浅议征收房产税对房价的影响

【摘要】随着深化税制改革的推进，人们对房产税将会如何影响房价的问题也投入越来越多的关注度。通过从微观和宏观两方面分析房价影响因素来说明我国房价为何步步攀升，并对社会上两种不同的声音：房产税会降低房价及房产税会提高房价的影响因素进行说明。

【关键词】房产税；房价

一、引言

1986年9月，国务院颁布《中华人民共和国房地产暂行条例》，我国开始征收房产税；2010年5月，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（以下简称《意见》），《意见》指出，要深化财税体制改革，并强调逐步推进房产税改革；2011年1月，上海和重庆两市作为全国房地产试点城市开始征收房产税；2013年2月，国务院批转由发改委、财政部、人力资源社会保障部制定的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》（以下简称《意见》），《意见》指出，针对房产税改革，将“完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管”；2015年4月，财政部财政科学研剧院的贾康表示，作为房产税征收的基础，不动产登记制度会在两年内覆盖所有城镇，而房产税立法有望2016年底前完成，2017年正式实施。近年来，随着我国全面深化经济体制改革的发展，财税改革作为重头戏更是如火如荼的进行，房产税改革势在必行。

二、高房价的影响因素

（一）从宏观角度看

1.政策因素。首先，国家过去一度的宽松的货币政策和信贷政策导致消国家超发货币，居民手中的货币贬值，带来巨大的通货膨胀风险，使得房价上涨；其次，房地产税制结构不合理，税费种类繁多，重点征收开发和交易环节，忽视持有环节；最后，地方政府对“土地财政”的高度依赖性致使土地出让金上升，进而影响房价。

2.文化因素。对中国人来说，房子就是家，家就是依靠，包括现在许多夫妻结婚前都是以有房子为前提，这在无形中增加了房子的需求，房价上涨。

3.地理因素。对于环境好、交通便捷且有发展潜力的楼房来说，房价往往更高，因为这些地理优势会更满足人们心理和生活的需求。

（二）从微观角度看

1.需求因素。一方面，中国传统文化因素和城市化进程的逐步推进导致居民对住宅需求越来越旺盛，另一方面，随着住房逐步转变为可升值的投资品，炒房族出现，投机者大量囤房，投机需求增多，而真正的需求群体却被挤出市场。

2.供给因素。房屋是建立在土地之上的，然而目前看来我国供地严重不足，加上政府投资开发的保障性住房、经济适用房、廉租房和开发商开发的小户型住房不足导致供小于求，房价上涨。

3.成本因素。首先，由于土地供应量的减少及政府对“土地财政”带来的巨额收益的高度依赖性导致土地成本上升；其次，通货膨胀带来的一系列建筑原材料成本的增加；最后，相关税费如配套设施费、房产税、土地增值税等的提高。

三、房产税能够降低房价的因素分析

（一）从购买者角度来说，有利于降低住房需求量，减少投机性需求。

一方面，对普通住房购买者来说，房产税的征收相当于提高房价，一部分购房者会因为价格的上升抑制购房需求，提倡理性购房，在供给相对不变的情况下，需求减少，造成房屋均衡价格下降；另一方面，对于投机性住房购买者来说，房产税的征收意味着房产持有成本的提高，利润空间减小，使房地产投资收益的不确定性增加，一部分投资者为了确保资金的安全性而打消投资热情，有效地抑制房地产市场的炒房投资行为，减少投机性需求，使房价归于正常水平。

（二）从开发商角度来说，有利于降低住房空置率，增加小户型住房建设。

虽然目前的房产市场供小于求，但住房空置率相对较高，房产税的征收导致开发商继续保有房产只会增加成本而不会带来任何收益，因此，开发商希望能够将房产转向房产需求者，提高了房产的供应量，而为了转移房产，开发商可以接受适当的降低租金和房价，并且随之而来的是房屋空置率的降低。此外，虽然房产税还未正式立法，但很多人担心高档社区会成为其重点征收对象，因此，居民们更偏向于相对实惠的小户型住房的购买，开发商也会顺应需求，增加小户型住房的建设，随着小户型住房的增多，对于中低收入阶层来说，房价也能够适当降低。

（三）从地方政府角度来说，有利于提高公共服务，降低土地价格。

一方面，房产税的征收增加了地方财政收入，有利于地方政府将这部分资金用于公共服务建设中，可以更多的支持廉租房和保障性住房的建设，缓解低收入阶层的购房需求；另一方面，征收房产税带来的地方财政收入增加致使地方政府减少对“土地财政”的依赖度，进而土地价格适当降低，开发商的土地成本下降，对应的将相对较低的成本转嫁给消费者，不考虑其他因素的情况下，在一定程度上也降低了房产价格。

四、房产税能够提高房价的因素分析

（一）从购房方面说，房价上升

首先，房屋是属于刚性需求商品的，纵然短期需求量降低，但从长远角度上看，随着中国城市化进程的加快和我国的传统文化影响，房屋供小于求的总趋势不会改变；其次，房价大致上由成本、利润和税金构成，房产税的征收无疑是增加购房者的税金，进而导致房价的上升，而房产税所带来的财政收入并不能完全取代地方政府对“土地财政”所带来的巨大收益的的依赖，土地价格不会有太大幅度的降低，更有甚者，也许会不降反增。

（二）从租房方面说，租金上升

一方面，从目前中国的现状看，存在很大的住房供给缺口，这一缺口由租房来填充，但是房产税的征收会促使很多原本购房的人将需求转向租房方面来实现，租房的需求量变多，供小于求带来的直接后果就是房租租金的提高；另一方面，随着房产投资者退出房地产投资市场，可供出租的房子数量减少，即使需求不变，供给也在降低，同样会是房租上升。此外，对于房屋出租者来说，他们会将房产税通过租金转嫁到租房者身上，造成租金上涨。

参考文献：

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