工业项目土地投资强度评价指标体系初探

【基金项目】2014年度江西赣州市级社会科学研究百题（编号：14028）

【摘要】对于一个国家和地区而言，进行土地集约利用是极为必要的，一方面由于土地的供给量不会增加，是有限的；另一方面目前有许多项目用地存在粗放利用的情况，这也就意味着进行工业项目的土地投资强度评价指标体系的建立对实现国家土地集约利用是极为必要的。

【关键词】土地投资；投资强度；评价指标

在1990年后，随着我国社会的不断发展与进步，加上经济的全球化发展，我国对土地的需求不断增加，我国的城市化现象十分严重，加上城市用地的规模不断增加，导致出现的占用耕地的情况极为严重，并有不断恶化的趋势；而工业项目中的土地存在的粗放利用、限制浪费等情况也是极为严重的。当然，在国家颁布的关于工业项目建设用地的相关条例中，对建设用地的投资强度、容积率等作出了明确的规定，但显然其效果不佳。而在2008年，国家资源部就工业项目方面编制了最新的文件，在最新的土地开发政策国土资源部通知中对其投资强度、容积率等具有土地控制性的指标进行规定，同时规定了相应的违约责任，这样有利于在发生违约情况时，相关部门能合理处理。除此之外，那些不符合相应控制指标的工业项目可以采用不予供地、对项目的用地面积等措施来实现违约事件的发生。而在2004年颁布的相关的工业项目建设用地的控制指标的相关文件中，指出了需要将控制指标的投资强度提高15%。综上所述目前工业项目土地集约利用已经成为在土地投资强度方面的重要的评价内容，对于实现工业项目土地投资强度评价指标体系建立具有重要意义，目前关于工业项目集约利用普遍得到了相关学者的关注与研究。

1.土地投资强度内涵

土地投资强度，主要是指在其项目用地的范围内，在其单位面积内关于固定资产投资额的多少，又被称为土地利用集约度。

目前，土地投资强度是可以进行计算的，可以通过相应的公式计算求的，I=（A+K+Z）/F，其中A为劳动力投入，K为资本消耗，Z为经营资本所需支付的筹资费用；F为该项目的用地面积

2.评价指标体系的建立

为了加快实现土地的集约利用，应针对工业项目的实际情况，建立健全相关的工业项目的体系，而建立土地投资强度评价指标体系是极为必要的；在建立指标体系的同时应明确土地投资强度中的重要指标。工业项目土地投资强度评价指标体系，其最大的特点就是多层次、目标，进行工业项目土地投资强度评价指标体系的建立健全其主要目的是实现内部效益的最大化，内部效益包括内部经济效益、社会效益及环境效益等。工业项目土地投资强度评价指标体系的内涵是极其丰富的，得以建立起评价指标体系的原则极为丰富，首先要求工业项目土地投资强度评价系统的科学完整性，使得监理的评价指标体系能很好的反映目前影响工业用地集约利用的因素，并将工业集约利用其内在关系表现清楚；同时要保证其评价结果的科学、可靠，只有保证评价结果的科学可靠，才有助于监理一个具有借鉴作用的工业项目土地投资强度评价指标体系。

在进行工业用地土地投资强度评价指标体系的设置时，一般需要考虑到众多的目标、因素、评价因子等，其三者是不可相互缺少的，其中评价因子主要涉及到各方面的费用，在进行评价因子思考时，要多方面考虑，才有助于保证评价因子的全面。只有将三者都满足要求之后，才能有助于实现工业用地土地投资强度评价指标体系的建立健全。

