救经济需先稳定楼市

政府救楼市，不是救房价，不是救开发商，而是救交易量，保经济增长。然而，如果试图使首次置业的中低收入人群作为购买主体出手，其最希望的是房价的下降，仅仅依靠契税、降息等优惠，对其刺激力不足，则交易量无法盘活；而对于有能力购房的多次置业人群而言，在房价仍处于下行通道之时，想要刺激其出手买房也不容易实现。

救经济必先救楼市

目前房地产行业是政府能选择的最好的保经济增长“工具”。

“人民币升值、成本上升、新劳动合同法颁布、去年的宏观调控、全球金融危机，将会使经济逐步下滑，在此背景下，损失最小的投资就是最好的投资。”知名经济学家郎咸平认为，长期情况下只有房地产最能保值。

十多年来，房地产被实践证明是能够有效拉动中国经济快速增长的马车，以至被称为达到了房地产业挟持中国经济的事实。

1997年东南亚金融危机后，房地产“受命”拉动内需。1998年住房制度市场化改革，最终在当时的历史背景之下，房地产市场的爆发式增长一定程度上保证了中国经济的“高增长、低失业”的黄金组合。2002年中国经济进入新一轮增长的上升周期，2003年房地产业成为国家的支柱产业，同时成为各个地方短期内业绩大见成效的“耀眼明珠”。

当然，房地产繁荣年份能“猛劲”拉动经济，萧条年份也将经济发展水平“向下拽”。始自2007年的楼市成交量回落，到2008年给中国经济带来的一系列株连效应便逐步呈现。受房地产下滑的影响，其他制造行业，尤其是钢铁、建材、机械、家居等上下游行业的景气和投资明显下降。

首钢集团董事长朱继民近日透露，首钢的成本比钢材价格高出1000～2000元／吨，9月份设置的盈亏平衡点已经被击穿。从钢铁上市公司披露的2008年三季报来看，大多数公司利润环比下降；在河北邯郸地区，有近1/3中小型钢铁生产企业停产或半停产，唐山停产的钢厂则达到了一半。

据初步核算，如果减少100万平方米的住房建设，将减少30万人口的就业、2万多吨钢材、8万多套门窗。

一系列影响下，如图4所示，2008年第三季度全国GDP增速首次低于10％。

“今年整个楼市降价现象出现是多条负面曲线叠加而造成的，属于极端的非正常现象，具有很大的偶然性。而正是由于房价非正常地进入了下行的通道，使得大部分买家持币待购，造成交易量急剧下滑，直至影响到上下游链条数十个行业出现不景气，甚至是极度萧条。”资深地产评论人蔡鸿岩9月16日撰文表示，从我国现有的经济产业结构和即有的布局来看，这一轮“保增长的经济周期”将注定是以救房地产市场为核心、带动相关产业和需求增长。

新政不足以释放需求

10月底11月初，房地产行业展开了一轮浩浩荡荡的“救市大行动”。先是18个省市政府出台各项措施，中央默认，然后是10月22日，财政部、央行同出房地产交易环节税费的减免以及房贷的新政策。最后国务院“国十条”成为房地产行业宏观调控的“最高指示”。

这是一次“自下而上”的宏观调控政策出台的脉络。对此，全国人大财经委副主任、央行前任副行长吴晓灵表示：“房地产回调会冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。而且银行发放了很多基础设施贷款，都是以政府的隐性担保发放的，而政府的隐性担保还款来源是土地收入。所以在调控过程中，中央政府远没有地方政府着急。”

因此，中央政府与地方救市的出发点并不相同。中央政府救楼市，是救交易量，保经济增长。而地方政府希望救“土地财政”，希望救房价。

比如财政部减免税费实际上是还利于民的政策，从中央政府对二套房贷丝毫未放松的态度上就能看出。中央政府目的是以保障房建设主导房地产发展方向，进而支持居民消费，达到救楼市成交量，从而拉动房地产行业上下游的作用。

“近一段来，各地地方政府的救市政策层出不穷，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、购房落户、财政买房补贴等，郑州还准备直接购买空置商品房。综合来看，地方政府的救市都是冲着刺激商品住房消费、让商品房价保持坚挺。因为房价一跌，土地就不值钱了，土地财政收入就减少了。”复旦大学管理学院、瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所房地产经济学研究陈杰博士表示。

然而不论是中央政府的救市方针还是地方政府的救市政策，短期内并不足以释放需求。

因为中央政府试图让中低收入人群作为提升住房成交量的主体，若让此部分人群购买商品房，这面临着目前房价依然维持高位，交易量无法盘活的困境，而若让这部分人群购买保障性住房，那么保障性住房建设到底要占到房屋供应的多大比例，政府如何保障公平性和效率?并且从目前各大银行的反应来看，已经市场化后的银行似乎并不愿意将住房个贷主体锁定为中低收入人群以增加银行风险。

