关于房屋价格是否应纳入我国CPI核算的思考

【摘要】CPI=一组固定商品按当期价格计算的价值/一组商品按基期价格计算的价值×100% 二、幸福指数与现存的问题 幸福指数可以用幸福方程式来表现，即幸福指数等于得到的效用除自身的欲望。得...

【摘 要】随着我国居民消费观念、消费习惯、消费结构的更新与变化，目前居住类消费占居民总消费的比重最大。令人遗憾的是，由于我国cpi统计在分类及权数比重上存在一定的问题，导致国内居住类消费在CPI中所占比重不高。这与我国居民在居住类消费上支出激增的现状明显不符，无法切实的反应出我国居民近十年来消费压力的真正来源。本文针对影响CPI的因素之一房价是否应纳入我国CPI核算进行讨论，旨在使CPI核算更科学、更合理。

【关键词】房价；居民消费价格指数（CPI）；幸福指数

一、CPI与计算方法

CPI是英文Consumer Price Index的简称，我国称之为居民消费价格总指数，是度量一组代表性消费品及服务项目价格水平随着时间而变动的相对数，反映居民家庭购买消费品及服务价格水平的变动情况。由于该指数所涉及的内容与居民的日常生活支出紧密相关，因此它是国民经济中研究价格变动，测定通货膨胀及其影响的重要经济指标。政府也可以通过这一指数的变化指导国民经济和社会发展。

我国的CPI核算将商品和服务细分为食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健及个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务、居住八个大类。

CPI=一组固定商品按当期价格计算的价值/一组商品按基期价格计算的价值×100%

二、幸福指数与现存的问题

幸福指数可以用幸福方程式来表现，即幸福指数等于得到的效用除自身的欲望。得到效用是从消费物品中所得到的对欲望的满足程度。如果居民的欲望强烈，在现有的生活方式中获得的效用却很低，幸福指数就会小于1，表明这部分人的生活现状并不理想，甚至可以说他们的幸福感不强。指数的大小可以用来判断不幸福的严重程度，数字越小则表明人们感觉越不幸福。相反，如果居民得到效用要比自身欲望大，幸福指数就大于1，这类人的幸福感就会比较强。因此，幸福指数数字越大表明越幸福。

目前我国计算CPI权重仍存在不足之处。一是居住类、教育类、医疗类等支出占比重偏低；二是一些非义务教育项目收费调查不完善，例如择校费、各种培训、补习班的收费等不能有效反映出来；三是医疗收费和药物价格调查不完善，对一些进口药品、新上市药品价格变化的反应不尽人意；四是没有编制真正反映老百姓日常生活消费价格走势的基本生活费价格指数（COLI）。以上四点是造成百姓幸福感偏低的主要原因。

三、房屋价格对CPI核算体系的影响机制

我国当前的CPI核算未直接将房屋价格包含在内，但是两者之间存在着密切的联动关系。从CPI编制所选取的商品大类分析，其中居住类商品及服务与房价变动较为相关，该大类权重达17.58%。房屋销售价格的变动会引起居住类商品及服务的变动，进而演绎到CPI数值的变动。

随着房屋价格的上涨，居住类消费的权数将会提高。同时房屋价格上涨带动住房服务价格及与附加产品服务的价格产生波动，从而引起住房消费类价格指数的不断变化。此外，房屋价格的上涨将通过住房类权数和住房类价格指数的变化传导到CPI中去。重要的是，由于我国民众理财消费与信贷消费的观念较西方国家相对保守，由于刚性需求的房屋价格大幅上涨，使得更多居民将银行中的存款用于购房，从而产生挤出效应。其它商品和服务的消费大幅度降低，使得原本供过于求的商品的需求量愈加降低，进一步恶化这部分商品供过于求的状况，最终对CPI造成向下拉动。此外，房屋价格对于CPI具有双重影响，一方面，房价上涨会推高CPI中居住类商品的价格；另一方面，高房价会对国民消费的其它商品或服务的价格形成向下拉动。然而，我国现有的CPI核算体系只将房价上涨导致其它商品或服务产生挤出效应而带动其价格下降的因素统计其中，却并未将双重影响的另一方面，也就是高房价引发的居住类价格指数攀升纳入核算方法中，导致政府的统计数据与高房价带来的实际社会效应有很大差距。

