房屋权属登记信息的查询

摘 要：住房和城乡建设部下发了《房屋权属登记信息查询暂行办法》，物权法也对房屋权属登记信息的查询作出了规定，其在保障房屋交易安全、维护房屋交易秩序、保护房屋权利人的合法权益上起了非常大的作用。笔者结合工作实际，就工作中碰到的问题提出自己的看法，在此与同行们探讨。

关键词：房屋权属登记信息 查询

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码： A 文章编号：

引言:

2007年1月1日，住房和城乡建设部颁布了《房屋权属登记信息查询暂行办法》，目的是为了发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利及相关当事人的合法权益。2007年10月1日物权法的出台，对房屋登记资料的查询也作出了相应规定。经过这几年的实践，我们利用房屋权属登记信息，为城市建设、司法部门办案、百姓购房等提供了上万条信息及相关原始凭证，充分体现了物权的公示公信原则。与此同时，也碰到了不少的查档纠纷。笔者就此谈谈在房屋权属登记信息查询中存在的一些问题。

一、查询申请人

《房屋权属登记信息查询暂行办法》第3、4、5、7条规定，本办法所称房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。已建立房屋权属登记簿的地方，登记簿所记载的信息为登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。

物权法的基本原则是公示公信，即物权的变动须要公示，经公示的物权具有公信力。公示的目的是为了交易，如果不存在交易，公示其实也无多大意义，同时，公示的信息也应受到隐私的保护。因此，《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

以上这些规定之间似乎存在冲突，在实际工作中容易造成查档人员的理解不同。从字面上看，物权法将查询对象限定在权利人和利害关系人，而建设部的规定是，对于房屋权利的记载信息，任何人都可查询，不限于利害关系人，这样就产生了查询对象的不一致，而且物权法中利害关系人如何确定，在实际工作中也不易掌握。例如：在二手房交易中，买卖双方在未达成交易时，买方有否权利可以查询其有购买意向的房屋的信息？因为在未达成交易时，他还不是利害关系人，只是潜在的利害关系人，如果按物权法规定，就不能查询，必须在达成交易后，才可以凭房屋权证对该房屋进行查询，万一该房屋有法院罚没和查封情况，就无法办理过户登记，买房人的利益得不到保障，势必造成交易纠纷。如果按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定，买方在购房前，先查询一下其想要购买房屋的有关情况，再来决定买卖与否，是否会造成对房屋权属登记人隐私的侵犯呢。为了尽量减少不必要的纠纷，我们规定只有提供了详细的房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，提出需要查询的事项，并出具查询人的身份证明，方可查询，不受理只提供人名或单位名称的档案查询业务，这样做档案查询部门就可以拒绝某些不合理的查询要求，也可以保护已登记人的隐私，在社会公共利益和个人利益之间找到一个平衡点。

二、查询范围

《物权法》第18条规定，权利人、利害关系人可以查询、复制登记资料，登记机构应当提供。它没有明确指明哪些是登记资料，它是仅指登记簿呢或是还包括各种不同的原始登记凭证。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看，笔者认为登记资料应包括登记簿和原始登记凭证。《房屋权属登记信息查询暂行办法》中登记信息包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。这里的“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息”和《物权法》中的不动产登记簿的内容应当是一致的，对于登记簿的查询，应当是要向所有人公开，并非只是向不动产的所有者和利害关系人公开，任何人在提供了详细的房屋坐落后，都有权查询登记簿的有关内容。对原始登记凭证的查询，笔者认为按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8、11条规定操作就可以了。

三、法律授助中心和律师查询房屋权属原始登记凭证应注意的问题

《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条规定，原始登记凭证只有权利人或其委托人、房屋继承人、受赠人和受遗赠人、国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门、公证机构、仲裁机构在规定的范围内查询，这里并不包含法律授助中心和律师在内，那么他们在接受当事人委托到我们房屋登记机构查档时，又有哪些要求呢？我们的做法是：一是提交当事人的委托书，由于工作人员不能核实委托的真实性，因此委托书必须经过公证；二是提交当事人与律师事务所签订的书面委托合同；三是提交法院或者仲裁机构受理案件的证明，如立案通知书，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关。

四、房屋权属档案管理部门应注意的问题

《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《物权法》实施后，对房屋权属档案利用提出了新的要求，通过规范的房屋权属档案的利用活动，来保障房地产市场的安全和健康发展，维护房地产市场的诚信公平，笔者认为要做到以下几点：

1、要建立规范和完善的房屋权属档案利用制度，方便当事人查询有关房屋权属登记信息。

2、及时更新房屋权属档案信息。通过加强房屋登记信息系统的建设，提高登记效率、质量和规范化、标准化，保证信息的完整性、准确性和安全性。

3、及时提借查询。符合条件的查询申请，档案部门应及时提供查询服务，不能或无法提供查询的，应和查询人说明理由。

4、指定专人负责查询工作，查询人本人不能直接接触原始登记凭证。

5、不得擅自扩大查询范围，应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》第8条的规定，区别对待。

6、出具查询结果时要注意写上查询日期和出具证明日期，因为房屋权属登记信息是处于动态变化中，只具有相对稳定性，另外还要注明利用用途，防止查询人不正当使用查询信息，或者泄漏查询中涉及的个人隐私、秘密。

五、结语

随着群众物权法律意识的提高，房屋登记与年俱增，致使房屋权属登记信息也海量增加，对房屋权属登记信息的查询，既要围绕社会经济发展和广大群众服务，同时也要依法维护相关者的权益，严格查询范围和手续，使之产生广泛的社会效益和经济效益。