低碳经济与房地产业的发展

［摘 要］由于过度消耗化石燃料所导致的全球变暖引起了世界范围的广泛关注。而全球变暖又给社会经济的发展带来严重损失,深刻触及到能源安全、生态安全、水资源安全和粮食安全,甚至威胁到人类的生存。房地产业在国民经济中占主导地位,房地产在开发、使用的过程中消耗的化石燃料及排放的二氧化碳占总排放量的50%以上。因此,如何减少房地产开发和使用过程中能源消耗和二氧化碳的排放是我们当前应关注的主要问题。本文阐述低碳经济时代我国房地产业发展面临的困境以及所采取的对策。

［关键词］低碳经济;房地产业;发展

［中图分类号］F123［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）45-0148-03

1 房地产业实施低碳经济的紧迫性

所谓低碳经济是指依靠太阳能、风能、水能等可再生能源为主要能源,以低能耗、低排放、低污染为特征的新型经济发展方式。关于“低碳经济”概念最早源于2003年英国能源白皮书《我们能源的未来：创建低碳经济》。其总体目标是到2020年CO2的排放量比1990年减少20％,2050年减少60%左右。我国经济的快速发展导致对能源生产和消费需求的迅速增长。目前,我国温室气体排放总量已居世界第二位。尽管《京都议定书》、《巴厘岛路线图》中没有规定包括中国在内的发展中国家在2012年前的具体减排量,但是作为一个负责任的大国,必须承担国际义务,所以,我国正面临着巨大的减排压力。与世界其他国家相比,我国单位GDP的碳排放强度很高,2002年为605吨/百万GDP美元,为印度的1.86倍,日本的1.69倍,西欧发达国家的1.6倍。据美国能源署预测,我国碳排放强度呈逐年下降趋势,2002—2025年期间年均下降2.1％,高于发达国家的下降速度,但是由于我国经济规模的逐年增加以及煤炭主导的能源结构,我国二氧化碳排放总量呈快速增长趋势(年均增长2.6％),2020年将达到81.45亿吨,届时将超过美国,成为世界第一大二氧化碳排放国。

房地产业作为国民经济支柱产业之一,同时也是我国碳排放量较大的行业,房地产低碳化,既能发挥房地产业拉动经济增长的优势,又能带动诸多产业降低能耗、减少排放,负有领衔低碳经济的重要使命。要实现房地产业低碳化,其基础之一就是做到建筑低碳化。低碳建筑包括三方面的含义,一方面是减少房地产项目建造时消耗化石燃料及排放的二氧化碳。另一方面减少建造的房地产在使用阶段,由于调节环境温度差异而消耗的能源和排放的二氧化碳。第三方面是增加建筑物的使用寿命,减少由于建筑物报废而增加的建筑垃圾。众所周知,建筑是资源和能源的消耗大户,根据统计资料显示,建1平方米的建筑,将向大气中排放574千克二氧化碳。如果将房屋建设和使用过程中的能耗折算为碳排放,新建1平方米的建筑就要排放约0.8吨二氧化碳,按照我国每年新建20亿平方米房屋计算,相当于每年增加碳排放16亿吨,整个建筑业的碳排放量几乎占到全国碳排放总量的50%,远远高于交通运输和工业领域。我国单位建筑面积能耗是发达国家的2~3倍,新建筑中80%以上为高能耗建筑,存量建筑中95％以上是高能耗建筑。建筑耗能80％是与环境温度只差10℃～30℃的采暖和热水等低品位消耗上,对环境造成巨大破坏。房地产在开发、使用的过程中消耗的化石燃料及排放的二氧化碳占总排放量的50%以上。房地产开发建造及使用过程所产生的二氧化碳占全社会二氧化碳排放量的1/3,所以对于正处于高速发展的中国房地产行业来说,高能耗、高排放、低产出的行业生产模式不可永续,需要产业链上下游的通力合作,从供应链、建造、使用和拆除再利用的角度整合产业链,共同推进低碳房地产业的发展。低碳房地产业的发展主要体现房地产开发的整个过程上,从房地产项目的规划、设计和建设、施工,到使用、报废。

