咨询机构要在项目建议书阶段尽早介入

摘要：在项目建议书阶段建设单位必须要花时间、花精力还要请专业的咨询机构对项目的建设方案和建设总投资进行详细认真地研究，只有这样，才能使项建书框算总投资与实际投资保持一致。

关键词：咨询机构建议书

Abstract: in the project proposal stage construction unit must spend time, spend energy will please professional consulting organization of the project construction project and construction total investment for detailed study seriously, only in this way can we make the project proposal box with a total investment of the actual investment is consistent.

Keywords: consulting agency proposal

中图分类号： C29文献标识码：A文章编号：

一、投资框算形成

一个新的建设项目的建设过程一般都要经历项目建议书阶段、可行性研究阶段、扩初设计审批阶段、招投标阶段、施工阶段直至最后竣工验收阶段，在这一系列建设程序中先后会生成投资框算、投资估算、设计概算、中标合同价、施工图预算、竣工决算等，那么对最终造价控制影响最大的是哪个阶段呢？一般都认为是在可行性研究阶段形成的投资估算对工程项目的最终工程造价影响最大，因为这是正式由政府审定的投资规模，作为建设项目的最高限额，接下来由设计单位进行初步设计，并编制的设计概算必须小于工可投资估算，竣工决算又必须小于批准的设计概算，这是一个基本的常识。

二、超概算的起因

出现超概算，问题当然是多方面的，但最根本的是在项建书阶段没有做好投资框算。上述案例项目在项建书中每平方米建筑面积框算造价仅3000元不到，而同期发改委审批的同类型项目每平方米建筑面积估算造价已超出4000元，如果按后一种指标计算，此项目的总投资就显得很合理了。由此可见，项建书阶段投资框算的定位作用是何等重要。所以，在项目建议书阶段建设单位必须要花时间、花精力还要请专业的咨询机构对项目的建设方案和建设总投资进行详细认真地研究，只有这样，才能使项建书框算总投资与实际投资保持一致。

三、影响投资估算因素分析

那么在项目建议书阶段影响投资框算的因素有哪些呢？这得从项建书的概念和作用讲起。根据国家发展和改革委员会的规定，在进行工程可行性研究之前，必须对工程建设项目本身进行说明，提出项建书。项目建议书是对项目目标系统和项目定义的说明和细化，同时作为后继的可行性研究、技术设计和计划的依据，将目标转变成具体的实在的项目任务。

首先，谈主观原因。一般项目建设单位往往不是建设领域的专家，在项建书中所提出的建设方案显得简单粗糙，对使用功能的描述很不到位，这样的建设方案还是非常“抽象”的，待项目建成后回过头一看往往“所建非所想”，也就是说在项目建设的各个阶段，尤其是从项目建议书阶段到可行性研究阶段再到扩初设计阶段，随着设计方案的逐步细化，使用功能的最终定位，原有的方案已经发生了较大的修改，当初所做的投资框算，当然无法或根本不能控制造价。

其次，现实存在的若干客观原因也会导致投资框算不准确，这些客观原因主要包括估算资料不详细、估算指标陈旧、未来建设规范的调整以及涨价因素等。

1、我国现有机制规定，只有在项目建议书、可行性研究报告获批后才能进行勘察设计招投标。这样一来项目在项建书阶段所能获得的信息资料就比较少，会对项目本身的认识产生一定的误区，会直接影响投资框算的准确性。比如说，建设用地没有经过勘察就无法预知地下是否有障碍物、是否有暗浜、地耐力是多大、是否要打桩、如要打桩选择什么样的桩型等。除了上述地质资料缺乏外，还有一个很重要的是没有设计方案的细化资料。如果没有较详细的设计方案，当然无法对建安定费用作出准确估算了。

2、估算指标陈旧。在项建书阶段投资框算所采用的造价指标，往往是通过与过去几年类似项目进行比较分析得来的，而新项目的建设是在项建书获批后几年才能完成，这样就必须对原有的估算指标进行动态修正，否则误差是很大的。

3、对未来建设过程中的风险估计不足。上面所讲的案例项目就是2003年立项，2004年开工建设的。经过对该项目竣工结算的分析，由于抗震规范的调整，在施工图设计时设计院对柱梁结构普遍进行了放大处理，钢筋含量也相应增加了，受此影响，增加造价约10%。

四、解决途径探索

接下来我首先简单地讲一下设计单位及早介入项建书阶段的好处是什么？如果建筑设计师能及早地介入，他能很容易地理解业主的建筑构想，从而把“抽象”的概念具体化，形成初步的方案，并能落实到图纸上，建设设计师更能运用价值理论来进行使用功能的准确定位，能找到经济有效又能让业主满意的建设方案，这比建设单位自己搞的粗线条内容空洞的方案要精确得多，和未来可行性研究阶段的建设方案相一致，避免过多地调整方案而影响造价。

那么造价咨询机构及早介入项建书阶段的好处是什么呢？造价工程师由于不间断地一直从事造价咨询工作，比如说经常做一些项目概算评审，通常会根据方案对估算指标进行合理地调整，对建筑规范也有相当的了解，充分了解建筑市场材料价格信息，所以，造价工程师能动态进行投资估算，较准确地把握未来项目的总投资，这当然比业主粗略估算要准确的多，而且，在可行性研究阶段方案认证时，进行局部调整或修整，使方案调整与造价修整保持互动，这样最终得出的工程造价与投资估算不会偏离太大。

造价咨询机构如何参与项建书的编制，即如何做好投资框算？笔者认为要做好投资框算这项工作，咨询人员要从以下三方面来进行：

1、收集相关资料。需要收集的资料包括规划条件（建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率、建筑高程等）、满足规划条件的设计方案、用地资料（含地质资料、地下管线资料等）、外配套费用以及政府颁发的法律法规文件。

2、修正并确定正确的投资估算指标。投资估算指标是用来估算建安造价的。造价咨询机构应找出近期与待建项目相类似的已完工程建设项目，利用原有审价数据资料，按照目前的人工材料市场价格、取费标准，同时比较建设内容的不同对原有工程审价书子目进行调整重新计算后得出估算指标，估算指标可以是平方米指标，也可以是长度指标、体积指标 。

五、结论和建议

笔者在上文中通过一个案例客观分析了项目投资超概算的一个重要原因即项建书投资框算过低，并提出了社会中介咨询机构在项目建议书阶段及早介入的建议，然而在项目实施过程中，还会存在设计院不按限额进行设计、建设单位擅自提高建设标准等造成投资超概算的情况，所以造价工程师应从项建书阶段开始到项目竣工一直能动地控制造价。