媒体物业管理市场化初探

随着我国市场经济发展和文化体制改革的步伐加快，媒体开始向集团化、企业化、市场化迈进。为顺应改革的潮流。媒体的后勤部门必须转型，进行媒体物业管理市场化的探索。

一、媒体推行物业管理势在必行

物业管理体制的雏形可以追溯到19世纪60年代的英国。真正意义上的现代物业管理，一般认为是在19世纪高层建筑出现后才产生的。我国大陆最早实行物业管理的是1981年3月10日深圳涉外住宅小区“怡景花园”成立了物业管理公司。近30年来。我国物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已初步建立。媒体物业管理的成效不仅关系到业主的生活质量和切身利益，而且关系到媒体后勤改革和发展的成效以及开发物业管理企业化品牌形象。

1　媒体物业管理是事业单位后勤社会化改革的客观要求。

事业单位后勤社会化改革，是当前党政机关事业单位机构改革的重要内容。事业单位后勤社会化改革，是把原有的后勤部门与主体相分离，使之成为第三产业，走向市场，与社会融合。事业单位物业管理中心就是按照市场经济规律和政府机构改革的要求成立的，是把机关行政部门部分经营、服务和保障的内容分离到社会化的物业管理中心。进入市场，实行有偿服务。独立经营。自负盈亏。这是适应机关体制改革的需要，无论从形式到内容都符合事业单位后勤社会化改革的要求。

2　媒体物业管理是适应社会主义市场经济体制的需要。

物业管理在我国的产生和发展同市场经济的发展有着密切的联系。市场经济的发展是产生物业管理的条件，物业管理是市场经济发展的必然产物，为市场经济充实了内容。它们是相辅相成。互相促进，共同发展的。随着市场经济的发展，物业管理作为一个独立的产业正在蓬勃兴起。由于历史的原因，媒体后勤服务保障工作因管理水平低，常常是捧着金碗要饭吃，甚至成为媒体的花钱大户，领导不满意，群众有意见，向来是媒体职工关注的焦点。媒体推行物业管理。可以充分发挥市场经济的调节优势，优化资源配置，既可以使机关一些闲置资源得到合理利用，又同社会上的物业公司竞争市场，以更好的服务满足住户的要求。这样，不但赢得住户的信任，而且赢得市场，还可为媒体增加新的财源。

3　媒体物业管理是城市社区建设的需要。

媒体物业管理中心的服务范围，主要是办公区和家属居住区。而这个特定区域往往是住宅地一个相对独立的生活“小区”，有办公、购物、休闲、娱乐、卫生、安全保卫等众多的服务内容，可以说是一个小社会，是城市中的一个社区。因此，媒体物业管理也是城市社区建设的需要。媒体物业管理中心要在社会上有一席之地，就必须进行物业管理改革，向社区提供优质的服务，创造优美的环境。

4　媒体物业管理是不断提高职工生活质量的需要。

职工对住房问题的关切从有无转为大小，继而更加关注环境和社区服务。加强媒体物业管理是不断提高职工生活质量的需要。同时，随着房改的深入，广大住户拥有了属于自己的产业，保持房屋和附属设施的完好，以达到保值、增值的观点也逐步树立。这就使物业管理的好坏成为居民选购住房考虑的重要因素。

二、媒体物业管理改革的目标

物业管理是指由专业公司或机构，按照合同和契约，接受业主与用户的委托。按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥使用价值和经济效益而对物业本身及其业主、用户进行管理并提供服务。这种管理和服务包括对房屋建筑及附属配套设备、设施和场地以经营方式进行管理，对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全防范、公共绿化、公用设施、道路养护等统一实现专业化管理，并向业主和用户提供多方面的综合服务。

媒体物业管理改革的目标是为了实现物业(指已建成并投入使用的办公楼、住宅楼、厂房等建筑物及与之配套的设备、设施和场地)的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统

三、市场化――现代物业管理的发展方向

我国的物业管理最早出现于改革开放的窗口城市――深圳。1981年3月10日，深圳成立了我国第一家专业物业管理企业――深圳市物业管理公司。这家公司的成立，使得传统的福利型、行政性的房屋管理体制得以向专业化、经营型的物业管理体制转轨。进入90年代以后，住宅建设在中国房地产业中的比重不断提高，住宅小区的管理滞后日益明显和严重。2003年6月8日国务院颁布了《物业管理条例》，标志着中国物业管理进入了法制化、规范化的新时期。

在现代物业管理的产生过程中，生产力发展和产权结构变化是两个密切交织、相互渗透的动因。技术进步、分工与专业化加深，是生产力发展的重要体现，产权结构的多元化和现代企业制度的建立，是影响现代物业管理产生的两个重要因素。从世界范围看，现代物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的特殊服务行业是共同现象，总的发展方向是物业管理的市场化。

物业管理的发展必须借助于市场的力量，而现代物业管理是否发达的标志是市场化的程度。从宏观的角度看，经济发展需要确立现代市场经济体制：从微观的角度看，物业管理的发展也将指向健全的市场机制、规范的市场行为和完善的市场体系。

四、媒体物业管理的特点

中国物业管理的产生和发展与国外不同，一方面在于它不完全是由于生产力发展、技术进步、产权制度变化而自发形成的，它的产生与发展过程中有许多是政府的引导和推动；另一方面则是通过对计划经济体制下传统的房屋管理体制的不断替代而最终确立自己的地位。因此，城市发展、新建房地产需要现代化的管理，传统的房屋管理体制无法维持、亟待革新。是我国物业管理产生与发展的两个主要原因。

媒体推行物业管理与传统房屋管理的区别在于：1，管理实体的性质不同。传统的房屋管理模式是一种行政性、福利型的房管模式。管理主体是事业单位的房管部门。物业管理则是由具有企业法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司实施。2，管理手段不同。传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理。管理单位长期不变。物业管理运用经济手段进行市场化的有偿服务，管理单位实行聘用任期制。3，所管房屋的产权结构不同。传统的房管房屋绝大多数是国家或单位所有，属公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。物业管理所管房屋产权多元化，以商品房所有者为主。4，业主和用户地位不同。传统房管由于产权单一，房管基本成了一种单向行为，一切由管理单位说了算，使用人处于被动接受管理的地位。物业管理是一种契约行为。业主和用户与物业管理者通过共同认可的合同联系起来，明确双方的责、权、利，业主和用户居主导地位。5，服务内容有区别。传统房管以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，并以人为核心提供物质和精神双重。

为适应现代市场经济发展的需要。湖北日报传媒集团从1999年开始探索办公楼物业管理市场化改革之路，经历了三种模式：1987年～1999年传统房屋管理模式；1999年～2007年自建物业管理模式；2007年以后的委托物业服务模式。

通过一系列改革。物业管理水平得到提升，后勤社会化程度得到提高。连续两年问卷调查显示满意率均在95％以上，服务意识和成本意识也得到了加强。

实践证明，媒体物业管理只有通过市场化改革。引入竞争机制，才能从众多的投标企业中筛选出自己认为合适的物业管理企业。这样不仅可以摆正服务与被服务的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任。并能促进物业管理企业从根本上提高管理水平和改善服务质量。从而保证物业保值增值，使产权人、使用人的利益得到保障。