目前地方政府虽然希望能救房价，但是一方面，在中央救市路线方针大局确定之后，其再出台政策必然会犹豫观望，不能与中央政府政策背道而驰，这从农行率先出台信贷细则而又朝令夕改，受到银监会密令不许放开二套房贷这件事情上就能反映出来。另外，地方政府出台政策时，受自身利益制约，其本身并不愿意出台控制土地供应等有力度的政策而使得利益直接受损，在这种情况下，若房价仍处于下行通道，其想要激活交易量也困难重重。

市场细分才能暖市

然而进一步恶化的国际经济形势，短期内，中央政府和地方政府的目标应该一致，那就是稳定房地产市场。

在记者的采访中，诸多专家认为楼市需进一步出台政策以刺激楼市的购房需求。“刺激需求、降低消费者购房成本的政策空间还有降息、继续减免税费、购房抵扣个人所得税等；此外，还有放松土地政策等保护开发商的措施。”中原证券研究所分析师魏博对《楼市》记者说。

不过，必须明确，商品房市场到底是消费市场还是投资市场?

在经济危机中，往往是具有资金实力的人抄底购买各种商品，包括房产。此部分人群仍旧能够为提升成交量作出贡献，针对此部分人群，可以对过去的政策限制松绑，不但在要交易环节降低税费，还应该有购买普遍商品房抵扣个税之类的实质性刺激手段，当然，对高收入投资者购买的商品房，需推出物业税加以规范。

而对于需要通过国家保障房来解决的中低收入人群，目前尚需进一步从完善住房保障制度入手，确保投资增长与民生改善一箭双雕，保证保障性住房的效率和公平性。

“建议中央财政设立住房保障专项基金，可以有效调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性；将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20％以上，让30％左右的低收入群体享受政府的政策优惠；对保障用房采取封闭式

运行；并着手构建具有中国特色的政策性住房金融体系。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立提出了四条建议。

无论是商品房还是保障性住房，都需要一套完整的法律体系，严格的程序操作，才能实现。

楼市健康的“生命线”

因此，尽管有观点认为，金融危机当前目前最迫切的任务是如何使整体经济渡过难关，对已患“慢性病”的楼市，不妨暂缓治疗。然而，只有制度性改革才是楼市健康的“生命线”。

第一，本轮的宏观调控还有一个重大使命没有完成，那就是物业税的出台和执行。在去年房地产市场狂热之时，物业税的开征一度成为市场关注的焦点。相关部门对于开征物业税做了大量调研和模拟“空转”的工作，一时间物业税的开征似乎已是势在必行。然而随着房地产市场陷入低迷，物业税的开征似乎也偃旗息鼓了。

第二，是改革“土地财政”的形成机制。全国人大常委、财经委副主任委员吴晓灵近期谈及对宏观调控的建议时表示，首先要调整地方和中央财政的划分，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。

第三，对于房地产行业要加强监管，尤其是金融监管。由于受房地产巨大利润吸引以及企业本身品牌扩张的需要，国美、苏宁、雅戈尔、TCL、创维、美的、联想、红豆、奥康――原本是地产商千方百计招商的商贸巨头，2007年一改常态，忙于四处拿地，大踏步进军房地产。这些商贸巨头尽管有资源优势，但是进入房地产业后，为了占据市场不断“天价”拿地，助长了2007年的恐慌性拿地，也影响土地市场的稳定，引发市场暴涨。政府应该对进入房地产行业的企业资质加强监管，尤其是金融监管。

第四，土地“招拍挂”制度应在国家调控中进一步改善。“招拍挂”制度能有效避免供地环节的腐败，但也使得“无形之手”容易“失灵”。

“一是将民生用地与商品房用地在源头加以‘区隔’。住宅用地供应时优先为保障性用房预留空间，在为民生用地优先预留空间后，再‘招拍挂’商品房用地。二是依然实行统一的‘招拍挂’，但在‘招拍挂’时明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上再进行土地使用权招拍挂，房地产开发完成后，由政府按约定的数量和价格向开发商回收保障性用房。”房地产高级经济师、知名地产评论人章林晓对《楼市》记者分析认为。

第五，尽管目前全球深陷金融危机，但是在合理监管的基础上仍旧不能放弃金融创新，尤其是商业地产要进行金融创新。“应加强地产金融创新，完善多种房地产融资渠道，建立一个更稳定、更有效的房地产金融市场。”中国民生银行常务副行长洪崎表示。