关于房地产“救市”的若干思考

[摘要]随着美国金融海啸的发生及蔓延，美国、欧盟纷纷采取了救市的具体举措，而在中国，对于救市的呼声最强来自于房地产业，那么，是谁希望实施房地产救市，从现实分析房地产业是否需要救市、救市要救什么、怎么救？地方政府出台的救市措施显得急功近利，其效果也必然不如人意，中央政府出台救市方案则有更深层的考虑，有利于促进房地产业的健康发展。

[关键词]房地产 救市 政府方案

次贷危机愈演愈烈，华尔街发生的一个个“金融地震”正在引发全球性的“金融海啸”，在短短的时间里，美国金融危机迅速蔓延到欧洲，一些欧盟大型金融机构陷入困境，世界许多国家的经济也都不同程度地受到了影响。面对危机美国政府出台强力救市方案，许多欧盟成员国也在采取措施加以应对。而在中国，股市的救市问题尚悬而未决，局部房地产市场的下跌行情也让救市说甚嚣尘上，不仅开发商和投机客在鼓噪，就是某些研究机构也认为房市已非救不可。那么房地产是否真的需要救、救什么、怎么救？

一、救市的主体及动因

1.中央政府

经济增长问题始终受到政府的高度关注，而由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济，出口拉动经济增长的动力在不断减弱，而危机至今还深不见底。加之国内的各种因素又导致经济增长下降，这样，房地产作为中国经济中的支柱产业，又再一次成为保证一定经济持续发展的必然依靠，因为没有一个产业能像房地产业那样不仅对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，增值达GDP的比重超过10%，而且还能同时带动五十多个行业的发展。在中央政府看来，房地产既是国民经济的重要支柱产业，对拉动相关产业举足轻重，同时对金融稳定发展也至关重要，对改善民生也具有重要作用，中央政府对房地产业显然给以最大的肯定与倚重。

2.地方政府

很多地方政府所以很快就出台了相关稳定房地产市场的措施，当然也有因为对房地产带动经济发展的认识，但一个更重要的原因却离不开一个普遍性存在的事实：地方财政收入极大依赖于房地产！一是房地产发展迟滞了，

交易中相关的税费收入就减少了，另一个更为要害的是房地产开发减慢。对土地需求减少后，地方政府土地出让收入就减少了，而这对地方政府的影响是致命的。因为1989年政府开始征收土地出让金，不过当时规定，在进行必要扣除后，土地出让金实行中央与地方四六分成。但是，由于无法核实土地开发的成本，中央所得实际很少。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”，时至今日，很多地方的财政收入有四到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣房价居高不下的根本原因。也就因此，在中央政府还未出台相关政策之前，未经中央授权，就有18个省市出台了房地产救市政策。

3.房地产商

这是房地产利益集团的中坚。房地产的暴利是众所周知的，就是一些开发商自己也坦然承认。中房指数研究院top10房地产研究组提供给《望东方周刊》的数据显示，虽然2003年至今,房地产宏观调控不断,中国房地产企业100强的平均年净利润率还是在稳步增长,从2003年的8.68%，到2007年达到了16.83%，均远远高于开发商呼吁的净利润8%。少数有良知的开发商曾试图公布房产成本，呼吁开发商不要坚持暴利，但显然他们受到圈内的激烈炮轰和压力。一方面是宏观调控使房价稍有回落、消费者对购房持普遍观望态度，另一方面是开发商不愿意通过降价打破低迷的房地产市场僵局。这样他们就指望通过政府出台所谓救市的措施，既推动房市的兴旺又丝毫不减少他们的获利水平。

4.房产投资和投机者

多年来房地产的暴利，吸收了全社会各种资金进入炒作获利。到目前为止，在我国，除了中国电信、中国移动没有参加房地产炒作之外，大部分企业，非房地产行业企业，包括大名鼎鼎的中国航天集团都进入了房地产行业。而即便是居民购房，也不完全是为了满足消费的需要。这一点从够房者的购买数量和到处已经售出却始终处于闲置状态的空置房的存在就可见一斑。正是由于房地产的利润比价高，导致大量的资金流入，而这势必使他们的流动资金大为减少，很多人甚至背负着大笔的银行信贷。很显然，如果房价回落危机就将降临，要想套现，他们就只有指望救市能促使房产交易的复苏和房价的维稳。

