物业管理企业成本的特点与管控研究

摘要：本文从物业管理企业成本的特点出发，详细研究了物业管理企业成本的构成、特点、管理现状，最后从各个方面，尤其是现代管理学角度分析了对物业管理企业成本进行管控的措施。

关键词：物业管理企业；成本；特点；管控

中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-02

一、物业管理企业成本的特点

（一）成本控制

所谓成本控制是指企业的成本控制主体根据预先建立的成本管理目标，对各种影响因素采取预防和调节，以保证本单位成本管理目标的实现。在整个成本控制过程中，充分运用了系统工程的原理，以系统分析、估算和调节企业生产经营中发生的各种耗费，以发现漏洞、挖掘潜力、降低成本。

（二）物业管理企业成本的构成

按照《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，在实行包干制的情况下，物业服务企业的成本由物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等几部分构成。而在酬金制情况下，物业服务企业的成本由物业服务支出和物业管理企业的酬金等构成。

物业管理企业的成本一般包括以下几方面：

1.管理人员和服务人员的工资、保险费及福利费等；

2.物业公共设施设备的日常维护费用；

3.物业管理区域清洁费用、绿化养护费与秩序维护费等；

4.物业管理企业办公费用、固定资产折旧费用等等。

（三）物业管理企业成本的特点

物业管理企业的工作主要是根据物业服务合同的约定，对房屋以及配套设施及相关场地进行维修、养护、管理等等，这样的工作性质决定了物业企业的成本呈现出以下特点。

1.点多

物业管理企业的成本具有多元化特征，包括服务成本、管理成本、经营成本等诸多方面。服务成本即物业企业提供服务的过程中所发生的成本，常见的服务成本有维护小区治安、进行消防检查和演练、维护小区环境等过程中发生的成本。管理成本即对住户房屋及配套设施和相关场所进行维修、养护、管理过程中所发生的成本，如房屋的检修、供水供暖供气管道的维护等等。经营成本如物业企业经营小区会所、经营公共设施等等所发生的费用，当然这部分费用一般可以通过收费得到补偿。

2.面广

为了获取规模经济效益，物业管理企业总是在不断的扩大经营规模，所以地盘越来越多，市场越来越大，物业管理的分布面也越来越广。此外物业管理成本具有多元化特征，这就使得物业管理成本的发生面越来越广。

3.线长

物业管理工作从空间上延伸到物业区的每一个角落，而从时间上延伸到每一个时点，在各个环节都会发生人员、设备成本和费用，所以物业管理企业的成本线遍及每一个时点和每一个环节，相应的成本监控线也必须要延长。

4.管难

物业管理企业无论是企业员工还是管理对象都具有分散、管理难度大等特点，所以物业企业要统一管理模式、管理标准和核算体系。而不同的物业管理企业面临不同的市场环境和业主结构，这就决定了这类企业很难采用统一的成本管理模式和统一的核算要求，所以物业管理企业成本管理工作难度很大。

二、物业管理企业成本管理现状

改革开放以来我国物业管理行业有了很大发展，尤其是近年来房地产行业的火热发展促进了物业企业质的飞跃，但是由于物业管理行业本身的特殊性，目前我国物业管理企业成本管理过程中存在很多问题。

（一）成本管理起点滞后

一般情况下，物业管理的成本高低受到小区总体布局的影响很大，所以物业管理企业应该从物业设计阶段开始介入，对可能发生事故的安全隐患、存在赔款损失的潜在风险、可能导致设备经常发生故障的环节、可能造成增大人员设置的工作岗位等等方面向设计者提出合理化建议，参与施工及设备安装过程，及早发现和解决问题，严把物业验收关。而我国目前的情况是，物业设计与后期管理严重脱节，从而造成物业管理企业在后期管理上的被动局面。

（二）成本管理体制局限

目前大部分物业管理企业都采用了大型商业企业的一整套成本管理模式和体制，殊不知这两类企业在很多方面都存在质的不同，大部分物业企业主要靠直接减少投入和支出，增加人员的劳动强度或延长工作时间以降低企业直接成本，而忽视了服务质量、人力资源、环境条件及其他环节的成本控制。

