商品房空置对策

空置房，一个早在5年前就被解读过的话题，直到今天依然存在！一边是大量的商品房白白空置，一边是迫切需要住房的居民买不起房子，这样一个尖锐的矛盾亟待解决。

珠三角空置房“亮红灯”

房价下降，地价下降，到位开发资金下降，销售面积下降，新开工面积下降⋯⋯曾经高速增长的广东房地产市场进入一片低迷。

8月8日，深圳市国土资源和房产管理局《2008年1～7月深圳房地产市场分析报告》。官方权威数据显示，今年1～7月，深圳房地产开发投资下降，商品房空置面积165.68万平方米，同比增加29.08%，其中住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65%。

有关专家表示，深圳市新建商品房销售规模继续下降，市场观望气氛浓厚。未来几个月，深圳楼市将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛持续。

在此前的7月22日，广东省房地产业协会《2008年上半年广东房地产市场分析报告》（简称《报告》），各种统计数据都印证了市场进入了深度调整期，广东省房协预计下半年开发商的销售压力将加大，而全省商品房空置量将有增大趋势。

商品房空置情况也从另一个侧面印证了当下市场的低迷。事实上，空置率直接体现着供需比例，综观国内一些城市的房地产市场，中低价位的楼房都已成为抢手货，尤其是低价位和经济适用房供不应求。一方面是许多城市中的新建住宅（尤其是高档住宅）乏人问津；另一方面，是广大中低收入者望房兴叹。在一些城市火火红红的房市背后，出现了中高档房过剩、中低档房短缺的现象。

空置房剧增原因何在

在银根紧缩的情况下，开发商从银行拿钱更加困难，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，非常依赖于现房销售，一旦楼市降温，资金回笼就非常困难。近期各地房价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

业内人士表示，对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。房子一天卖不出去，就多一天的资金成本和风险。如果房子一年内仍未能卖掉，开发商就撑不住了，银行资金也就很难收回了。

事实上，成交量是判断深圳楼市是否回暖的重要信号。在一手住宅方面，虽然今年5月份受春季房交会影响，销售量一度回升，但6、7月份又出现回落，各月销售量仍保持低位水平，市场交易较为冷淡。在二手房方面，虽然近期交易量略有回升，但市场交易仍比较低迷。

市场成交清淡之下，深圳今年的住宅空置率大幅攀升。

有关专家表示，在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下，市场调整态势仍将持续。可以预期，未来几个月市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望气氛仍将持续。

空置房发出的预警信号，最主要的原因是居民持币观望造成楼市供求关系的突然逆转和极度失衡。开发量延续了前几年的增长势头，而需求量却突然大幅萎缩，两者之间形成巨大的反差。同时，楼市近年来一直存在的一些结构性的问题也是重要原因，比如房价与购买力的不匹配、价格与地段的不匹配、房型面积与实际需求的不匹配等。

说到房价和购买力的不匹配，有关专家认为，现在最主要的问题不是老百姓想不想买的问题，仍然是买得起买不起的问题。目前珠三角楼市之所以成交不能大幅度放量，造成房子滞销甚至可能形成积压，就是因为开发商还不肯像样地降价。

在许多开发商看来，房价一旦上去了，就别想再下来。支撑他们这种观点的，一是认为政府不会对楼市成交长期低迷坐视不理，迟早会松动楼市调控政策，二是认为消费者购房需求是刚性的，不可能一直不入市。因此，开发商没有必要主动下调楼价。实际上，这些都是不切实际的想法。

有关专家认为，现在市场上购房刚性需求的确还大量存在，而且很多人迫切希望赶快入市购买，问题是这么高的价格没有下调到位，叫他们怎么买得起？

此外，价格和地段的不匹配也让许多人拿着钱却买不到合适的房子。现在大多数的中低价房都建造在郊区，周边的配套还跟不上，花在交通上的时间和费用都很高。

还有一个形成空置房的原因则是“房子太大让人不敢买”。调查显示，由于房价高，市场上需求量最大的是70～100平方米的户型；可问题是，供应量最大的却不是这样的户型面积。

