深圳住宅房地产价格未来走势研究

一、深圳市房地产市场供需及价格预测

(一)土地供给预测

从深圳这座城市的本身特性来说，由小渔村外扩成现代大都会，多年的经济快速发展对土地的需求以及土地的粗放式利用，真正可供开发居住的好地块并不多。深圳土地面积1953平方公里，可建设用地仅900平方公里左右；深圳市房地产研究中心的资料显示，截止2006年全市可建设用地仅余294平方公里左右，可供全市经济社会发展和城市建设的土地资源非常有限。

由于土地是不可再生资源，本身就很稀缺的地块已经没有了。自2002年以来，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。按需求，深圳每年应新增商品房土地供应3平方公里，但2002年至2006年的实际新增量分别只有0.9、1.09、0.98、0.5和1.04平方公里。2005年以后随着特区内的完全开发，特区内基本停止新批房地产用地；那些距离城市主要区域有一定距离的地块随着城市规模的扩大已经成为“新重点地区”。随着新增供应的持续减少，全市可供应的新建商品住房也随之减少，2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%，住房市场供求矛盾不断加剧，导致2005年下半年以来住房价格快速上涨。并于2007年十月达到历史高点，地块价值也在这一轮的楼价激增中得到体现。随后在政府房宏观调控政策作用的显现，市场观望气氛浓厚，房价开始出现调整和下降趋势，供求关系有所缓和。进入2008年，深圳楼市出现连续多月的“量价齐跌”局面，居住用地出让也遭遇连续流拍的重创。今年以来，深圳总共只有两块居住用地于今年4月8日和11日成功挂牌出让，楼面地价分别跌至6800元/平方米和3400元/平方米。原流拍的多块居住用地是否再重新挂牌出让还要进一步看市场是否转暖的情况。

今年下半年深圳将推出少量居住用地出让，主要将集中在深圳特区外。此外政府会加大旧城旧村改造力度，积极盘活存量土地，促进市场供应，并且加快进行对经济适用房、公共租赁房、廉租屋的建设。2008年~2011年政府计划新增住房用地供应总量为9.5平方公里(不含旧城旧村改造用地)；其中，商品住房用地为7.8平方公里，保障性住房用地为1.7平方公里。随着我国房地产市场的成熟和相关法律、法规的健全，房地产市场秩序更加有序，房地产新开工面积及竣工面积会依据市场需求合理建设。地价短期继续回落一段时间，这是回归理性的表现，然后在全球通货膨胀的背景下，长期价格由于起稀缺性仍将稳步上涨。

(二)住宅需求市场前景预测

深圳人口结构非常年轻，平均年龄29岁，99%不到65岁，正值他们个人生命周期中的高收入、买房置业阶段。他们对房地产需求也不会简单基于居住的需要，而是会从居住向消费、投资进行递层演进。2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。深圳作为国家改革开放的窗口，经济持续几十年保持较快的增长，对于劳动力的需求显示为外来人口的迅猛增长，2000～2006年，深圳市常住人口从432万人增加到846.43万人(其中户籍人口196.83万，非户籍人口649.60万)。人口的快速增长，使住房市场需求快速上升。从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近60%的购房者都为本市户籍人口(仅占全市实际人口15%)，部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，说明房地产市场投资、投机需求在特殊发展背景下的快速增长，是近几年加速房价上升的重要原因，但占人口大多数的非户籍人口的自住购房的刚性需求缺口仍然存在。

通过深圳尊地地产研究中心近期抽样调查结果显示，受访者中62.3%对深圳楼市情况关注度很高(经常主动通过媒介了解)，另有27.8%的有一定的关注度(被动通过媒介了解)。选择置业时间者近八成选择1-2年之间，购房区域意愿以关内为主，福田和南山区为热点置业区域，关外龙岗和宝安平分秋色。影响目前受访者置业计划时间规划的因素最主要是价格，本轮房地产的调整与其心理预期价格还有很大的差距，购房主要目的仍以首次置业自住和二次置业用于改善居住的自用为主，比例高达近八成，以投资为目的的比例较前两年调查大幅下降，比例约11%。同时购房的付款方式仍以银行按揭为主，一次性付款和银行按揭付款的比例为2：8，说明目前对房地产的金融政策不变的情况下，信贷政策将持续对房地产市场起到非常重要的调控作用。