二、房地产市场现状

1.房价回落水平

由于很大一部分人理解的救市就是通过政府采取的措施既达到价格的维稳又能促成房地产业的繁荣兴盛。我们就要对宏观调控后房价的一定回落进行理性的思考。众所周知，近十年房价是一路疯涨上来的，这里有政府的因素，有开发商的因素，也有投机者的因素，总之房地产的过热导致了高房价的结局。但是在市场经济中，任何商品其价格水平都有高低涨落的变化，一旦商品的价格背离了它的价值基础，超越了有支付能力的需求，价格回落就成为必然，那么房价为什么就只能涨，而不能落呢？况且现在房价的稍许回落离它飙升的起点还远呢！

早在2005年3月26日，国务院高层就了旨在调控房价的“国八条”，这本身就充分说明，2005年时的房价，就已经被视为位居高位，而从2005年至今，不少城市的房价大幅上涨，甚至翻番。而目前绝大部分城市的房价根本就没有象样的调整，2008年7月16日，发改委、国家统计局的调查结果显示：6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。其中，普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%。紧接着，7月17日，国家统计局的6月份经济运行数据显示：70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。

上海社科院经济景气与预测研究室主任刘松先生最近撰文将中国与美国的人均GDP水平和房价水平进行了对比分析，结果发现美国人均GDP是我国的18.6倍，但我国的住房价格和美国的住房价格差距更小。以此说明中国的房产价格不但相对较高，而且绝对价格也不低。

2.房地产商的经营现实

房地产业现在存在的一个现象是够买者觉得价格超出自己的消费能力和心理预期，因而普遍存观望态度；而开发商面对低迷的房市却只言救市而不肯放松价格，由此出现市场的僵持局面。在其它行业当面临激烈竞争出现商品滞销现象，经营者可做的选择就是降价以求，同时强化自己产品质量、提高服务水平以更好满足需求。但是地产商们却忙于提出各式各样的救市建议：从放宽二套房贷政策到减税；从要求政府加大城市动迁改造力度，到调整普通住房与非普通住房的界定标准；要求地方政府出面呼吁放宽地产开发的融资限制，而他们自己则不愿意放手他们曾经向受的高回报、高利润，因此他们宁愿结成稳固的同盟顶住压力，期待房价重新回涨，而从来不曾有过降价的打算。

房地产商意在维护暴利而誓言不降价的行为，是与市场对抗的极端表示，而这也就说明房地产业并没有如地产商所说的面临那么严峻的形势。否则像万科一样通过降价不是就迅速回笼了100多个亿资金吗。只要开发商愿意降低利润，理性回落价格，房地产行业完全能够自救。况且市场经济中经营者都是自主经营，自担风险的，就算真有所谓的困难，首先还是要靠自己的努力设法走出困境。

3.消费者对房价的承受力

关于房价的合理定位国际上有一个标准，叫房价收入的这个比。按国际惯例，居民房价收入比一般为4到6倍，就是说你工作4到6年，应该能买得起一套房子。而在我国，这一数字则大大超标，房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭。北京师范大学金融研究中心的《中国房地产金融安全评估报告》分析认为，2005年我国城市家庭如果购买一套70平方米的新房，其房价与收入之比可能达到13倍。中国管理科学研究院研究员李开发在一次电视座谈中说道：在我国一线城市，特别是北京这样的特大城市，现在房价与收入之比已是15到20倍，大大超过联合国和世界银行的衡量指标，将90%以上居民消费排除在市场外。

很显然，已经过高、很高，不能再高的房价严重背离了民众的承受能力。

基于这样的分析可以看出普通百姓对于救市不并热心，房地产商的热心彰显着它的贪欲，地方政府由于考虑到地方收入的来源又兼受到地产商的压力已积极开始了它的行动，而中央政府的考虑却要深远的多。

三、房地产救市措施的比较分析

当下一些房地产救市的措施已经出台，而出台的措施不同就表明了它的不同救市方向方向，当然也就会产生不同的政策后果。

1.地方政府的救市措施

综观18个城市推出的救市方案其内容大体可以归结为以下几个方面：

一是直接降低与交易相关的营业税、契税、所得税、土地增值税等。而按目前的市况，由于房价的高位水平，仅只在交易费税上做调整，对整体购房支出显然影响甚微，所以即便如杭州已经出台的方案，其契税、营业税补贴达80％，个人所得税补贴达32％，相当于把地方征收的部分基本都返还买卖双方。可政策出台到现在，却依然没有明显的刺激效果。那其它力度更小的调整就更可想而知了。