2 低碳时代房地产业发展所面临的困境

2.1 房地产企业开发低碳建筑积极性不高

我国房地产企业在低碳发展的认识上尚存在一定概念滞后,通常开发商会觉得低碳建筑成本较高,在当前价格弹性较大的房地产市场上不具有竞争优势。无论是能源利用方面的太阳能、地热能、风能、生物能,还是建造技术方面的建筑保温技术、雨水收集技术、垃圾回收技术,都需要付出比传统建筑更高的成本。根据一些开发商的统计,对比未增加节能减排技术的房地产,低碳房地产可节电50％,节水20％以上,但成本增加的幅度在5％~8％。对于开发商而言,由于现阶段低碳房地产尚未形成规模效应,成本相对较高,利润空间有限。特别是在当前我国房地产市场总体上供不应求的情况下,卖方市场格局主导下的大部分房地产开发商更多关注短期收益,对提升房地产品质的认识不够,推行低碳房地产的动力严重不足。甚至有些开发商打着低碳地产的幌子,其实只对建筑物做了简单的生态处理,在销售时价格就上涨20％。实际上,低碳住宅的总成本相对于普通住宅还要低,开发低碳住宅的目标之一就是降低诸如水电费、物业费之类的生活成本,因此其比普通住宅的使用费要低很多,从远期看,购买者其实真正节约了住房成本。但对于大多数开发商而言,推进低碳建筑需要增加成本和投入,而资金的一次性投入与节能回报的持续性回收,这两方面的主体并不一致——资金是由开发商投入的,回收却由业主享受。开发商在承担了较大风险后却无法预计可能获得的利用,使得开发商对低碳地产的开发积极性不高。

2.2 国家的相关规范和技术标准不完善

目前,我国房地产业执行的绿色建筑标准为2006年建设部和质监总局联合的《绿色建筑评价标准》,广西、江苏、重庆等地陆续建立了地方标准,低碳房地产发展已经逐步从示范性阶段步入实际操作阶段。但是由于我国低碳房地产起步晚、实践经验少、基础数据不足,现有的评估标准往往偏重于对设计和建设过程的引导,使得评估结果的权威性、科学性和可靠性大打折扣。一方面,评估体系的设置定性条款居多、量化数据较少,过多的主观判断很大程度上影响了评估质量；另一方面,在标准设置上,评估体系侧重建筑环境质量的评价,忽视了建筑本身的经济性和使用的舒适性,影响低碳房地产的推广。同时,建筑节能、节地、节水、节材等综合性标准体系尚未建立,过分强调技术应用而缺乏对运行过程整体节能减排效果的评估,也在一定程度上误导了市场和公众。

2.3 现有节能设计及低碳技术相对落后

目前,我国房地产业低碳技术存在研究起步较晚、技术不成熟等问题,我国低碳住宅主要集中在新风系统、地源热泵空调、节能墙体、节能门窗等建筑节能材料和设备的应用上,而建筑节能设计的设计水平和相关技术还相对落后。2009年上海市建设工程安全质量监督总站对112组工程节能材料的监督抽查结果显示,抽样不合格率高达19.6％。其中在某房地产项目中,某涂料公司提供的两种外墙保温产品均不合格。另外,太阳能技术也有不成熟之处,如果某个建筑物完全采用太阳能技术,在冬天就很难满足其生活需求。总之在新能源的应用,节水器具的推广,隔音降噪措施实施,节能灯、供暖、空调采用、清洁能源使用,3R材料应用等技术研发方面都还有很多工作要做,有很多难题需要攻克。

2.4 缺乏有效的政府管理

由于缺乏有效的政府管理,在低碳地产发展过程中,各方参与积极性低,开发商责任意识淡薄,设计机构的低碳房地产设计能力欠缺,这些因素共同制约着低碳房地产的发展。低碳房不等于高价房,低碳房地产的主要目标之一就是减少使用成本开支。尽管改造过程确实增加了一定的成本,但是还可以通过规划、设计等来达到相对低碳的目的,这方面的成本也并不高。

2.5 购房者不能主动积极配合

由于低碳房地产的建造成本通常高于普通建筑,而这部分附加成本往往会转化成用户的负担,在相关税收优惠不足以抵消购房成本的增加额时,低碳房地产往往只能成为高档房地产的尝试,难以赢得绝大多数市场。从市场分析,目前我国消费者住房刚性需求强烈,低价房成为首选,其次是地段、环境、功能,而低碳、节能、环保往往排在最末位,甚至被忽略。他们需要低碳,更需要低廉,因此,大多数消费者在节能与低价格面前,会选择低价产品。随着低碳技术应用的成熟,低碳房地产业势必走上产业化的道路,低碳房地产的价格将更加平民化,但显然这是一个长期的过程。

