知识经济背景下房地产经济发展的未来走向

摘要： 文章从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着非理，知识经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有些许的借鉴意义。

关键词： 新经济 房地产 非理

知识经济时代的资本运作 、资金流动趋向数字化、虚拟化、迅速化，知识经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活 、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。我国的房地产经济向何处去，怎样才能步入一个健康、正规的轨道？有必要进行理性的分析和思考。

传统房地产行业的特点是 ：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项 目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去 ，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于赌博。在其漫长的开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机 。

1、房地产经济是我国基础性、支柱性产业之一

毋庸置疑，在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续 、稳定 、协调发展 中的重要地位 。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要 、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。

房地产业需要国民经济中的建材、设备 、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。

房屋能为商业 、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家 庭特约服务业 、搬 家公 司 、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。

发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展 自然会带动经济快速向前发展。

2、房地产经济在发展过程中存在问题

2.1“筑巢引风”导致城市化规 划脱 离市场化进程

最近几年，我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址 、规模和时机是由生产者（企业）和消费者（家庭）的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益 、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。这说明脱离市场实际需求的盲目 “筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。

2.2产业结构调整脱离市场化导向 最求高层次消费

在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。我国是一个发展中国家，正处于社会的转型时期，产业结构的调整应该是一个循序渐进的过程。各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型城市、经贸汇聚型城市 、港通枢纽型城市 、消费服务型城市、文化风光旅游型城市，还有各种因素的相互交叉渗透，这就对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。

2.3土地的批租价格“拍脑袋”，导致盲目的高地价和低地价

我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实不然。按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。正因为这样，在资本主义的市场经济的初期和上升期 ，都是以低地价为条件的，只有经济发展到城镇土地资源严重短缺和垄断，供需矛盾对认，在平均利润率作用下，地价水平才高居不下。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利 ，是一种非理。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露 的是现行政 治体制不适应市场经济发展的要求。

3、房地产经济发展的未来合理走向

用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来走向，以下四个方面：

3.1以科学发展观看待城市建设，合理规划建设用地

房地产开发项目有的是短期通过 出售直接获利 ，比如商 品住宅 、小商铺等 ；有 的是长期出租或经营获利，比如大型商场、写字楼等；有的是通过其他经济行为的加入而长期获利，比如工业厂房 、娱乐用房等 ；有 的则作为公共设施本身没有获利能力 ，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公 园 、旅游景点 、综合性大学 、大型集市 、金融市场等。在城市什么位置？建什么样的房子？达到什么样 的规模？能否成为城市的记忆？能否复制和再生？这些问题都要求我们一切从实际出发 ，以科学发展观看待城市建设。

3.2房地产市场应该逐渐走向成熟化

从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者（有的是城市运营商），而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲 目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求 ，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

3.3 加强政府宏观调控 ，地价将趋于合理水平

在市场经济条件下 ，政府有必要加强宏观调控 ，借助规划 、计划 、行政 、法律和经济等宏观调控手段 ，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。这是 因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。日本、中国台湾和中国香港等均有这方面的经验教训。

3.4推进政治―行政体制改革，遏制“寻租”及腐败

使资源和利益的分配做到公正公平，维护社会的稳定和健康发展。这就要求在加快市场体制形成、实现经济体制变革、推进政治―行政体制改革的同时，形成一整套制约行政权力的行政法规和办事制度，建立起一个灵活、高效、廉洁、透明和公正的政府管理体制。

根据公共选择学者的“寻租理论”，寻租是政府干预的必然产物，也就是说，政府运用行政权力对市场的干预和管制是寻租产生的根源。因此要抑制“地方保护主义者”、“经济集团”和“个人”等寻租现象和腐败的产生，必须从制度或体制创新方面人手，和寻租产生的土壤和条件，从而一方面保护好国有资源和地产市场机制，使国有资源不致白自流失，使地产市场机制不致被扭曲。