浅析严调控之下房地产企业融资渠道

摘要：我国自2010年开始新一轮房地产调控以来，房地产企业融资面临较大的压力，而以银行信贷为主要融资渠道的传统模式也暴露出诸多问题。本文对我国房地产融资现状及存在问题进行阐述，并探讨如何发展以商业银行为主导的多元化融资渠道，使房地产行业能更可持续地健康发展。

关键词：房地产；融资渠道；多元化；调控

中图分类号：F293.30 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.05.41 文章编号：1672-3309（2012）05-99-02

一、房地产调控不放松的背景

为应对2008-2009年全球金融危机，中国推出大规模投资刺激计划，房地产市场也掀起一轮发展高潮，并带动中国经济迅速走出泥潭。但房地产市场过热发展，尤其是房价节节攀升引起决策层的关注，并在2010年开始一轮围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给的房地产调控。

自2010年4月开始新一轮房地产调控以来，中央先后要求78家非地产主业退出房地产业务，进一步加强房地产用地供应和监管，严格对预售项目的管理，同时还从信贷人手抑制房地产投机，出台“国十条”规定房价过高地区可暂停发放第三套房贷，随后9月的“国五条”进一步严格要求，规定各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，对非本地居民暂停发放购房贷款。

如此高密度的调控措施未能有效遏制房地产市场的暖意，2011年初中央推出更为严厉的“新国八条”，除要求各地制定并公布房价调控目标、将二套房房贷首付比例提高至60%外，还要求房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施，对已有一套住房限购一套、拥有两套及以上住房者暂禁购房，将房屋数量限购政策扩及全国。“新国八条”被业界视为本轮调控最为严厉的政策组合，对房地产市场造成极大冲击。

在2010-2011年，对资金密集型的房地产企业而言，另一打击是货币政策在不断收缩。央行期间12次上调存款准备金率，从2010年初的15.5%，高至2011年6月的21.5%，加大房企获得贷款的难度；并4次上调存贷款基准利率，而每次加息都直接增加房企的开发成本，加剧经营风险。

尽管2012年以来，货币政策趋向宽松，央行也已两次降息和下调存准率，部分缓解了房地产企业资金压力，但由于中央仍然强调坚定贯彻执行房地产市场调控政策，抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，业内普遍预计限购限贷的政策年内不会有变，房地产企业仍然面临资金偏紧的问题。

二、严调控背景下房企融资现状

目前我国房地产企业融资渠道相对单一，对银行贷款依赖较重，除银行贷款之外的融资方式也面临各种政策限制以及外部环境的压力。这就导致在货币紧缩且房地产调控限贷的背景下，房企的资金困境尤为突出。

（一）融资来源单一，过半资金来自贷款

作为资金密集型行业，房地产企业仅靠内部融资是难以完成全部资金需求的，必须通过银行贷款、房地产信托、发行股票或企业债券、股权投资、利用外资等方式在外部筹资。而目前国内虽有多种筹资方式，但银行贷款占比过半。

由于银行近两年严格执行差别化房贷政策，控制房贷风险，信贷这种对于房企来说很传统的融资方式障碍重重，尤其对规模较小的房企而言，获取信贷尤为困难。

（二）其它融资方式面临政策障碍

1.房地产信托融资快速发展但成长空间受限。近年来银根不断抽紧，而房地产业资金又严重依赖于银行贷款，在这种情况下，房地产信托成为房企解决资金问题的新宠。中金公司统计显示，2010年和2011年新增房地产信托约为5000亿元，占到存量信托的70%。房地产信托投资是基于商业信托组织形式、聚集多个投资者的资金、收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。目前在我国较常见的模式主要包括贷款类资金信托、股权信托、受益权转让信托等。

信托产品能比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系。相对银行而言能降低产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用。在供给方式上，可以根据企业本身运营需求和具体项目设计资金信托产品，增大市场供需双方的选择空间。不过，信托对长期大规模项目融资作用有限，而且流动性差，由于受一法两规的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求。

