广州旧城居住区改造的实践探索

中图分类号：C913.31 文献标识码：A 文章编号：

一、背景介绍

1.越秀区“旧城改造”现状

改造的地段位于具有深厚历史文化底蕴的广州市越秀区（旧八区，本节以下皆同），作为岭南古城商都发祥地，上溯秦汉，下至明清，历代遗存的文物古迹在9.16平方公里的土地上星罗棋布。据2004年度房屋安全普查统计，越秀区有危房0.9万平方米，破损房151.32万平方米。

2.解放中路项目背景

解放中路项目位于广州市越秀区，其用地界限为解放中路以西、大德路以北、惠福路以南、惠福路走木街以东。地段总用地面积21000㎡，原有建筑总建筑面积37992㎡，地块内的房屋大部分为解放前建造的砖木或砖混结构房。[ 《越秀年鉴》编撰委员会.越秀年鉴2005[M].北京：中华书局.2005年]

2004年，广州市国土房管局选择解放中路项目东片地块（总用地面积9813㎡）作为首期“旧城改造危破房重建计划试点”实施，今后广州纳入政府改造范围的危破房改造，将延续解放中路改造试点的思路。（如图1）

图1，解放中路旧城改造规划（首期）地段全貌

在计划确定后，越秀区委、区政府即开始调研部署实施该工程，经过一年多的分析论证，试点工程总体方案经市委、市政府及有关部门同意并办理有关手续。并托华南理工大学建筑设计研究院对该项目进行整体规划设计以及旧建筑更新改造、新建筑设计。“破损房成片改造重建”试点工程正式开始全面实施。

二、总体改造规划方案（首期）

重建计划实行局部拆改复建，滚动推进模式。危破房改造采取整治与复建相结合，总体规划以多层建筑建设和绿化周边环境为主，拆一块改一块，分步实施，滚动推进。而具体实施是由区政府组建事业性质的改造项目办，直接统筹组织改造区域规划建设、动员业主和租户参与重建计划和管理移交等工作。

为缓和群众纠纷，减少拆迁阻力。项目办引入民主机制，在选择实施旧城改造重建项目前，国土房管部门在拟改造的区域内通过对业主、住户发放重建项目征询调查问卷，公示规划方案，召开业主大会，超过70％业主同意，政府与业主共同协商实施改造破损房重建计划。（如图2）

图2，总体改造规划方案总平面图

资料来源：东方建筑文化研究所.《广州市越秀区解放中路旧城改造规划及建筑设计——保留建筑立面修缮及更新改造方案》文本

1.拆迁安置方法

私有危破房整合重建，业主原地安置，既改善了居民住房条件和居住的周边环境，又提升了该地块的房屋价值，使广大市民群众受益。1）对政府直接管理的直管房实施异地安置，统一规划绿地、消防通道用地。2）私房的比例大，而且是旧城改造的难点，私房按规划整合重建，私房业主原地安置不少于原房产面积。

在私房整合重建实施中，充分考虑各种情况，为尽可能多地使群众满意，采取多项具体措施：

1）危破房重建，业主按原房产面积每平方米补交危破房残值与新房的建筑成本之间的差价余额每平米500元；

2）危破房内搭设的住人阁楼符合高度标准的，适当考虑计算部分面积；

3）业主同意异地调换房屋产权的，按房屋同期市场评估价给予等价值房屋补偿；

4）业主无经济能力缴交房价款的，可由政府代管，按公房租金逐月交房租抵扣房价款；

5）仍有困难的，符合特困户标准的，按廉租房租金标准计收租金。

2.主要经济技术指标

总用地面积9813㎡

拆迁面积11762㎡（其中私房9202㎡，公房2560㎡）

保留建筑面积6700㎡

拆除261户

拆除私房169户拆除公房92户

新建建筑面积16043.62㎡

住宅面积11952.52㎡

商业及公建配套面积2152.7㎡

停车场设施建筑面积1938.4㎡（50个泊位）

总拆建比1：1.36

住宅拆建比1：1.02

规划新建户型及户数（共187户）

30～40㎡110户

50～60㎡16户

60～70㎡32户

70～80㎡11户

80～90㎡18户

以“市区结合，区街联动”的方式进行，即改造费用由市财政、区财政以及私房业主共同承担。据介绍，由于无需支付拆迁安置费，重建成本通常在每平方米2000元左右。区域内的私房业主只需缴纳每平方米500元以下的综合复建费。剩下的成本则由广州市财政与区财政按照一方50%的比例支付。据了解，越秀区预计前期投入4500万元用于解放中路项目的改造。