值得指出的是，CPI是对全国范围内居民消费情况的度量，是经过加权计算得出的综合平均数。由于居民的收入结构、消费能力、消费结构、消费习惯、消费水平和消费质量等方面存在明显差异，使得物价波动给他们带来的感受也不同。

综上所述，一个综合的CPI指标难以全面反映各收入阶层的真实生活成本和心理感受。

四、居民消费价格统计中关于居住类商品及服务价格的统计

1、居住类商品及服务与CPI核算的统计分歧

我国当前社会民众和统计部门有关居住类商品及服务如何计入CPI的分歧一直存在。关于CPI中居住类商品及服务的所占权重是否偏低的争论，也有商品房的房屋价格是否应该纳入到CPI核算中的理论。房价上涨在一定程度上会带动CPI的提高，相反地，CPI的不断膨胀也会带动房价的持续上涨。尤其是当通货膨胀率高于名义利率时，这意味着存于银行的存款实际利率是负值，人们存钱不但不会获得利息收益，反而会被通货膨胀把获取的一点点利息侵蚀掉。于是人们就会把钱投资于其他项目，特别是此时的房贷（实际）利率由于存款利率降低而相应的偏低，这便会刺激人们把银行中的积蓄拿出来购买房产，从而进一步的推高了房价。

2、CPI编制应包含直接的房屋价格

照目前国内的CPI核算方法，商品房的销售价格并未被直接包含在内，而是被划归到居住类价格中。居民购买住房不计入消费而计入投资，但是房价与CPI并非毫无关联。许多国内的专家纷纷指出，房价大幅度上涨的现状，并未在反映通货膨胀程度的居民消费指数（CPI）中得到充分的体现，有关部门应该将房价直接纳入CPI的核算中。

现阶段国民对CPI走势关注度非常高，但房屋价格却未被直接纳入CPI的统计方法中，由此计算出的CPI有很大程度的局限性。毕竟房屋购买与出售是绝大多数人一生中最大的一笔消费，且房屋价格也是目前社会最敏感的价格，CPI将其直接纳入其中后得出的数据会更加真实的反映与贴近国民的真实感受。当然，由于房屋的特性，使得居民购买房屋具备投资与消费的双重属性。以居住类价格变动来间接反映房屋市场销售价格符合国民经济核算体系与CPI统计口径一致的要求。

3、房屋价格因素对社会平均价格的影响

从各方资料统计来看，2012年国内社会消费零售总额为21万亿元左右，而2012年全国商品房的销售额突破6万亿元，加上二手房的成交额、房屋租赁及物业管理费等，居住类消费占社会消费零售总额的比重将会攀升至28%以上。如此之高的消费比重使房价因素极大程度的影响了社会平均价格。近年来国内商品房销售价格激增，2010～2012年商品房销售价格分别上涨12%，18%和7.8%，但这些涨价因素却不能真实的反映到CPI中，因此会影响到CPI数据的客观准确性。

4、现有CPI中的居住类指数不能真实反映房屋价格变动水平

我国现有CPI中居住类价格包含了房价变动，体现在对租房人而言的实际租金和对自有住房人而言的虚拟租金上，其变动幅度与房屋销售价格相比差距过大。例如2012年第一季度全国35个大中城市住宅销售价格指数同比上升6.3%，而民用住宅租金指数同比只上涨1.29%。房屋销售价格与民用住宅租金的这种差距，一方面是由于旧的住房制度及福利租金制度影响了当前国内房屋租金的编制，另一方面也说明了房屋的实际价值与名义价值的脱节。这些信息，CPI在编制过程中也不能对其进行准确反映。