（三）成本管理主体单一、管理方式过于简单

目前大多数物业企业提供的都只是一种简单的粗放式服务，科技含量低、手段过于陈旧，基本上以手工操作形式为主，而且管理主体过于单一。

三、物业管理企业成本管控

（一）建立严谨高效的成本核算程序

对于任何企业而言，压缩成本、加强成本核算都是增强其核心竞争力的首要环节，当然物业管理企业也不例外。

1.严格控制人工成本

由于物业公司提供的主要是无形的服务产品，所以其成本费用主要是人力成本，而且物业管理工作中有90%的工作是在管理处完成的，所以物业管理企业职能部门的设置一定要做到简化、直接、高效。所以物业企业人员的配备上要少而精，选配胜任岗位要求的人员上岗。

2.控制管理费用及采购成本

物业管理企业的管理费用包括招待费、车辆使用费及日常办公费用等等，为了节省费用，最好采取集中采购方式，以最低的成本购买到优质产品，另外经常采购的货物最好与供货厂家建立长期供货关系，既可以获得规模效应，又可以节省选购与送货成本。

3.控制设备运行维护费用

在办公过程中，应该尽可能采用节能设备，另外，各管理处对公共灯光进行调整和改造，同时科学合理的安排设备运行数量与运行时间，做到统筹兼顾、节约费用。

4.建立科学合理的物业管理费收费制度

物业管理企业应该根据小区住户实际情况，采用单月、半年等等不同的收费制度，切忌前松后紧，这样很容易发生住户拖欠物业费的情况。物业管理企业的应收账款与商业企业有很大区别，它不仅不会带来信用销售，还会有碍企业利润的增加，所以物业企业在平时就应加大对应收账款的管理，防微杜渐。

（二）从设计阶段介入进行前期物业管理

物业管理的成本高低受到小区总体布局的影响很大，所以物业管理企业应该从物业设计阶段开始介入，对可能发生事故的安全隐患、存在赔款损失的潜在风险、可能导致设备经常发生故障的环节、可能造成增大人员设置的工作岗位等等方面向设计者提出合理化建议，参与施工及设备安装过程，及早发现和解决问题，严把物业验收关。

（三）完善细节管理

注重细节管理就是要克服成本管理中常见的“跑冒滴漏”现象，要从节约每一度电、每一滴水和每一张纸做起，因为随着企业规模和管理范围的不断扩大，物业管理企业的岗位和成本发生点会无止境的扩张，所以每一个成本发生点都要制定严格的耗费标准，责任到人，进行量化考核。

（四）采用“一拖N”管理模式，强化客户服务中心的作用

所谓“一拖N”管理模式就是以一个服务处为核心，“辐射式”管理其他事务。常见的做法是以客户服务中心作为物业管理企业的核心。

作为物业管理企业的服务处，实际上是一个往复提供无形服务的生产中心，既然作为生产单位就需要有相应的生产指挥和调度中心，负责组织、指挥、协调和控制整个生产和服务过程，这里的“客户服务中心”正是物业管理企业的生产指挥和调度中心。“客户服务中心”是管理处组织架构的核心所在，根据统计，管理处有80%的日常服务工作是由客服中心负责完成的，根据法规规定，服务处处长则是客服中心的第一责任人，其职责范围主要是管理处的日常经营管理、绩效考核和业务监管等方面。

以“客户服务中心”为核心的组织架构能够最大限度的发挥基层员工的工作积极性和主动性，尤其能调动和发挥各个“班组长”的组织和协调能力，减少管理人员的配置和管理服务的环节，最大限度的降低和节约人力成本。当然也可以使管理人员从日常繁琐的业务中解脱出来，集中精力处理好本领域的事务。

四、结论

对于点多、面广、线长及管难的物业管理企业成本管理而言，加强成本控制是其增强竞争力、增加盈利的根本途径。在过去物业企业对自身的成本状况了解不足，如果在本企业管理中能合理引用成本控制理念，将会节省一大笔费用，进而为企业增加利润赢得空间，当然成本控制并非是盲目进行的，这就需要物业管理企业根据相关理论的指导达到成本管控目的。

参考文献：

[1]王青兰，齐坚，顾志敏.物业管理理论与实务（第二版）[M].高等教育出版社，2006（11）.

[2]朱长源.论物业管理企业的成本控制及经营理念创新[J].四川建材，2012，2.