三、保留建筑改造方案

1.保留建筑现状

需要修缮和改造的保留特色建筑总体来说可分为A、B、C三栋。每栋建筑现状情况基本相似，为：

1）大多为两层钢筋混凝土结构，部分三层，平屋顶，层高3.8~4.3m；

2）每个单元一般为开间4~5m，个别6m，进深15m左右的竹筒屋，水磨石勒脚整齐细致，清水砖墙做工考究，窗户嵌有彩色玻璃；

3）每栋房屋除了转角处的单元可两面采光，无需天井外，绝大多数的房子都留有天井，位置略有不同，面积不一；

4）保留的三栋建筑除有部分在内部加建阁楼及天面僭建物外，基本保持原貌，颇具典型的近代岭南民居风格。

2.改造方案可行性分析

在进行了多次的现场测绘及入户调查之后，我们基本上掌握了每栋建筑的平、立、剖面情况。根据所得资料，对三栋保留建筑的改造和利用提出了三个可行性方案供甲方参考：

1）单户改造：社区活动用房和竹筒屋改造；

2）单栋改造：A号楼为青年旅馆和B号楼为老人公寓；

3）整体改造：象牙新街商城。

A号楼改造为青年旅馆方案的提出，是由于：

1）建筑本身面向广州城市主干道——解放中路，交通方便；

2）地处越秀区，区内历代遗存的文物古迹众多，旅游资源丰富；

3）本身为民国时期建造，改造利用其自身鲜明的人文特色，符合青年学生好奇求新的价值取向和知识分子的审美情趣；

4）把民居改造为旅馆，功能上相对一致、具有兼容性，易更新且不失其原味；

5）建筑除有部分在内部加建阁楼及天面僭建物、建筑构件部分损坏及被更换外，其原有结构体系完好，总体风貌保存尚完整。

图3，保留建筑群天面改造方案整体模型

资料来源：东方建筑文化研究所.《广州市越秀区解放中

路旧城改造规划及建筑设计——保留建筑立面修缮及更

新改造方案》文本.

3.具体改造方案

青年旅馆改造方案（如图3）具体措施如下：

1）对整栋建筑的外立面进行清理和修缮，把各细部构件依照原材料、技术手段进行复原；

2）对原先凌乱的天面僭建物进行拆除和整治，根据青年旅馆的使用要求，统一设计生活设施；

3）把原先各单元的入户大门在其内部用轻质砌体砖墙封闭，保留其外立面所见到的门扇，保持立面的完整统一；

4）在建筑的东北角取一个单元的底层作为青年旅馆入口的门厅，大门从该单元的侧面向北开口，面向改造后新社区的休闲广场，并用玻璃、钢架等现代建筑材料做成入口雨篷；

5）将原各单元的厨房、卫生间和东边单元天井的大部分拆除、打通，形成整栋建筑中间长约17m、宽约4.2m、高约11m的中庭空间，上覆双坡玻璃顶棚，四周围绕一圈宽约1.3m的回廊；

6）为给中庭空间增加层次及视觉焦点，东边单元的其中一个天井被保留下来，通过整饰，使其自然地显露原先清水红砖墙的砌筑方式和破损的痕迹，而其余三个被拆毁的天井，则保留大约高400～700mm不等的拆除后残留的墙基一个充满层次和趣味的中庭空间呈现在我们眼前；

7）房间布置，尽量以原单元为基本单位。一层北段为工作人员办公和设备用房，中段为公共服务用房，南段为住宿和餐厅。为了满足青年旅馆所需达到的床铺数量，我们利用南面的单元原先与室外地面1m左右的高差，把其原先的麻石台阶位置改造为花坛，种上灌木，以遮蔽路人视线的干扰，对南面的五个单元的内部布置作了更完整的保留，其中靠东的四个单元作为上下两层的12人/间的客房使用，既使房间的布置更灵活多样，又可满足人数较多的青年团体旅游住宿的需求，剩下靠西端的一个单元则改造为简易厨房和餐饮空间。二层则北端为洗涤服务和工作人员休息用房，西南端为餐厅，其余皆为客房；

8）客房内部重新设计卫生间，原先西边和南边的天井由于并未拆除，卫生间仍然紧贴天井布置，既使旅馆卫生间做到了自然通风和采光，又让旅客亲身体验岭南民居中天井的妙用；

9）消防疏散通道的组织，在建筑的东边和西边各取一个单元作为楼梯间，为保持外立面的完整性，楼梯休息平台外缘与内墙面的距离为1.2m。

四、思考

1.整体改造方案结果：

1）首次提出私房业主可全部回迁，只迁出公房居住人口；

2）引入适当购房人口；

3）增加部分商业面积；

4）调并部分保留旧城风貌；

5）政府与业主共同协商实施改造重建计划。

社会效益分析：

1）改善居住环境；

2）保留部分旧城风貌；

3）对公房居民和其他未改造地区不见得公平；

4）政府与业主协商只属于象征性咨询，居民参与度仍然不高。

经济效益分析：

1）政府前期资金投入4500万元，通过商品房和底层商铺的销售获得较大收益；

2）土地区位效益未完全实现；

3）政府大额资金投入，未获得公共产品。

2.保留建筑修缮改造方案结果分析：

保留并修缮具有传统岭南特色的民居，并采取逐步式的产权替换政策，政府负责对其外立面进行整饰及拆除僭建物，待完全收回产权后再进行建筑内部改造。长远来说，旧城改造在拒绝开发商参与的情况下，民间自发的历史建筑的改造利用，将成为更新的主体力量。