5、提高居住类商品及服务在CPI核算中的权数符合经济规律

国内学者最常使用的衡量通货膨胀的一般指标是CPI，但是通货膨胀不等于CPI，从二者的概念来看，通货膨胀是原因，CPI增幅变大是表现。CPI表示物价的高低，和通货膨胀有正向关系。但是由于在CPI构成上各个消费大类所占的权重有偏差，用以衡量整体消费价格水平是显著被低估的。进而我国当前的CPI不能真实地反映公众购买力的变化，同时也不能准确地衡量经济的整体运行情况。将住宅类房屋价格指数纳入CPI的编制中，既能准确反映与居民购房消费密切相关的价格水平，使其成为准确测度居民生活质量、消费水平的工具；又能将CPI的不合理因素去除，使其回归到与GDP平均指数、PPI指数相符的位置上，更好地为宏观经济服务。

五、分析建议

1、采取合理方式将商品房价格纳入CPI统计

房屋销售价格与居民消费价格指数之间确实存在长短期的明显相关关系，房地产价格增长率对居民消费价格指数有非常显著的影响，而且影响效果持续。这就表明如果房地产价格保持平稳增长，就会促进居民消费价格指数的相应增长。所以理应该将房价因素考虑进居民消费价格指数中。

房价的波动性很强，一般而言，房租会随着房价的上涨而增高，但其增幅不会如房价般激增，同时CPI也会受二者影响出现一定比例的提高。同时必须指出，我国贷款利率已被计入CPI中，若政府为了控制房地产业过于迅猛的发展而提高贷款利率，CPI同样会被推高。现在，房价的变化已经超出国人的预期，甚至已经严重影响生活幸福感，所以在这样的时刻，将房价计入CPI就成为迫切的需求。

2、根据收入水平差距对现有CPI进行分阶研究

此外，由于不同社会阶层的收入水平差异较大，导致不同阶层的国民消费支出的权重差异也很大，因此我国的CPI核算方法应按照不同社会群体的收入水平逐步实行分层编制，科学合理的统计并公布不同阶层消费者的消费指数，而非一概而论，与综合CPI共同构成“立体”的数据体系。例如：如美国劳动统计局除编制总体的CPI指数，还编制工薪阶层的CPI指数（CPI—W）；我国应根据收入低、中、高分层，在综合价格指数外，把价格弹性小又是生活必需品（食品）的商品和服务价格变动称为核心CPI或一级CPI；把价格弹性大又非生活必需品（衣着，烟酒及用品，交通和通信，娱乐教育文化用品及服务）的商品和服务价格变动称为三级CPI，把介于一级和三级之间的（家庭设备及维修服务，医疗保健及个人用品，居住）称为二级CPI。分别公布CPI（A）、CPI（B）、CPI（C）三类指数。这样既能反映总体消费价格变动趋势，也能反映各收入群体的实际情况，使各阶层能更准确地评估自身所处的经济环境，同时为政府制定相关政策提供重要依据。

3、对各大类商品和服务的权重作适当调整

鉴于房地产价格变动对CPI的正向推动作用，国家统计局应该修正CPI的核算，将房价因素考虑进去用以符合民众的客观消费情况。针对目前其消费品类权重过高、服务类权重过低，食品类权重过高、居住类权重过低等问题，对各大类商品和服务的权重作适当调整。提高居住类、医疗保健类、娱乐教育文化类的权重，将食品类权重下调。这样一方面我国的CPI将能够更真实的反映出国民消费的情况，另一方面也更加接近发达国家CPI的编制口径，利于与各个国家横向比较。同时，我们在实际操作过程中，应尽量做到改进统计方法，严格把握统计过程，完善统计样本数据，以此提高编制工作的透明度及可信度，也更有益于减低、消除国民对于数据真实性的怀疑，避免人们明显感觉居民消费价格指数与实际生活不符的情况。

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本文是辽宁省社科规划基金项目（项目批准号：L12DJY067）、大连市社科院项目（项目批准号：2012dlskyb156）的阶段性成果。

作者简介：

于海（1985-），男，辽宁师范大学会计系硕士研究生，主要研究方向：财务管理。

李天剑（1958-），男，吉林吉林人，辽宁师范大学会计系教授，硕士生导师，主要研究方向：财务成本管理。