胜利油田限价商品住房产权登记解析

【摘 要】为依法维护胜利油田职工合法权益，进一步规范职工住房管理，满足购房职工办理产权证的愿望，胜利油田自2011年启动了限价商品住房办证试点工作，按照先急后缓、先易后难、先一般后特殊、分步实施、平稳推进的工作思路，迈出了胜利油田住房发展史上的一大步。

【关键词】胜利油田；限价商品住房；产权登记

0.引言

近几年来，胜利油田在东营市的支持下开发建设了四万余套限价商品住房。随着新建住房的全面投产，广大职工越来越关注住房产权证的办理工作。胜利油田开展新建限价商品住房产权办证工作，是购房职工盼望已久的一项民心工程，加快推进胜利油田限价商品住房办证工作，既是进一步落实维护职工利益、依法保障购房职工合法权益的政策和措施，又是履行胜利油田建设限价商品住房时办理房产证的承诺，使得限价商品房从规划、建设、销售、入住直至办理房产证，划上一个圆满的句号。

1.胜利油田限价商品住房介绍

胜利油田限价商品住房是指胜利油田根据国家有关限价普通商品住房政策，组织建设并面向胜利油田内部职工销售，且被列入东营市市委、市政府便民实事和重点建设项目范围的四万余套住房。

限价商品住房建设坚持“统一规划、统一标准、完全成本、市场运作”的原则，采取三种建房运行模式，即社区或有条件的主营单位为主的建设模式、管理局整区统一开发的建设模式、管理局与开发单位或地方政府合作的开发模式。以需定建，各住房建设管理单位负责具体实施。各住房建设管理单位以职工自愿的方式筹措住房建设资金，建立住房维修基金。同一开发单位要实行本区域内的成本价格平衡。预算的售房价格须报油田审批。

限价商品住房销售按照“谁建设，谁销售”的原则进行，相关社区予以配合。胜利油田整区统一开发的住房，由油田明确具体区域划分范围，住房销售方案须报油田审批后实施，原则上一个油田职工家庭只能购买一套限价商品房，同时原房可以留用。

2.住房权属登记的概念、目的和意义

住房登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是讲房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记薄上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

做好住房权属登记，可以保护房地产权利人的合法权益，通过登记及时、准确的将权利状况记载在房地产登记薄上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，保证房地产交易安全，减少交易成本，保证交易较快完成。

3.目前胜利油田限价商品住房登记状况

目前胜利油田限价商品住房办理登记的为管理局整区统一开发的建设模式住房，主要针对胜东社区锦苑新区，遵循登记属地管理、职工自愿申请、申请材料真实合法的原则，在购房职工符合胜利油田购房政策并交清全部房款，按照购房合同和购房发票上的购房人姓名办理住房登记。

东营市市区范围内，首先由锦苑新区职工住房建设项目部办理房屋初始登记，建设房屋楼盘表，委托限价商品住房测绘，提交初始登记，转移登记相关资料，缴纳相关税费，在取得整栋房屋的所有权证后，再由胜利油田公共事业管理部所属二级单位负责组织购房职工网上签订合同，房屋转移登记受理、初审、询问、代收相关税费、为购房职工办理房屋所有权证。

目前，锦苑新区限价商品房已经办理房屋登记的为7000余套，按照国家的有关规定，分别缴纳登记费、印花税票、契税、产权证分户图测绘费及工本费。

4.胜利油田限价商品住房登记中存在的问题

胜利油田限价商品住房登记，标志着胜利油田住房产权属登记开始走向制度化、法制化。从法律上进一步明确了房地产物权的确认和公示，实行房地产权属登记，确定了房地产权属登记制度的法律地位，由此看出胜利油田限价商品住房权属登记问题在逐步发展完善，但在发展历程中仍存在很多缺陷：

4.1证后交易问题

“证后交易问题”是目前需要解决的第一大问题，胜利油田限价商品住房产权证上加盖“胜利油田限价商品房”签章，意味着胜利油田限价商品房实质上区别于市场上的商品房，首先是价格优势，其次是小区物业管理，都为胜利油田职工带来很大优惠，为保护胜利油田职工家属的利益，胜利油田限价商品房只能在胜利油田范围内出售、转让。

因此胜利油田应尽快与东营市市委、市政府结合，按照“尊重历史、承认现实，求同存异、共同推进、因地制宜，油地共建”的原则，研究制定证后交易管理办法，做好证后职工住房管理，进一步规范住房交易工作，细化政策措施，优化服务流程，为职工群众的房屋交易提供方便。

4.2胜利油田锦华新区未办理限价商品房登记的特殊情况

主要包括房屋权属人一方去世、双方去世、继承、离婚、再婚等等。

现在胜利油田离婚、再婚现象普遍存在，夫妻协议离婚，双方签订的协议是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，必须办理相应的房屋登记后才发生物权变动的效力。如果双方不共同申请，登记机关无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。因此，应当由夫妻双方持离婚证件及协议书共同提出申请。很多当事人不理解，有抵触情绪，胜利油田各二级单位登记人员有责任和义务做好解释工作，尽快鼓励职工办理产权登记，保障自身的权利。

对于房屋权属人一方去世、双方去世需要办理继承的情况，需要胜利油田公共事业部与东营市住房交易大厅结合，按照国家法律规定，尽快为继承人办理产权登记，最大限度地保障继承人的合法权利。

目前，社区或有条件的主营单位为主的建设模式建设的限价商品住房已经陆续投产，入住，锦苑新区限价商品房产权登记试点已经取得很好的成果和经验，对于试点工作中发现的新情况、新问题，胜利油田应与东营市结合，提出解决办法和方案，总结经验，规范流程，为下一步社区和各主营单位限价商品住房产权登记确权工作的全面铺开打下坚实基础，逐步建立健全统一的胜利油田房屋产权市场体系，促进胜利油田住房市场持续健康发展。■

【参考文献】

[1]沈建忠，张小宏.房地产基本政策与制度.中国建筑工业出版社.