3 推行房地产业低碳经济的对策分析

3.1 制订强制性规范和鼓励政策推进低碳房地产发展

从英国、美国等低碳房地产推行较成功的发达国家来看,在低碳房地产发展的起步阶段,政府的推动和扶持是重要手段。英国、美国政府为支持低碳房地产业的发展,纷纷为低碳房地产的评估和实践提供财政支持和税收优惠政策,减少开发商和住户的额外支出,促使低碳房地产被社会广泛认可。虽然国内对节能建筑以及绿色建筑有了一定深度的研究,但是从低碳排放的角度研究的较少。故真正低碳节能的房地产开发还比较少,对低碳房地产的推动,还仅停留于一种市场引导、倡议的阶段,没有一个系统的、强制性的政策规定。同时由于缺乏严格的约束性碳排放标准,开发企业在低碳住宅开发方面缺乏明确的依据,创新力度不足。因此修订建筑规范,优化原有设计标准,制定低碳时代的房屋验收标准,并在此基础上明确低碳住宅建设标准,让行业有法可依、有章可循,是促进低碳房地产业快速、健康发展的重要手段。同时,政府也应该拿出一部分资金,资助房地产业,比如,凡是实施低碳建筑的企业,在土地出让时给予政策上优惠,致使房地产业因实行低碳建筑而增加的费用由三部分来分摊：政府、开发商和消费者。只要政策得当,发展低碳房地产不仅不会抬高房价,还会让房价降下来。因此,建议政府在这方面尽快制定一系列鼓励科技创新、节能减排、使用可再生能源的政策,并出台减免税收、财政补贴、政府采购、绿色信贷等措施,来推进低碳房地产业的发展。

3.2 大力开展低碳技术的研究和开发

我国房地产企业推行低碳经济面临的主要难题,除了经济原因外,主要是技术问题。低碳房地产和节能技术走向平民化,还需要大力开展低碳技术的研究和开发。如果开发商严格选用材料,设计好采光、通风等,业主就不需要过多装修。减少了装修活动,也就减少了碳排放。日本在20世纪90年代提出了“与环境共生地产”的理念,提倡选用太阳能供电系统、分区空调系统、智能照明系统、水回收系统等与环境相协调的装置,成本并不高。目前中国设立了清洁发展机制基金(政府基金)和中国绿色碳基金(民间基金),满足应对气候变化的资金需求。但是,现有的这两个基金主要资助碳汇的项目,还未将基金用于低碳技术研发的支持和激励上。碳基金的目标应该除了关注碳汇的增加外,还需要更加关注通过帮助商业和公共部门减少二氧化碳的排放,并从中寻求低碳技术的商业机会,从而帮助我国实现低碳经济社会。碳基金的资金用于投资方面主要有三个目标：一是促进低碳技术的研究与开发,二是加快技术商业化,三是投资孵化器。我国碳基金模式应以政府投资为主,多渠道筹集资金,按企业模式运作。碳基金公司通过多种方式找出碳中和技术,评估其减排潜力和技术成熟度,鼓励技术创新,开拓和培育低碳技术市场,以促进长期节能减排。

3.3 加快低碳房地产行业评估标准体系的建立

从英国、美国、日本等低碳房地产推行较为成功的国家来看,它们都有一套科学、完备、适合本国甚至世界的低碳房地产评估体系。我国虽然也出台了一些标准和技术细则,但主要是为部分项目评级、评星而建。在评估体系的标准制定上,应坚持强制与指导、理论与实际相结合的原则,在国家层面上,应规定低碳房地产应该达到的总体要求,提高相关节能技术标准,严格最高能耗标准；在执行层面上,结合当地气候、资源、经济以及社会文化特点,由地方管理部门因地制宜地制定评价标准,中央管理部门对其进行论证和评估。

3.4 实行房地产建设工业化,降低碳排放

房地产产业化是欧美等发达国家流行的一种房屋开发方式,楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、卫生间等都可以标准化、批量化生产,然后在现场进行拼装。实施“工业化房地产”后,建筑垃圾减少83％,材料损耗减少60％,建筑能耗碳排放降低50％以上。因此,必须实现房地产工业化,大力推广太阳能、地热能,利用节能墙体材料,并通过房地产部品、部件的标准化、工业化生产,促进房地产业的可持续发展。住宅产业化,量化生产是发展低碳地产的重要路径。产业化建设是建立项目在建筑施工周期上大大缩短,对于能源资源消耗、劳动强度的降低都有很大的好处。

目前,我国还处于低碳经济的起步阶段,向低碳经济转型已经成为世界经济发展的大趋势,但是我国房地产低碳化的路还很长,其中有很大的潜力可被挖掘,很多机遇可被创造,所以我们必须抓住这一机遇,推行房地产业低碳经济的发展。

参考文献:

［1］中国可持续发展战略研究组.中国可持续发展战略报告——探索中国特色的低碳道路［M］.北京：科学出版社，2009.

［2］付允,马永欢,刘怡君,等.低碳经济的发展模式研究［J］.中国人口·资源与环境，2008(3).

［3］魏润卿.论低碳经济与低碳地产、绿色建筑［J］.科技管理研究，2010(22).

［4］任力.低碳经济与中国经济的可持续发展.社会科学家,2009(2)：47-50.

________________________________________

［作者简介］雷中英(1966—）,女,湖北监利人,长江大学城市建设学院,副教授，硕士,研究方向：工程项目管理。