对近年来我国房地产政策的解读

【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。

【关键词】房地产 政策效果 调控

一、 近年来我国房地产政策概述

2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。

第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。

第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即 “国六条”。

第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

第四阶段也就是此轮调控，持续时间之长、程度之严厉均是历史之最。此间，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台，“国十条”祭出限贷政策，当时被称为史上最严厉调控政策。2011年，以限购为主要内容的“新国八条”出台，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。2013年，楼市“国五条”细则突袭市场，房地产市场调控再次升级，规定对于出让二手房要按照转让所得差额征收20%的个人所得税。

二、 近年来我国房产政策调控效果及其原因分析

1、调控效果

纵观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房，也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为，可以说政府出台的房地产调控政策在特定阶段的短期内取得了一定效果。

然而，长期看来，十年来国务院常务会议九次以房地产调控为主题，然而房价并没有因为调控得到真正遏制。据国家统计局数据，2003年到2012年，全国新建商品房平均销售价格上涨了145%；而其中，北京的新建商品房平均销售价格更是上涨了259%。这还是将保障房以及远郊房都计算在内的“平均价格”。事实上，随着城市房地产开发向远郊区域推进，新房均价的涨幅并不能反映整体房价的涨幅，实际的房价涨幅将更高。最新出台的2013年1月份70个大中城市住宅销售数据显示，70城环比和同比上涨的均为53城，同比上涨最高的城市达4.7%，其中一线城市上涨的速度继续跟其他城市拉开距离。数据表明，楼市丝毫没有降温迹象，反而朝着更加火热的态势发展。

2、原因

首先，调控政策常常在稳定房价与保增长这两个目标之间摇摆，这种政策目标的不稳定和不一致性是调控政策效果不显著的主要原因。我国房地产历次调控政策对于调控目标都没有明确加以界定，在政策调控目标不够明确的情况下，调控政策是否持续，还会持续多久就会成为当前房地产市场猜测和质疑的对象。公众对于房价下跌没有一个明确的政策预期，往往会使调控政策目标落空。

其次，热钱流入导致流动性过剩，加大了调控难度。金融危机以来，西方国家应对萧条的经济形势纷纷选择低利率政策，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家成为这些资本的理想栖息地。加上美国、日本的“量化宽松”货币政策，进一步刺激了包括中国在内的发展中国家的流动性过剩。因此，由于房地产行业的高利润特点，热钱蜂拥而入，提高了房地产价格的同时，也增加了政策调控的难度。

再次，开发商行为导致的政策失效。市场经济的信息不对称，导致房地产开发企业拥有与中央政府进行博弈的资本，开发商可以利用成本信息和交易信息优势，来规避政府的宏观调控政策。加之开发商对地方政府寻租合谋，两者之间暗存默契，地方政府为了维持本地区房地产热度，或者弱化对房地产市场的监管，或者不重视保障房住房的建设，导致中央政策在地方上的脱节。

最后，纯粹从调控政策角度来说，从政策的出台到政策效果显现是有时滞的。货币政策本身存在着内部和外部时滞，加之房地产本身就是一个环节众多时间周期长的产业，从中央政府出台政策到地方政府具体执行这一环节更是对政策效果有种种减损效应。

三、 结论

政府十年来的调控政策日渐成熟，调控态度日益坚定，对房价的过快上涨，尤其是由投资炒房造成的上涨起到了一定的遏制作用。但同时，总结十年调控的一个共性是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。此外，诸如限购、限贷、限价之类的调控措施其实都是行政手段。虽然短期内政策具有一定的效果，但长期来看其实是治标不治本。长期看来，我国的房地产调控之所以出现这种效果不显的尴尬局面，最主要的原因是我们过度依赖投资增长，特别是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。如果现在的经济增长方式不改变，我们必将难以摆脱“稳定住房价格”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。因此，加快转变经济发展方式，大力发展战略新兴产业和高科技创新产业，逐渐适度的降低房地产投资对经济增长的贡献比例，是走出房地产困境的根本方法。

短期来说，2013年下半年政府绝不会放松楼市调控，楼市调控政策势必围绕“稳”字展开，为下一步的房地产长效机制的建立赢得时间，下半年以限购、限贷、限价为代表的房地产调控仍将继续。但事实上，现有的房地产调控方式已到达极限，效果却不明显，未来可能会对调控方向、调控方式作出改变――房地产问题的核心更多的是在国民经济高速发展中的制度性的问题，尤其是供给方面的制度，这一点在发展较快的一线城市尤为明显，在未来的房地产市场调控政策体系应该有稳定且长效的机制，避免一时的政策之后导致房价反弹。房地产业结构调整的任务还十分艰巨，房地产市场秩序仍需进一步规范，各项政策的效果还有待时日显现，政府需要提出更完善的措施。

参考文献：

[1] 聂梅生， 房地产市场调控政策分析，21世纪经济报道，2011（4）

[2] 周江， 房地产调控政策分析及效果前瞻，中国金融，2010（7）