大型商业地产项目建设管理中的典型问题剖析

摘要：大型商业地产项目集成了多种商业业态，具有技术、成本、产业的高度集成，管理上又强调融入商户需求，造成了该类项目的建设管理问题复杂、难度大。本文从一个大型商业地产项目的设备定型订货管理、深化设计管理、施工质量管理、成品保护管理四个方面对本商业地产项目建设管理中的典型问题进行了剖析，并在具体举例分析的基础上进行了系统总结，希望能以点带面，给从事相关工作者带来借鉴、收益。

关键词：商业地产；商户需求；典型问题；设备定型订货管理；深化设计管理；施工质量管理；成品保护管理；结论

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

引言：随着我国房地产业的快速发展，综合了多种商业经营模式、业态的大型商业地产项目逐渐成为了房地产业开发的增长重点。本文从一个大型商业地产项目的设备定型订货管理、深化设计管理、施工质量管理、成品保护管理四个方面对项目建设管理中的问题进行了剖析，并进行了系统的总结。该大型商业地产项目地处北京市某区域中心，总建筑面积20多万平方米，地下3层，地上分为5栋楼为6-14层，该工程综合了大型商业购物、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，既有大型综合性商业又有中小型服务性商业，具有设计复杂、分包厂家众多、入驻商户需求个性强并且多变的特点，在商业项目建设管理上有一定的特点和借鉴意义。

一、项目建设的设备定型、订货管理存在的问题

概述：本项目是商业地产项目，大量招商签约活动是在项目建设的后期，部分已签约的项目出租、出售区域的设备性能需要跟随后期签约的商户需求改动，所以致使相应设备的定型、订货日期滞后、变动反复、改动较大，造成了部分设备、基础设施的改动调整现象较多的问题。

例如屋顶冷却塔基础及地下室制冷机组基础施工完后，因为原制冷设备性能不能满足新的商业需求，需要重新确定制冷设备，而新的设备基础、预留预埋又与原设计不同，造成已经施工完毕的相关设备基础需拆除重新修建，造成很大的费用、工期损失。

又例如原设计对项目的实际用电量估计不足，原设计用规范上的参数和对其它商业项目考察的初步数据确定了总、分区域的用电量，但在招商后期发现对一些大型商业租户的需求电量预估计不足，出现局部区域电量供应不足，总供电量也不足的现象，不得不在后期增大部分电缆、电箱容量，并对总电量进行增容，造成部分已经订货的设备需要退货或修改，配电室相关基础结构也做出了相应修改，造成很大的费用、工期损失。

结论：以上损失是由于对商业地产实际的设备需求了解、设计不充分，商业租户需求介入工程建设管理较晚，造成原设计的设备功能不能满足实际商业租户需求，需要作出大量的改动，造成较大的费用、工期损失。如果在前期能充分考察市场类似的商业模式对设备功能的实际需求，并使商业租户对设备的需求尽早容入到工程的建设管理中来，就能大为减少后期工程设备改造的费用和工期。

二、项目建设的深化设计管理存在的问题

概述：在本商业项目的建设期间，随着市场的变化，为了实现商业经营要求达到的建筑装修效果、设备功能，在项目建设期间继续对项目的装修方案及各专业设备功能方案进行了深化设计，而且随着入驻商户的签约，商户需求也不断体现在进一步的深化设计中，又由于部分原设计方案对与商业经营的实际需求估计不足、相差较大，造成了在项目建设后期部分设计方案的改动较大较多的问题。

例如主楼设计为高档商场，原商场中心没有设置现在中高档商场普遍设置的镂空中庭，造成了商场区域上下层视线不通透、商业氛围无法呼应，在商业公司要求下，在该区域内的2-5层拆掉了两柱跨的楼板，制造了镂空的中庭，解决了以上问题，但造成了较大的改造费用和工期损失。

又例如外墙装修采用了石材、玻璃材料的组合幕墙，幕墙上还设计有广告牌、LED屏幕等设施，幕墙整体构成、布局较为复杂，所以外幕墙的最终设计方案根据商业需求多次调整确定较晚，而本项目各层护墙已经按建筑图基本砌筑完毕，而为了满足幕墙立面分隔需求，致使幕墙图纸上的外墙门窗洞口位置、大小不能与已经砌筑完外墙上的洞口完全匹配，而相关管理人员又在前期没有对此做出足够的重视，没有及时调整砌筑方案或幕墙方案，致使幕墙分格确定后再修改会严重影响幕墙外立面布局、观感，所以前期砌筑完成的外墙门窗洞口只能按照后期确定的幕墙洞口的位置、尺寸修改，造成了费用、工期的损失。

结论：以上损失是由于原设计方案与商业经营的实际需求不相符，二次深化设计介入工程总体设计较晚，对相互有影响的不同设计项目，协调得不够周全、严谨，致使后期需要作出大量的设计改动，造成较大的费用、工期损失。如果能尽早把工程的深化设计、商户的需求容入到工程总体的设计管理中来，对相互有影响的设计内容协调得更加周全、严谨，就能大为减少后期工程设计改动造成的费用和工期损失。