在建立工业项目土地投资强度评价指标体系时，首先要坚持对表现其工业运行在经济方面独特的规律，并能积极准确反映工业集约利用的特点；其次要保证选择的指标的独立性，在选择独立指标时，要确保各指标之间的联系，尽量避免忽视选择的指标体系之间的密切联系；同时在建立系统性和指标体系过程中，最为主要的是体系的构成能很好的反应工业用地经济效益形成要素的主要内容，同时要变现其内部存在的联系；再则，在进行层次性指标体系建立时，要根据所选择的系统进行要素、数据的处理，要根据系统的结构，将其层次区别，从宏观到微观、抽象到具体等；除此之外，在进行可操作性指标体系中，应尽量选择已经使用的统计指标，这样有助于对数据可采集性的保证，加上不能进行片面对系统状态的描写，一般选择指标数量较多的，或者闲着其指标难以获取的。

3.工业用地土地投资强度评价指标体系及其权重

在对工业项目土地投资强度评价指标体系进行建立时，首先要考虑到评价指标体系自身的特点，如：具有多层次多目标性，保证体系的科学、完整等。建立工业项目土地投资强度评价指标体系具有较多的好处，一方面是有助于加强对工业用地土地投资强度的了解，在反映影响土地投资强度的因素同时深入分析各因素之间的内在关系；另一方面，由于该评价指标体系要保障其科学性与可靠性，一般哟求将科学性、可靠性和指标进行标准化的转变，即为了有助于通知各个指标量纲与缩短指标之间数量级差异，一般选择稽查标准化的方法。

稽查标准化的方法一般首先需要对原始数据进行处理，保证原始数据的标准化，一般采用一下公式来实现：xij =（xij-xi，min）/ （xi，max-xi，min）

负效应：xij =（xi，max-xij ）/ （xi，max-xi，min）

在这两个公式中，一般选择将Xij 为标准化后某指标的值，Xi，max为处理前某指标的最大值，Xi，min为处理前某指标的最小值；其次为了有助于实现评价指标值及其相应权重的标准化，所以一般采用fi=wij*xij进行相应的工业项目用地的土地利用集约度的计算。

另外，由于P综合=wi*fi，而其中fi 为评价因素得分；wi 为评价因素层各评价因素的权重；P综合为工业项目用地土地利用集约度；xij 为评价指标层的各指标的标准化值；wij 为评价指标层各指标的权重工业项目用地土地投资强度评价指标体系。

就目前来看，由于国内就工业项目土地投资仍然没有形成统一的评价指标体系，也没有统一的指标标准值，所以在我国的工业项目土地投资强度评价指标体系建立过程中，应在综合考虑了我国或地区的土地集约利用的现状之后，通过对比、归纳法等方法实现全面分析之后，探讨该工业用地集约利用评价的指标体系的具体情况、内容。

当然，建立工业项目土地投资强度评价指标体系，一方面有助于实现未来关于工业用地集约利用工作的开展，从而实现对土地投资强度评价指标体系的评价的应用研究，另一方面，建立健全评价体系有助于实现对工业用地集约利用的微观评价，从而实现评价结果的科学性、全面性具有至关重要的意义。

4.总结

通过有助于对我国工业项目土地投资强度评价指标体系的深入研究，在确定土地投资强度的理论知识后，深入对其分析，笔者就评价指标体系的建立以及相关评价指标体系及其权重两方面分析，力争为实现土地集约化做贡献。随着我国土地资源的日益减少，越来越多的学者开始对工业用地土地投资强度评价指标体系的深入研究与分析，试图通过对工业用地土地投资强度评价指标体系及相关指标的研究实现土地集约的最大化。

参考文献

[1] 陶志红.城市土地集约利用几个基本问题的探讨[J] .中国土地科学，2000（5）：1-5

[2] 邵晓梅，刘庆，张衍毓.土地集约利用的研究进展及展望[J] .地理科学进展，2006，3（2）

[3] 丁林可，田燕.工业用地集约利用中观评价指标体系初探[J] .中国国土资源科技管理，2007（5）

作者简介：1.刘俊（1988-），男，江西理工大学，助理工程师，主要研究方向：工程管理、房地产开发和项目管理。2.朱姝（1987-），女，赣南师范学院，助教，主要研究方向：管理学。

【基金项目】2014年度江西赣州市级社会科学研究百题（编号：14028）