浅议房产税对房地产市场的影响

【摘 要】十年来，国内的房价一直在快速上涨。为了控制房价和打击投机，国家几次出台了一系列的调控政策，可是收效甚微。于是，有人提出征收房产税，以达到抑制房价的目的。对此，也有不少人持怀疑态度。下面，我来谈谈自己的一些看法。

【关键词】房产税；市场；影响

一、房产税的内涵和意义

（一）房产税是国家以房产作为征税对象向产权所有人按房价或出租租金收入征收的一种财产税，具有如下特点：税源可观察性，易于征管；税基稳定，对经济的扭曲程度小；对经济波动的弹性适度；适合由地方政府征管。

（二）房产税的征收意义

1、房产税为地方税，可增加地方政府的税收来源，降低对土地出让金的过度依赖。

2、有利于合理调节国民收入分配。对持有大面积住房、多套房的高收入者征税，对只拥有一套中小面积住房的低收入不征税，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

3、有利于改变居民的住房消费模式。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

4、有利于调控房地产市场，减少市场上的投资炒作行为。对于自住购房者来说，可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，除了交易环节成本增加，后期保有成本也会增加，这就必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果。

二、房产税征收的国际经验

（一）香港的房产税及其影响

1、香港的房产税现状

香港的房地产税分为三类，即差饷、地租和物业税。（1）差饷，对土地及建筑物的出租市值征收的，税率为5%，征税主体为差饷物业估价署，纳税主体为租赁、持有或占用物业者，课税对象是土地、建筑物及构筑物，税基是应课税租值。（2）地租，政府土地在出让时除一次性缴纳一笔土地出让金外，每年还要为土地缴纳一定的地租，税率为3%，征税主体是差饷物业估价署，纳税主体是土地契约业主，课税对象为物业，税基是应课差饷租值。（3）物业税，是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入，税率为15%，征税主体是香港税务局，纳税主体是物业所有者，税基是租金收入。

2、香港房产税对房地产市场的影响。香港曾试图用差饷减免来刺激房地产行业和拉动经济增长，但作用有限；香港物业税短期内可以减缓房地产市场的短期变动，但不能改变长期趋势；香港房产税税率低，对房价整体影响有限。

（二）韩国的房产税及其影响

1、韩国的房产税现状

韩国的房地产税主要分两类，由地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。（1）物业税是是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种，征税主体是地方政府，纳税主体是物业所有者，税基是标准价值的一定比例，实行累进税率。（2）对于价值过高的土地或住宅，除了要交物业税，还要另交综合房地产税，纳税主体为拥有土地或住宅价值过高的主体，税基是物业总评估价值扣减一定额度后的80%，税率为0.5%-2%。

2、 韩国的房产税对房地产市场的影响。1990年的物业税改革打击了囤地行为，在一定程度上增加了土地供给，有利于减缓房价上涨。2005年出台的综合房地产税曾对韩国的房价出现短期的抑制作用，但最终无法阻挡加速上涨的趋势。

（三）英国的房产税及其影响

1、英国的房产税现状

英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。（1）住宅房产税，根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收，征税主体是底层地方政府，纳税主体是房屋使用者，税基为按历史评估价值征税，税率为累退.。（2）营业房屋税，是针对经营性非住宅用不动产征收的，根据房屋的租金价值征收，属中央税种。纳税主体是房屋所有者，税基是房屋的年租金收入，税率由中央政府每年统一决定。

2、英国的房产税对房地产市场的影响。

房产税一直是地方政府的主要收入来源，房产税对房地产市场有小幅影响，但程度十分有限。

三、我国的房产税改革试点情况

（一）我国房地产业现状

1、房产投资过热。许多投资者将房地产商品视为投机获得高额利润的手段，甚至许多外资也陆续注入我国房地产市场。这不仅导致我国房地产市场投资过热，甚至出现通货膨胀和资产泡沫，而且也是导致房价持续上升的主要原因。

2、住房需求不断加大

由于城市化进程的推进、人民生活的改善对住房的需求、人口结构变化、房型的变化、旧城改造、投资需求等方面原因，我国房地产供需矛盾较为突出。这不仅强化了当地房地产升值预期，而且导致投资性购房需求大量增长，导致高端商品房和别墅型商品房数量急增，而能满足中低收入群体居住需求的经济适用房和廉租住房却供给不足。

3、部分城市的住房收入比过高

上海易居房地产研究院的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间，比例接近七成。

（二）我国的房产税税制

事实上，我国房产税并不是新的税种，早在房产业发展之前已经存在，然而其结构设计并不合理。

上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税，两市相继出台了《房产税暂行条例》的有关规定，为我国房产税改革拉开了序幕。

1、上海模式

征税对象为本市居民家庭在本市购买的第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）且人均住房面积超过60。

采用差别征税，对新购住房超出的面积和非本市居民家庭在本市新购买的住房，税率暂定为0.6%，如应税住房的交易价格低于本市上年商品住房价格2倍的，税率暂定为0.4%。计税依据为房地产市场的评估值，评估值按周期估计。

2、重庆模式

征税对象为三类：个人拥有的独栋商品住房；个人新购的高档住房；在重庆市的三无人员（无户籍、无工作、无企业）新购的第二套住房（含第二套住房）。

针对独栋商品住房和高档住房采用差别税率，而对于三无人员购买的第二套住房税率设计为统一的0.5%。

计税依据现规定为房产的交易价格，待条件成熟后，以住房的评估价值作为计税依据。

3、沪渝房产税的特点

两地的房产税政策都将予头指向炒房客，两地的税率都比较低，但体现了差别化的税率征收原则，两地均提出待时机成熟后按照房产的市值来计算应纳税额。

四、开征房产税对我国住房市场的影响

（一）房产税对各方参与者利益得失的理论分析

1、对地方政府的影响：带来新的收入来源，有利于提升信任度和支持度。

2、对房产投资者的影响：减少利润，增加其房产持有和交易成本，扩大住房市场的供给量，减少投资需求。

3、对刚性需求者的影响：没有带来税收负担，有利于使房价达到科学合理的水平，有利于保障性住房建设，保证中低收入人群利益。

4、对房地产企业的影响：增加了开发和销售成本，高档住宅所带来的丰厚利润减少，短期内房地产价格的下降会影响自身经营，长期来看有利于为房地产企业营造健康稳定的经营环境。

5、对住房市场供给的影响：增加投资者的持有成本，促使炒房者抛出房产，增加供给；地方政府将增加的收入投入到保障房建设中去，增加供给；房地产企业减少高档房建设，增加容积率低的普通商品心供给。

6、对住房市场价格的影响：总需求降低及总供给上升，均衡价格下降。

（二）房产税对我国房地产市场调节的作用有多大

上海和重庆的试点方案均体现了对房价调控的考虑。但从各国经验来看，调控房价，房产税的作用有限。我国假若对存量房征收房产税，会对住宅的供需和房价都会产生一定的影响。总之，房产税对房地产市场的作用将取决于征收方法和征收力度。