至2007年底，深圳各类住房总建筑面积约2.58亿平方米。根据“十一五”住房建设规划和完成情况，2008年~2011年期内深圳新增住房总需求为4703万平方米(含旧城旧村改造重建住房面积2000万平方米)，商品住房需求为3963万平方米，保障性住房需求为740万平方米。

(三)房地产价格走势预测

市场的价格变动依据是供求原理，房子作为一种商品，必然要遵循价值规律。深圳房地产市场本轮在全国的先行调整，是对过去三年非理性快速上涨的修正，使得深圳房地产行业在新的形势下具有非常好的发展契机，首先，因为房价回落幅度较大，使现行房价与人均国民收入逐渐相吻合，从而使得潜在的住房需求有望被激发出来。其次，非户籍常住人口目前住房自有率比较低，大量非户籍常住人口家庭没有自住房。一旦房价收入比合理，这个特定人群对房地产市场会有大量需求，从而促进房地产市场新一轮的发展。再次，政府仍将实施凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积70%以上的政策，在有限的土地上，尽量多提供住房单元，对存量土地的挖掘力度也在逐年加强，通过加快城中村改造和土地利用结构调整等方式增加市场供应：同时特区外建设也在加快，通过快速公共交通“廊道效应”，疏解特区内的居住压力，鼓励需求转移，逐步解决关内供应潜力不足的问题。因此，在当前已出现深度调整的下，随着住房结构不断合理，未来的深圳房地产市场将会继续健康发展，房价也终将过度至平稳发展阶段。

二、基于灰色-马尔柯夫方法的深圳未来房价预测

科学的预测依赖科学的方法。同指数平滑法、回归预测法、投入产出模型法等预测方法相比，灰色系统GM(1，1)基本原理是对现有原始数据累加形成数据序列，用指数曲线拟合，并进行预测，模型参数的最小二乘法求解结果对变化非平稳的原始数据序列的拟合度较差，预测精度较低。马尔柯夫概率矩阵预测是以随机变化的动态系统为研究对象，根据状态之间的转移概率预测未来系统的发展趋势，故适用于随机波动性大的非平稳数据序列的预测。针对深圳房价既存在时间序列变化的规律性，也存在众多因素干扰导致的随机性的特点，采用灰色GM(l，l)模型进行趋势性预测，又利用马尔科夫预测模型进行随机性处理，兼有两者的长处，能充分利用历史数据给予的信息，预测精度较高，从量化的角度，用数据说话，较好的契合了深圳房价的变化特征。

(一)选取样本数据

选取深圳市2006年10月至2008年6月商品住宅月销售均价为样本数据(见表1)。

(三)状态划分并确定马尔柯夫状态转移概率

1.划分状态

三、房地产价格预测结论

虽然通过灰色GM(l，1)一马尔柯夫方法预测得到房价整体长期走势为整体走势为Y(K)=12694.75111e-0.00772k类型的缓步上涨趋势，幅度会相对平稳，但是由于政策性因素以及土地供给因素对房产价格波动等各种因素影响造成价格波动幅度较大。从市场角度来看，到目前为止预期转暖的情况不明显，楼市调整仍在继续，预计今年居住用地出让的“地王”价格很难超过去年。同时，受深圳土地资源供给有限影响，未来特区内将主要以消化存量土地或是旧城改造用地为主，在特区外推出的用地绝对数量也将呈减少趋势。目前深圳房价的下跌是对近几年来房价增长过快的一种调整，随着房价的逐步回落，表明房地产在逐步回归理性。从整体来看，短期内，深圳市房地产市场仍然处于发展调整阶段。长期来看深圳房地产仍然有较大的发展空间和需求量，未来市场前景可观。

(作者单位：深圳东部开发(集团)有限公司房产开发部)

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