊，则单方成本：24元/平方米； 本项目应缴纳开发期税、费：2 460万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：80元/平方米。按照总可售面积285 052平方米进行分摊，则单方成本：86元/平方米。

开发阶段应缴纳税、费=36.27+30.57+88.95+478.9+

120.98+92.58+531.94+119.04+34.1+406.13+85.25+40.12+

51.15+0.22+68.2+275.14=2 460万元

本项目红线内、外市政及公建配套工程费：1 390万元，按照总建筑面积305 712平方米进行分摊，则单方成本：45元/平方米。按照总可售面积285 052平方米进行分摊，则单方成本：49元/平方米。

红线内、外工程成本=397.43+59.61+200.67+412.71+

42.04+217.6+30.22+30.22=1 390万元

本项目之经营税、费，主要指的是销售过程中发生的税费。计算期内，无论工程竣工与否，但因已有部分销售收入，需缴交与销售有关税费。进行物业销售时预计须支付的税项主要包括有营业税金、营业税附加、防洪费、其他税费、印花税本项目物业销售有关税费为4 500万元。本项目物业销售费用为：3 327万元。本项目所得税为：2 745万元。

物业销售有关税费=营业税金+营业税附加+防洪费+其他税费+印花税 =4 159+208+75+58 =4 500万元

三、项目财务评价指标计算

（一）财务内部收益率

内部收益率IRR，是指所投资的项目实际可以实现的收益率，也可以理解为当未来现金流入量的现值等于未来现金流出量的现值时的项目收益率。只有当IRR大于项目预期收益率时，我们认为项目是可行的。

可以采用下列方程式求得：∑（CI-CO）t×（1+FIRR）-t=0

财务内部收益率可以通过内插法求得，即先按行业基准收益率求得项目的净现值，如为正，则采用更高的贴现率为接近于零的负值，最后利用内插法公式求得FIRR。

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现值累计等于零时的折现率，是项目盈利能力的动态指标。计算过程如下：

FIRR=i1+（i1-i2）×（FNPV1）÷（FNPV1+FNPV2）

采用插值法进行计算，FIRR=18%+18.17/（18.17+133.25）×

1%=18.15%

财务内部收益率大于或等于项目基准收益率时可以考虑接受，该项目内部收益率为48.12%，高于行业基准折现率10%，该指标可行。本项目全部资金所得税后内部收益率（IRR）：18.15%。

（二）财务净现值

财务净现值，是按设定的基准收益率或折现率，将计算期内的各年净现金流量，折现到建设期初的现值之和的财务评价指标。是评价项目盈利能力的绝对指标。它反映了项目在满足设定的折现率要求盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值的计算如下：

FNPV= 2 405+5 423+2 992+860+288+1 228+408+1 050+

294+1 497+290+947+321+727+732+812+1 261+1 309+1 270+

1 664+2 014+2 117+2 292=6 488（万元）

财务净现值大于或等于零时可以考虑接受，按照基准折现率10%计算，本项目全部资金所得税后净现值（NPV）6 488万元，说明项目的建设，不仅能达到行业基准水平，还能获得超额收益。

（三）资本回报率

项目静态投资回报率它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。

投资利润率指标是指项目计算期内利润总额与投资总额的比值，指标越高，说明项目获利能力越强，指标越低，说明项目获利能力越弱，只有当项目的投资利润率高于企业要求的最低收益率或无风险收益率时，项目才是可行的。该指标简便易行，但没有考虑资金时间价值，也不能全面地评价项目的风险，因此，它与投资回收期指标一样，只能作为辅助评价指标使用，计算公式如下：

ROI=P/I×100% =18.17%

P为年平均净利润，I为投资总额。

（四）静态投资回收期

投资回收期可以理解为项目收回成本所需要的时间，它的计算不考虑货币的时间价值，指标越大，说明项目资本回收时间越长，不确定性越强，随之风险也越大。指标越小，说明项目资本回收时间越短，不确定性越弱，随之风险也越小。但这个指标除了没有考虑资金时间价值之外，还没有考虑回收期满后的现金流量状况，可能导致决策者产生短期投资行为。投资回收期可以理解为项目收回成本所需要的时间，它的计算不考虑货币的时间价值，指标越大，说明项目资本回收时间越长，不确定性越强，随之风险也越大。

同样利用插值法进行计算：

Pt=5+939/2 327=5.64年

本项目静态投资回收期5.64年，本项目到账时间、金额和比例。

参考文献：

[1] 黄一夫.可持续发展与投资项目评价[J].系统工程，1999，（3）：40-421.

[2] 杨桂元.一种新的预测评价方法——损失函数法[J].预测，1998，（3）：38-401.

[3] 汪克夷，董连胜.项目投资决策风险的分析与评价[J].中国软科学，2003，（1）.