商住楼投资审慎为之

借着2009年的楼市劲风，因户型小、总价低、投资回报高、交通便利而著称的商住楼可谓来势汹汹，价格直逼普通商品住宅。但如果悉数2010年楼市泡沫之最，商住楼投资也应该是上榜理由最充分的理财方式之一。

商住楼，是市场、政策影响下领涨领跌的指标性产品。比如，在楼市刺激政策下会率先回暖，那时候，为吸引投资投机需求来拉动整体需求，首付比例降低，贷款利率优惠也有了，很多刺激手段修正了商住楼固有的投资短板。而在政策收紧、打压楼市时，又是首当其冲“受伤害”的角色，所有的相关条款都严格起来，缺陷也就统统冒出来。加上近期物业税呼声再起，一旦开征，会从商业物业开始作为试点。

商住楼硬伤　细细数来

商住楼是时代的产物，尤其是2008年实体经济下滑，商业地产不景气，开发商为快速回笼资金，针对城市白领需求推出相应产品，并辅以适当的营销手段，掩盖商住楼的短板，从而取得了不错的销售业绩。

不过，我们还是要擦亮眼睛，看清那些影响它的未来投资空间及后期销售的致命缺陷。

产权40／50基础上减5年

40年或50年，是指土地的使用年限，从开发商取得土地之日算起，而从拿地到销售，一般需要2年时间，再到实现交房、装修、入住，又得一两年时间。也就说一个40年产权的商住楼，一般只能住35年。所以看上去极具诱惑的价格按年来算，就不是那么回事了。

得房率低

得房率，即使用面积与套内面积的百分比。而目前我国绝大多数城市是按照套内外总面积计价的。商住楼受一些规划上的硬性指标限制，公摊面积更大，得房率低是肯定的。

社区环境复杂

由于项目不受“住宅禁商”的限制，而与纯商业和写字楼相比，更受SOHO为主的创业型企业的青睐，故居住环境复杂，社区安全隐患也更大。且结构设计上，为了满足办公、居住的双重需求，多为大开间设计，当人口增加时，局限性就会出现，不适合长期居住。

没有燃气

这意味着只能用电来烧水、做饭，当然也可以选择扛煤气罐。其实也不算绝对的硬伤，因为没有煤气的话，瓦斯爆炸和中毒的概率也就几乎为零了。

隐形成本高

商住楼在购买、持有和交易等各环节的隐形成本是很高的，这些其实都应该折合到房价中去的。详见下表。

两类商改住两大警惕点

常见的商住楼都可以归为以下两类，除了上面所述之“硬伤”外，还具有各自的特点和误区。

市中心的高端商住公寓

一类是位于市中心的项目，主要是在“商住倒挂”大势之下，开发商对住宅市场表现出极大的信心，将产品打造成所谓的“酒店式公寓”，甚至刻意隐去商业产权属性，仅宣传其小户型特点。

这类项目更多吸引的是投资需求，地理位置优势是他们最为看重的。由于开发商面对优越的地理位置，会把产品打造相对高端，户型也偏大，以获取更高的利润，放单价、总价并不逊于周边70年产权的普通住宅项目。

好地段的市区物业在市场好的时候，升值能力强，不好时，抗跌能力又较强。同时由于在位置、物业服务方面的优势。对于高端租客有持续的吸引力，便具有了业主长期持有的可能性，风险较低，适合长期投资，以获得较高的租金收益和转手后的非租金回报。

警惕“烂尾重生”

由于行业发展原因，20世纪90年代末很多项目因为资金问题而一再搁置，其中不乏商业、写字楼立项的项目。10多年之后，多数烂尾项目都已经成为市中心的绝版资源，借助市场向好大势，得以重见天日。由于当时的拿地成本极低，重新包装后的项目多以诱惑力十足的价格入市。

当投资者同时被价格和位置因素诱惑时，需要注意的事情也来了。首先是土地证，弄清楚土地是使用期限，算一算究竟交房之后还能有多少年属于自己；其次是权属关系，很多烂尾项目是经过开发商多次倒手，相关手续是否齐全，这对后续交易、纠纷等息息相关，有的项目因为开发商倒手方式不同，其实是以二手房身份入市的，这时税费自然就高了，售楼人员都会刻意回避这一问题，所以得搞清楚才好；再次是产品本身，因为很多烂尾项目的户型都是几年前就确定，甚至执行的，设计不合理的可能性就比较大；最后就是这家开发商资质如何，是否会让项目再次烂尾，毕竟购买有过“前科”的项目风险会更大一些。

市郊性价比为王的商改住项目

另一类多位于远郊，一些项目区域规划、周边配套方面的硬伤较大，开发商如果按照规划建设40年的商业或者50年的写字楼，很可能由于缺乏市场而出现烂尾。于是，被迫推出商住楼以求获利。

资金有限的过渡型需求是这类房源的主要客户，位置较为偏远，但小户型、低总价、交通便利是亮点，对于单身的“小白领”吸引力够大，既可以满足自住，又可以实现保值，也不会超出有限的预算。

这类商住楼，兼具远郊和商业属性，市场好时，远郊房产往往随行就市地涨价，涨幅与市区房源相当，转手容易很多。但一旦房价下行，或者楼市打压政策出台，其高风险的特点便会凸显。所以，除了适合过渡型的刚性需求外，还可短期投机，不宜长线操作。

警惕“小产权房”

民间对商住楼有过不规范的叫法d、产权房。其实，小产权房是指建在集体土地上的商品房，法律上是不允许买卖的。由于远郊很多土地归属地方村、乡、镇政府，小产权房顶风作案比较严重。另外一些工业、科研用地上违章建设的住宅。产权多是30／40／50年，很多以“租赁产权”的名号来规避法律，迷惑购房者。遇到价格低得离谱的，一定要小心。