物流园虚热背后:借园区之名行“商业地产”之实

马云的菜鸟物流网遭到了商务部电子商务司副巡视员聂林海的公开批评。

今年7月11日，聂林海在“2014中国国际电子商务大会”上直言：“菜鸟平台如果是一个物流的第四方智慧平台，这无疑对我们国家是重大贡献。但是，现在（我）发现它走歪了！由于各地方政府太重视电子商务，给它非常便宜的地，或许是经不住诱惑，菜鸟物流到处建物流基地、建仓储……”

聂林海的这番话将菜鸟网络推到了舆论的风口浪尖，同时又一次掀起了业内外人士对于我国物流园区（基地）发展热潮之下各种现实问题的密切关注和深刻反思。

去年10月，国家发改委下发《全国物流园区发展规划》后，中国物流园区的建设进一步催化，并刺激了新一轮物流地产投资盛宴的上演，物流企业、房地产企业、电商企业、商贸流通企业、国内外投行纷纷以各式手段加入争抢“物流园区”用地行列。

除了阿里系“菜鸟”、京东商城、亚马逊、苏宁等电商巨头纷纷宣布要在全国设立直投的自建物流中心外，眼下，传统房地产企业及国内外各类投资机构也都在跨界，以各种手段和途径进入物流领域，包括平安保险旗下的平安不动产、中银集团、凯雷集团、嘉民中国物流基金、普洛斯、易商公司、华夏幸福、万科等企业。

在各路资本争相热捧之下，我国各地物流园区的建设可谓如火如荼。但是，热闹的光景背后却也暗藏着不少令人惊诧的隐忧。

在上述《规划》后一个月后，发改委有关官员在接受《央广新闻》采访时指出，物流园区两大主要问题：一是建设发展有待规范。由于缺乏统一规划和管理，部分地方脱离实际的要求，盲目建设一些物流园区，片面追求占地面积和投资规模。二是一些企业以物流园区的名义来圈占土地，借“物流园区”之名，行“商业地产”之实，与物流园区的发展宗旨背道而驰。

那么，物流园区“圈地”现象有多严重？对物流产业乃至经济的发展可能带来哪些不利影响？政府的物流园区补贴政策是否值得反思？为此，《企业观察报》记者进行了深入调查。

物流之名下的圈地运动

行“物流园区”之名，搞“商业地产”之实，其中最受外界质疑的便是菜鸟网络。

菜鸟网络一出世，北京中冶嘉恒投资管理有限公司总裁孔庆广便用六个字来概括其未来走向：圈地、平台、金融。“圈地是菜鸟网络发展的第一步，现在关键要看其第二步怎么发展。目前争议较大，看来第二步走得慢了，运营能力差了一些，让别人看不到其真实意图，只好盖上强势圈地的帽子。”孔庆广说。

对于圈地置疑，阿里巴巴集团首席市场官王帅通过微博回应称，菜鸟网络的事情急不得。菜鸟网络无法解决把物流基础设施建在云端的难题，在全国各个物流中心区域建设仓储中心，搭建连通全国的高标准仓储体系是支撑智能骨干网的“下半身”，实在不可或缺。

除了菜鸟物流网，当下也有其他电商及制造行业的企业以物流需求规模很大之名，自建物流园区，比如四川长虹等。针对部分业务量增长较小，甚至负增长，而以建设物流园区名义，土地占用量以较大幅度增长的企业，业界人士都提出了类似的圈地置疑。

一位不愿透露姓名的业界人士以长虹为例对本报记者分析称，近年来，长虹业绩持续滑坡，出货量相比鼎盛时期小了不少，可它为什么反而新增了那么多仓储需求，非要建一个物流园区呢？它出货量很高的时候是怎么应对的？在长虹推出智能化大变革的背景下，很多人认为其建物流园的真实意图如果不是为了圈地，很难讲得通。

而对于京东、阿里巴巴等电商对物流园区的涉足，多位业内人士纷纷表示理解，认为这些企业近年来业务量迅速膨胀，逐年翻番，切实有这方面的需求。但究竟是否要重新投资布局建设新园区，而非整合现有物流园区资源？究竟要不要动辄上千亩，甚至几千亩的占地规模？这是值得探讨的。

当前，我国部分市、县规划建设七八个物流园区的情况并不鲜见。中国物流与采购联合会的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流园区，其中运营的有348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。但孔庆广说，实际上存在的物流园区比这个数据还要多很多。

在不少业内专家看来，目前，我国不仅存在地域性物流园过剩风险，行业性物流园的过剩也已出现。2011年至今，由钢铁生产企业在建、开工及拟建钢铁物流园区项目近20个，多数项目已开建，且投资规模普遍超过10亿元，最高达到300亿元。

正因为此，当下我国物流园区良莠不齐，很大一部分物流园区建设起来之后又陷入扭亏困境。据本报记者了解，位于北京市通州区占地500亩、投资2.5亿元的华通物流园在2001年建成后的一年里没有与外界签订一份真正的商业合同，使整个物流园陷入困境，后不得不在北京市相关国资管理机构的主导下进行艰难调整，转作他用。

根据国家发改委和中国物流与采购联合会此前联合做的调研，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖；也有企业打着物流旗帜，行商贸经营实