二是金融政策调整，主要是取消对购买第二套房的贷款限制、对首付比例的降低，贷款年限的延长、房贷利率的优惠等。但这些措施且不说它也未见明显的效果，单从政策本身就与之前我国抑制投机、对房地产宏观调控的目标背道而行，势必使刚刚取得的些许调控效果化为乌有，并且房贷政策的放宽也必然加大信贷风险。值得一提的是美国金融风暴引起的原因次贷危机显然信用盲目扩张是摆脱不了干系的。

由地方政府出台的政策措施也可看出，他它们的着眼点不过放在了通过其所提供的政策优惠来刺激房产交易量的扩大，它既不触动房价，也未能促使市场提供更多可供选择的、消费者相对更有能力接受的交易品种，当然更不能提高广大有交易需求而又支付能力不足的潜在消费者的购买力。因此，无论采取哪种方案，或是几种方案的混合版，都不可能立竿见影。因为这些政策所带来的购房成本变化，与房价相比仍然只是个小数目，楼市要恢复正常的、应有的成交量，除了宏观经济向好，更需要这个市场中的所有参与方，尤其是地方政府和开发商恢复应有的理性和长远眼光，不要妄想一次救市过后，楼市继续变成疯狂的赌场。

2.中央政府的政策措施

2008年11月主持国务院常务工作会议提出了稳定和刺激经济发展的十条措施，人们普遍称之为“救市十大措施”。十大措施的第一条即与房地产业直接相关，其内容是“加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。”这项措施将有助于尽快解决低收入群体的住房困难。还有两项与房地产间接有关：即第八条“提高城乡居民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。”和第十条“加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、“三农”、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。”前者有助于提高低收入群体的收入，从而助于他们的住房消费。后者则有利于房产个贷政策的放松，也稍有益于开发贷款的放松。

在随后部署落实中央政策措施强调的七项工作中的第三项指出，要“促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。”

显而易见，中央的措施与房产商的期待多少有些差距，而与地方政府措施的重点也有明显的不同。其一、强调引导和调控房地产走势。房地产对经济增长的影响不能忽视，但房地产发展要有新思路，那就是增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。这就是用市场化的手段来解决市场中出现的问题。政府不能依靠行政力量强行平抑经过炒作的高位房价，但通过增加供给，既可以一定程度解决普通居民的“安生之所”问题，又能使原来通过价格同盟倒逼市场的开发商面临切实的竞争压力。其二是落实和完善促进合理住房消费的政策措施；要重视“改善民生”，也就是站在了买房人的角度在解决购买力不足的问题。而消费、百姓生活原本就该是经济，有其是我们社会主义经济的基本关注点。

在中央出台的财税、金融政策中，主要是通过减免税费支持购房者买房，却没有直接针对开发商的税收减免、放宽缴纳土地出让金的时限、降低二套房首付比例等等内容，这说明挤压房地产泡沫的调控方向并没有改变。中央政府出台的措施说明决策者意识到需求培育的重要和当前房地产发展的畸形怪象，这里没有单纯救房市的倾向，要救的是经济，是要促消费、保增长。

综上所述，我们必须摒弃救市就是救房地产商的荒谬逻辑。房地产商、投机商要面对现实、尊重市场，合乎理性地调整自己的决策与行动。地方政府应积极推动当地经济的全面发展，寻找更多的经济增长点，广开财源、壮大财力，而不是把希望寄托在土地出让金上，因为土地毕竟是有限的，从土地财政出发，即便现在托市成功，最终也将面临同样的困境。只有按照中央的布署，切实抓好各项经济工作，才能保证经济持续稳定发展，人们需求能力稳定增强，生活水平稳定提高。

参 考 文 献

[1]专题经济政策大转向 十大措施振股市 东航金融 2008~11~11.

[2]专题解析中国房价居高不下幕后多重力量望东方周刊 2008年11月10日.

[3]时寒冰 房地产救市的实质是维护暴利2008年07月22日.

[4]杨少锋中国的房价并没有真实下跌 何须言“救市”？ 2008年07月16日.