而且，国内对房地产信托的监管日趋严格。银监会2010年2月下发关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款，提高房地产企业获取资金的门槛。2011年银监会首次对特定的一家房地产公司――绿城集团的信托业务进行清查，以信托做为资金主要来源的房地产行业，面临更大的资金压力。

2.上市受阻且债券融资比例过低。自2010年来，监管部门收紧对房地产企业上市的要求，4月时要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月时房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求将不予通过。房地产企业通过在境内上市融资无望。

与股票相比，房地产债券融资有较高安全性和流动性，而与一般债券相比，房地产债券的收益又较高，因而债券融资具有一定优势。但我国企业债券市场不成熟，市场规模小，交易量少，组织能力差，加之企业债券本身存在的一些缺陷，导致债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低。

而且，我国对房地产企业债券的发行控制较为严格，仅国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。因此，房地产企业特别是中小企业很难涉足债券融资。特别是2010年以来出台一系列房地产宏观调控政策，国内房地产债券融资逐步冻结。2010年房地产公司在境内发行债券101亿元，而在2008年和2009年这一数字分别为167亿元和579.9亿元。

3.外资在房地产融资中占比低。利用外资进行房地产融资通常有两种形式，一是中国企业走出去，在海外资本市场通过发行债券或者股票来融资；另一种是海外投资者进入中国，通过与国内公司合作，收购或者合资成立房地产开发基金来投资中国楼市。

近两年的房地产调控令国内房地产信贷日趋收紧，加上证监会和国土部对房地产企业再融资不予放行，多家上市房地产企业开始热衷于发行海外债券。但海外发债代价高昂，发债利率不断升高，不少房企寄望海外融资高息成本能够通过人民币升值加以稀释，而现实是今年人民币汇率双向波幅加大后，人民币升值预期已开始减弱。

另一方面，中国房地产业高回报吸引众多海外地产基金进入，海外基金一般挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。但中国目前对海外资金的管制较为严格，先后出台多个文件限制其在中国的投资。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，投资中国房地产业的海外资金仍处于谨慎试水阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。

由于房地产流动性相对较差，因此使用合适的金融工具投资房地产将是外资进入和退出房地产投融资市场的重要选择。由于缺乏合适的投资工具和进入的资金渠道，目前外资在我国房地产融资渠道中所占比例很小。最新数据显示，外资在房地产开发资金中的占比不足1%。

三、解决房企融资难的建议

土地招挂拍的市场化运作大幅增加房企拿地成本，调控期间销售下降，进一步加剧房企资金压力；而房企加速扩张和投资忽视自身资金积累，加之房地产金融市场欠发达，相关法规不健全，令中国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。

信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品缺乏完善的二级市场，难于流通。房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化也为大多数业内人士接受，但相关法律仍处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

（一）应改变房地产金融创新工具稀缺的现状

根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。积极推动二级市场的发展，鼓励商业银行对部分房地产贷款实施证券化，加速其资金周转，腾出相应的贷款额度支持保障房开发和按揭融资，从而使得商业银行在既定的资本支持下对房地产行业给予更多的信贷投放。

（二）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展

一方面，修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；另一方面尽快出台相关法律法规，如房地产开发企业贷款管理法，产业基金法及涉及全社会的信用立法等，明确规定开发商及个人的权利和义务，规范房地产开发商的融资行为。

（三）积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式

对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时，这也是国内房地产开发企业与专业机构合作、提升自身开发品质的机会。

四、总结

在目前房地产调控不放松的环境下，房地产企业的资金压力仍然存在，而缓解压力需要逐步摆脱传统的贷款为主的融资模式，向多元化融资发展。未来应是在以银行贷款为主渠道的前提下，配之以多品种的金融产品相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。突破房地产发展的资金瓶颈，融资渠道的拓宽，以及制度的逐步完善将最终有利于中国房地产行业更可持续地发展。