小议房地产开发经营成本控制

【摘 要】房地产开发企业必须要练好内功，在成本控制方面加大力度。积极进行探索、创新，用最小的成本，取得最大化的效益，该目标应当贯穿房地产管理的诸多环节，包括开发环节、建设环节、营销环节等。

【关键词】房地产开发；成本控制

伴随着我国经济的发展，房地产业也呈现了快速发展的形势，同时也伴随着房价的迅速攀升，买房越来越成为很多普通百姓心中永远的痛。在房地产市场的繁荣的背后，还潜藏着诸多隐忧：越来越多的投资者和金融机构将资金投向房地产市场，房地产市场出现了前所未有的繁荣，但是普通百姓却越来越有买不起房的压力。房价的问题影响着民生和民意，也给社会的稳定带来了挑战。在这样的背景下，国家出台了房地产调控的诸多举措，这些举措涉及房地产相关的各个方面，土地审批、贷款审批、房价及其它各个环节，都给房地产开发企业带来了考验。房地产开发企业在这样的形式下，运营难度增加，因为相应的企业运营成本会增加，同时在国家限购等调控政策下，其销售也会受到影响。从微观环境来看，房地产企业如雨后春笋般的崛起，也给现在的房地产企业的市场份额带来和诸多的问号。

1、房地产企业加强成本控制有着重要的意义

首先，它可以保证项目开发取得圆满成功。如今在我国的房地产开发企业中，竞争越来越激烈，资源性短缺也越来越严重，土地和建筑材料的价格不断提高，房地产开发企业的环境有越来越严峻地考验。要提升利润空间，要么提高销售价格，要么降低项目成本，但在目前的宏观与微观环境下，价格的提升空间已经很有限，只有从成本方面下功夫。

其次，可以提升房地产企业的竞争力，进行房地产项目开发全过程成本控制，可以有效降低项目全过程内发生的各种支出。而且，按照全过程成本最小化的原则，选择最佳的投资方案，实现更为科学合理的投资决策，以便从整体上降低房地企业的建设成本和运营成本，从而提升房地产企业的整体竞争力。

第三，可以更加利于房地产企业更合理地配置资源，提高资源的使用效率。开发过程的成本控制对于环境保护也有着良好地促进作用，在实现企业的经济效益的同时，更好地实现其环境效益、社会效益，因为在开发过程中注重成本控制，要通过合理地规划以及先进的环保技术做支撑，比如节能、节地、防污染和节水的设施以及技术，在建材方面使用无污染的建筑材料，对过程中的废弃物进行回收、再利用，都可以帮助房地产开发企业革新成本，促进房地产企业健康发展。

总而言之，房地产开发经营中进行成本控制，不仅有利于房地产企业提高竞争力，而且利于企业实现经济、环境、社会效益相统一，实践企业的社会责任，更有利于房地产企业的持续、健康发展。

2、目前我国的房地产企业还面临着诸多的问题

首先，前期项目投资阶段，对新上项目的考察不足，导致投资失误。这些年来投资失败的案例屡见不鲜，不乏在偏远地区的高档的社区无人问津，还有一些大户型的让工薪阶层望而却步，出现了大量的空置房，造成了大量的资金的套牢。

其次，房地产开发企业也存在着施工阶段成本控制严密，可是经常忽视对于招标环节的成本控制和合同管理环节的成本控制。邀请招标是房地产开发企业常用的一种招标方式，它之所以受到青睐，是因为其招标周期相对时间比较短，效率相对较高。但是这种招标方式也有不足之处，可能是排除了一些其它的潜在的投标方，无形中减少了选择的范围；因为熟识程度高，所以可能会出现围标或者串标的可能，招标与投票方可能在私下里达成一致，相互勾结。房地产开发有着自身的特点，变数比较多，受外界因素影响比较多，随时可能出现变故。而实际上许多的房地产开发企业并没有就此签订制度的标准的合同，并且合同中规范的内容并不全面和准确，有着较大的争议空间，容易给后期留下隐患。

再次，房地产开发商对设计环节不重视，在设计环节，图纸的质量不高，而且设计费较低，设计周期短，变更较频繁，这些都使得工程难度较大。不成熟、不科学的设计导致后期返工现象严重，会出现后期的相关设施无法配套，种种矛盾出现，影响进程，同时也在无形中增加了成本。

3、成本控制的具体措施

房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

（一）前期调研

在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

（二）设计阶段

降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：

（1）实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。

（2）加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。

（三）施工阶段

施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：

（1）合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。

（2）严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

（四）竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

参考文献：

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[3]邹伟. 浅议房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].武汉建设.2006（10）