三、项目建设的施工质量管理存在的问题

概述：商业地产项目施工质量管理的特点，不仅是质量需要满足建设方、设计、规范的要求，更应该满足最终入驻商户要求，在项目建设管理中应与商户做好及时、充分的沟通，而且还应该考虑复杂的商业环境对施工、材料的特殊要求。

例如根据已经签订的出租合同，部分出租区域需要建设方做到精装修交给入驻商户，在此部分的精装修施工中，因为双方沟通不畅的原因，造成了施工质量不能满足商户要求的事件，比如在商场装修中局部地面砖有变形，建设方认为地面砖变形在可控范围内，没有与商户及时沟通，没有更换，致使后期验收时地砖质量达不到商户的要求，造成了双方的纠纷矛盾。

又例如在商场区域内沿四周墙体布置有货柜，货柜上方设计用吊顶下翻造型紧贴货柜找齐，但是建设方、施工方没有充分认识到设计吊顶与货柜紧贴的严谨性，与商户沟通也不够，吊顶下翻造型施工时标高多向下了1CM，施工方认为虽然吊顶标高比设计要求下降了，但是下降得不大，而且吊顶造型整体在一个水平面上，观感上没有影响，就没有修改，并进行了下道面层施工，但是验收时经过商户指出，货柜已按图纸标注高度加工，所以不能放进降了标高的吊顶造型下边，施工方只能修改已经施工完的吊顶，造成了很大的费用、工期损失。

还有为了达到本商业项目需要的装饰效果和档次，所以室外广场上的停车场地砖选用了颜色、质感较好的麻面颗粒地砖，但是在停车场应用后，因为停车场车辆流量较大，经过车辆大量碾压后，大量地砖表面颗粒掉落，严重影响了广场地面铺装的美观效果，这是对使用部位和材料的应用特性考虑不足，才造成以上损失。

结论：在商业项目的质量管理中不仅应该注重日常的质量管理，还应该注重商业项目的特点，施工质量应注重满足最终入驻商户的要求，而且材料不应该仅考虑观感、价格因素，还应该充分考虑在商业复杂的使用环境下材料的性能是否能达到使用要求，只有这样施工质量最终才能达到理想的效果。

四、项目建设的成品保护管理存在的问题

概述：本项目做为商业项目，有着自己的成品保护特点。商业项目会在建设后期进行大型设备的安装，因为安装方案考虑不周全、不细致，可能会对相关的施工成品造成破坏。还有商业项目的商户入驻后进行二次装修不是统一组织、有序进行的，而是随着商业签约无序进行的，而且同时施工的总分包和商户众多，造成施工作业面交叉多和分散、整体工序组织较为混乱，再加上建设方管理不到位，也可能会对相关的施工成品造成破坏。

例如为了商业经营需要，在楼体外墙面、顶部设置了大量的广告牌、LED屏幕等大型构件，需要在工程建设后期用大型汽车吊吊运，因此地下室顶板在施工后期承受的大型机械过多、过重，造成了地下室顶板防水层、结构局部变形严重发生微细裂缝，致使在雨季地下室顶板发生大面积裂缝渗水，虽然采取了对结构顶板渗水裂缝进行注胶封堵的措施，暂时取得了一定的封堵效果，但是从长期看留下了渗漏隐患。还有后期配电室设备进场安装，因为配电室门框已经安装，没预留足够宽的门洞，需要拆除门框才能运进配电设备，造成了费用、工期的损失。

又例如在工程建设后期大量商户入驻后需要进行二次装修改造，同时进行的交叉施工因管理不到位，可能会给施工成品带来破坏。如地下室的超市装修已经施工完毕，而一层以上的商场正在进行地面砖铺装、墙面抹灰的湿作业，湿作业施工中的水汽渗透过没有防水层的地面滴落到下层室内，对下层超市内的完工成品造成了破坏。这属于商户交叉施工没有协调组织好，又没有采取相应的保护措施。

还有本商业项目地下室兼做商业经营、停车库、设备用房，总体面积较大，为了赶工期需要大量不同的专业穿插施工，在地面施工时有大量商业、设备用房墙体砌筑用的砖、水泥等材料运输时需要经过刚刚施工完的水泥地面，而又没有采取相应保护措施，事后发现有大量地面起砂，经过分析为地面施工完后养护时间没达到又没采取保护措施，就承受运输车辆等较重的荷载，致使地面面层受到扰动后起砂，局部严重的还有裂缝，致使后边上层地坪漆的成活质量也受到了严重影响。

结论：在商业项目的工程建设成品保护中，不仅应该对完工的成品采取包裹、覆盖等具体保护措施，更应该注重后期大型设备安装的组织管理、商户二次装修的组织管理、施工工序流程的组织管理，可采取保护成品措施、调整工序流程作法、控制后道工序强度等措施避免类似的成品破坏的损失。

结束语

综上所述，大型商业地产项目的建设管理具有强烈的商业特色，不仅具有集成产业多、建设参与方多、设计方案变化多的特点，还具有需要考虑的商户需求复杂、滞后、针对性强的特点，这就需要建设方的管理者深刻认识大型商业地产项目建设管理的特点，应该多多借鉴类似商业项目建设的经验教训，管理上既要做到总揽全局、方案前瞻、组织合理，又要充分考虑具体筹建项目的商业需求，使项目的各个参与方都能积极互动起来，才能做好大型商业地产项目的建设管理工作。