商住楼挑大梁

调控新政之下，北京新房市场的成交结构悄然改变，四五月份商住楼成交量占商品住宅总成交量的五成之多。

商住楼一直在狭缝中寻觅生存空间。然而，今年北京的商住楼大有一枝独秀的态势。各个机构的新房销售数据都在印证，4、5月商住市场需求激增，成交量占去商品住宅总成交量的五成之多，这是近两年来也少有的行情。相较于普宅市场的供应“卡壳”，商住楼进入开盘密集期，加速放量，全面撑场。商住楼春风得意

5月中旬的一个周末，记者再见到大兴南部某商住项目的销售常某，他正忙着为几组客户介绍楼盘。“现在几乎每天都有成交，是我今年业绩最好的一个月。”

记者第一次见到常某的时候，是今年3月初，他正带着四五个“临时工”在天宫院、生物医药基地的几大楼盘售楼处门口“截客”。当时春意未至，寒风犹劲，站在路边的他塞上一份项目资料和名片，“就算您不考虑商住项目，也打个电话去售楼处吧，帮我算点业绩量。”

“现在肯定好卖了，因为附近就我们项目有房子。”记者了解到，常某所在的商住项目在今年4月成交超过400套，一举登上了北京新房销售的前列。

在通州东南六环的另一个商住项目珠江・四季悦城，传出近期开盘的消息，在一两个月前就已经完成意向登记的购房者，都在担心开盘价会涨得太多。

悦国际的一名销售人员告诉记者，他近一两个月接待的客户，至少有三四成表示购房用于自住。

新政之下，不论是投资需求还是自住需求，正在流向供应量充足的商住市场。

北京商住市场的阵阵暖意，也带动了环北京的风潮。固安一个名为“苹果公寓”的商住项目，正在为6月的开盘密集造势，铺天盖地的海报几乎要把地铁四号线“攻陷”。记者了解到，商住产品以前在固安非常少见。

价格“水涨船高”

机构的统计数据，也印证着商住楼的逆势行情。北京市住建委签约数据显示，在商品住宅项目中，4月成交套数居前的楼盘比如金隅自由筑、西山国际城、悦国际等都是商住公寓项目，月成交量均超过400余套。

普宅和商住之间此消彼长的格局再一次显现。另据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，4月北京市商品住宅成交量为5258套，其中商住项目网签2855套，相当于54%的商品住房交易总量，这是2012年2月以来的新高。

记者采访中发现，因种种原因而推迟入市的一些普宅楼盘，不得不将客源“拱手相让”给商住楼，给商住市场腾出了巨大生存空间。

机构监测发现，5月之后将会有更多的商住项目推货，商住市场在短期内仍将是市场热点。

与此同时，商住项目价格也水涨船高，商住房价格低于普宅价格的形势正在扭转。如大兴天宫院在售的悦国际当期报价为17500元/平米，已经和同区域的金融街融汇、中国水电云立方等项目报价持平；而该项目在去年下半年的成交均价维持在15000-16000元/平米。位于房山区的绿地・启航国际价格也在18000元/平米，和同区域的普宅价格相差不大。

2011年政府曾经出台叫停“商改住”的相关政策，一度造成市场行情的冷淡。但今年调控新政收紧之后，普宅市场陷入了近两个月的“冰封”，商住市场成为了主角。业内分析认为，如果普宅市场低供应的局面延续，商住产品的价格仍有上行动力。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，不限购、不限贷以及相对充足的供应量，是两个月来商住项目热销的原因。同时，北京目前在售的商住项目大部分位于楼市成长区域，部分投资购房需求看中区域的升值潜力。

刚需的新宠

除了作为投资性需求之外，商住项目正在加速消化北京刚需。在限购之下，商住楼是“无房票族”的置业选择。同时，由于其小户型、低总价，商住楼也受到刚需青睐，承接了大量的刚需购买力。而今年二季度，北京中低端的新房市场供应偏少，更加剧了这一趋势。

“现在六环普宅都怏两万元/平米，而且90平米的三居户型居多。而不少商住楼盘还有总价100万元以内的房子。”一位看房人如是说。“北京已无万元盘”的事实，将大量的底层刚需挤入商住市场。

单就价格来说，商住楼的优势是总价低；劣势是首付比率、贷款利率更高，不能使用公积金贷款。目前一些商住楼盘正凭借低价的优势，和同地段的普宅产品竞争。

记者发现，目前热销的商住项目的共同特点是位于五六环周边，以大兴、房山、通州区域为供应主力，多邻近地铁轨道、公共交通便利，以40-70平米以内的小户型为主。业内人士认为，因为郊区楼市的商务气氛尚未形成，在五六环上的商住项目大都以小户型产品为主，通过低价优势，吸引自住型刚需和资金实力并不强的投资型需求。

高姗也表示，住宅受打压期是造成商住市场兴盛的重要原因。如果住宅楼盘延迟开盘、新增供应偏紧的现状不缓解，商住项目销售火热的现象短期内不会消失。