浅议房产税征管中存在的问题及其对策

摘 要：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。随着经济的发展，企业转改制过程中对房产的重新评估的价值变化以及城镇居民出租房屋的增多，房产税的税源正在不断扩大，给税收征管工作提出了新的课题，但目前在税收征管中存在很多漏征漏管，造成国家税收大量流失。本文就此问题进行肤浅的讨论。

关键词：房产税；问题；对策

一、存在的问题

目前，我国关于房产税的征收办法并不健全，其采用的是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，而这是根据上世纪80年代中期的经济体制、社会条件及征管能力设计的。但是随着我国社会主义市场经济体制的建立，以及现行住房及土地问题的不断改变，其税制出现了一些急需解决的难题。房产税的征收面临四大难题：

1、计税依据不合理。按原值征税只能体现购买、建造房产的历史成本，而不能良好的反应对市场供求变化、基础设施改善、土地稀缺等因素引起的地价变动；征纳双方对购买性房产、购置土地自建房产原值是否包含地价存在争议，使征管矛盾显著；出租房产按租金收入计征房产税，但是征税依据不明确，造成自用、出租房产形成较大的税赋差异。且我国的房产税现在采取的是单一固定的比例税率，对于自用房产（不考虑所处区域、地理位置、服务价值、用途等）税率均为1.2%。因此税率缺乏弹性，导致了房产税对居民收入的调节作用不是十分明显，对财富的再分配效果不明显。

2、税率制度不合理。目前对从价、从租房产分别采用1.2%、12%的统一税率，其中对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏依据性。通过不同的计税依据计算出得应纳税额不同，这便造成税赋不公平，为人为的偷税漏税提供温床。因此虽然采取统一税率简化了税制，使征管方便，但不利于反映各地的实际情况，不利于地方政府因地制宜地确定税率水平且体现不了房产税的地方税特点。

3、税基狭窄问题。根据《暂行条例》的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。但是现在我国农村经济不断发展，许多农村与城镇房产相差不大，却不属于房产税征税范围。现行房产税对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收，既减少了地方收入，也不利于有效发挥税收促进土地节约集约利用的功能。

4、减免税范围不合理。根据《暂行条例》的规定，行政机关、人民团体、军队自用的房产，财政拨付事业经费的单位业务范围内自用的房产，个人所有非营业用房等被列为免税对象。但目前我国的房地产市场的市场化程度越来越高，因此房产减免税范围显得不是十分合理。主要体现在：一是事业单位的改制导致了许多财政拨付事业经费的单位逐步企业化，需要列入征税范围；二是个人购房比重急剧上升，房屋的私有产权逐步得到确立，房产成为我国居民家庭的重要财产之一。但是现在居民自住房免征收税费，导致了一系列的问题，如房屋紧缺、房价高涨、大量空房闲置。因此依照目前的情况，我国现行的减免税范围使我国税收的调控作用不能得到很好的发挥，同时也影响了财政收入。

二、几点对策

1、建议出台《房产税征收管理办法》，实现规范化管理。在此基础上制定具体的管理措施，设置科学合理的纳税登记、申报程序、核定办法等，理顺纳税秩序，增强管理的可操作性，便于征纳双方的操作。

2、加强宣传，提高服务意识，优化服务水平，理顺征纳关系。我们无法回避征纳之间因税收分配的强制性与纳税人本位利益、局部利益之间的矛盾，不能一味强调对税收的“堵”与“罚”，而应正本清源，从理顺征纳关系入手。关键之一是要搞好宣传，二是要体现纳税人的利益，提高税务机关服务水平。宣传到位、关系理顺，给纳税人提供一个好的纳税环境，可以大幅提高房产税主动办理登记、申报纳税的比率。

3、利用现代科学技术，依托计算机的应用，实现房产税的档案化管理。按照属地管理的要求对企业的固定资产原值，可供出租的公房、私房房屋的收入、面积、地点、产权人等在普查的基础上登记造册，建立较完整的档案资料，实行微机跟踪管理，及时掌握房产税的申报、纳税、免税情况，加强税源管理。做好房产税有关行政审批项目取消后的后续管理工作。

4、严格执法，加强征管，加大协作，打击偷逃税行为。一要加大管理的力度；二要充分发挥税务稽查的震慑作用；三要加强“以票管税”工作，与财政等部门协调，理顺票据管理。对不申报、少报、严重申报不实的要及时检查，查实的要依法处理。

5、完善护税协税网络，实行源头控管，降低税收成本。由于房产税税源分散，加之纳税人纳税意识偏低，纳税人逃避管理的现象较多。仅依靠税务机关的力量是不够的。可以采取的积极有效的措施，建立广泛有效的护税协税网络，实行源头控管。对零星的个体户和私房出租可委托护协税组织或公安、街道征收，并定期交流信息，了解征收新动向。同时要求有关职能部门在办理与房屋出租有关的证照时，应要求纳税人先办理登记、纳税申报手续后方能办理。