因此，国内如果在房型面积上有所控制，也能满足更多人的需求，不至于房子造了卖不了，最后变成空置房。

以税收向空置房“开战”

业内人士认为，空置率的居高不下与商品房价格的持续攀升已成为房产市场的焦点矛盾。一边是商品房白白空置，一边是迫切需要住房的居民买不起房子。这样一幕尖锐的场景摆在我们面前，这时就要发挥政府的宏观调控功能，不妨用征税的方式向空置房“开战”。

所谓空置税，是针对空置房而征收的税款。有关专家表示，空置不自用又不出租，就是对房地产资源的浪费，应该收取一定的空置税。而征收营业税或个人所得税，只会促使业主延后出售物业，从而令供应量减少，促使楼价升得更快。征收空置税可以通过增加空置的成本迫使业主将闲置房子出租或卖出，从而增加供应量。

空置税是针对空置房而征收的税款，中国有无必要征收空置税？是否具备征收的条件？有没有其他有效手段来调节呢？

北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，空置税和物业税的性质、效果类似，是对房产持有环节的规制，可以限制房地产炒作和投机，与宏观调控是一致的，所以对于抑制房价有明显效果。

有关专家表示，征收空置税并不是最为有效的方法。因为，对生产者库存（包括开发商未售出的房屋）来说，政府在出让土地时已经征收了相应的税款，商品经济中就应该遵循交换原则，不应再重复征收税款了。而对个人来说，“占”后是否要“用”亦是个人权利，不应受到过多干涉。

北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆对“空置不自用”的标准表示怀疑――假如把空置房简单地定义为无人居住半年以上者，那么由于城市改造原因或者以市场价出租、出售但尚未找到租赁者或购买者，以及开发商囤积的闲置土地、捂盘的房源是否也应划入征收空置税的范畴呢？

徐滇庆认为，应视具体情况区别对待，比如对于控制、监管的空置土地就可以征收空置税。对于无法监控的个人住房，则需要科学可行的细则，空置税才有出台的可能性。

目前，中国缺乏征收空置税的法律基础，也没有严格的法律秩序和登记制度来保障。在中国实行对第二套房产征收空置税要有一个前提，那就是建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台、规范标准和查询体系，否则征税就无法操作。

在专家看来，制约征收空置税的重要因素在于，对个人拥有房地产信息的掌握和监控尚没有建立起来。

徐滇庆教授进一步解释，在公共财政学上，征税的原则之一就是税基要广、税制要简单。而像空置税，现在还涉及到一些不确定因素，不仅征收困难，还会带来很多其他弊病，使得人们更倾向于避税，这就背离了征收空置税的初衷。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟则认为，房地产税的征收关键看市场供求关系。当需求旺盛时，上家追求净收益，必定把成本转嫁给下家，当需求减淡时，市场会出现低迷。在目前供求旺盛的时期，平抑房价需要一段博

弈的过程。

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早在1999年，法国就开始在巴黎、里昂等城市对那些收入高、房产多而空置并造成资源浪费的人征收房屋空置税，以此来对居民住房进行调控。其税收的全部收入由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。

而英国政府也拟对第二处住房征收空置税，以减小对当地经济和房地产业发展的不利影响。不久前，俄罗斯也表示，为防止房地产投机商恶意炒作房价，政府计划提高对法人购买第二、三套住房的征税水平。

“一户一宅”制度一直是韩国政府为了保障低收入人群而设立的。近年来，韩国利用多处住宅进行投机的现象日益严重。韩国政府出台了遏制房地产投机的政策，政府对“一户一宅”的房主收取的资产增值税为9％，而有两处或两处以上住宅者则收取高达36％的资产增值税。