时间：2022-10-25 06:35:54
大连友谊(集团)股份有限公司成立于1993年，3年后在深交所挂牌上市。上市初期主要以经营百货和酒店为主，2003年2月公司通过收购大连发兴房地产开发有限公司70％的股权初步涉足房地产行业。目前上市公司的主营业务主要为房地产、酒店与零售(百货和超市)，其中，房地产、酒店和百货成为公司利润的主要来源，超市业务目前仍处于减亏或者市场培育期。公司未来几年的发展仍将会延续三业并举的格局。
房地产业务：盈利即将呈爆发性增长
公司现有土地储备94.78万平米，权益储备71.06万平米，按公司年开发能力20多万平米计算，现有储备可满足公司2年以上发展所需。储备分布上，除海尚壹品位于苏州外，其余土地储备均分布在大连。
08年末公司账面预收款24.45亿，据了解，涉及的大部分项目均已竣工甚至入伙，达到了结算条件；此外，08年末完工产品3.12亿元，目前销售良好，壹品漫谷与壹品星海均尚余10％尾盘，按目前销售进度，预期年内可销售完毕。
09年，甚至10年业绩已经提前锁定。预期房地产业务09年结算收入22.04亿，较08年增长超过280％，盈利将呈爆发性增长。
酒店业：装修影响09年业绩
公司的酒店业务主要是五星级的大连富丽华大酒店(Furama)和准四星级的大连友谊宾馆。其中富丽华大酒店为公司酒店业务利润的主要来源。
大连富丽华大酒店坐落于大连市最为繁华的金融商业要地一人民路。成立于1988年，至今已经有超过20年的经营历史，是中国东北地区历史最为悠久的豪华涉外五星级酒店，曾多次荣获全国“最佳星级饭店”和“优秀星级饭店”称号，2007年、2008年连续2年均入选《福布斯》中国最优商务酒店榜单，2007年9月更是被“全球酒店论坛组织”评为“全球五星金钻-亚洲十大品牌酒店”，比肩全亚洲区域顶级饭店。
大连富丽华大酒店占地1.8万平米，总建筑面积9.85万平米，共有626间客房。分为东西两栋楼。公司网站披露，2008年11月3日至2009年4月30日期间，公司将支出1.9亿元对西楼进行装修改造工作，将以崭新形象迎接09年夏季达沃斯会议的召开和大连旅游旺季的到来，该期间西楼客房停止使用。
大连友谊宾馆坐落于大连中心商务区人民路东端，为准四星级宾馆。友谊宾馆于2005年7月开业，共有套房300间，建筑面积8700平米。
零售业：超市扭亏尚需时日
公司零售业大致分为三个业态：百货、超市和免税店。百货业是公司赖以起家的传统行业，在积累了丰富的经验之后，2002年公司开始逐步向超市和免税店扩张。然而由于城市拆迁、改造等原因，超市持续多年出现亏损，拖累了整个零售业务的表现。不过我们看到，经过公司管理层努力，三大超市店正在逐步走出困境。
百货商店包括友谊商城本店，友谊商城开发区店、友谊商城新天地店和新友谊商店。百货店是公司零售业务盈利的最主要来源，除新天地店外，其余百货物业为自持，现有总建筑面积约4.25万平米。友谊商城是东北地区第一家高端百货商店，2006年获得国家商务部颁发的“金鼎百货精品店”称号，是东北地区目前为止获此殊荣的唯一一家百货店。
免税店包括中免友谊外供免税品有限公司和大连市内免税店有限公司，免税店目前规模较小，2008年合计实现净利润105万元，按权益结算，给上市公司所有者贡献净利润约为68万元。由于规模有限，我们预期免税店未来几年盈利大幅增长可能性不大。
投资建议
运用相对估值和绝对估值方法，得到PE估值目标价为24.19元/股，每股RNAV为13.65元/股。由于NAV估值测算的是企业的破产价值，未考虑公司拥有的友谊商城、富丽华大酒店等品牌价值、公司在相关业务方面积累的丰富经验以及公司的可持续经营能力，估值上以PE估值为准，给予公司09年目标价24.19元/股，对应09年PE 20.67倍，相对NAV估值溢价77.22％。
公司5月21日收盘价13.65元对应09年PE 11.40倍，远低于行业平均水平，同时该收盘价相对09年每股NAV亦折价2.34％，使得该价格目前具备很高的安全边际。
首次关注该公司，并给予“买入”投资评级。
风险提示
三项费用率出现超预期上升。
房地产项目开发建安成本明显超出预期。
项目开发进度、结算规模低于预期。
公司因降价加大促销力度，使得实际结算价格低于预期。