市场化催生土地制度改革的4大红利

土地制度改革是中国启动经济转型、推动新型城镇化、开启新一轮制度红利的中心环节和关键挑战。十八届三中全会关于土地制度改革的总体部署指出，令市场在土地要素的配置中发挥决定性作用的是一条贯穿土地制度改革的主线。建设统一开放、竞争有序的市场体系，堪称市场在资源配置中起决定性作用的基石之一，即建立城乡统一的建设用地市场，最终实现农村集体经营性用地与国有土地同等入市、同权同价。尽管中国土地市场距离真正市场化仍道路漫长，但十八届三中全会已沿着该方向开启了新征程，也必将会产生一系列影响，并在某种程度上缓解当前中国土地制度的矛盾，有望产生新一轮改革红利。

红利之一：农村集体经营性建设用地流转将缓解城市土地指标限制问题，有助于提升土地使用的经济效率。从增量角度评估，中国的建设用地所占比重偏低，而集体建设用地的流转则为未来的增量土地开发提供空间。从中美土地资源结构对比可以看出，中国城镇建设用地在全国土地结构中仅占0.33%，而美国多达3%。但是，中国农村集体建设用地所占比例达3%，如能有效完成农村土地流转，把农村集体建设用地转为建设用地，将有效缓解北京、上海等发达省市的供地紧张局面。总体分析，农村集体建设用地流转空间极为广阔，可缓解城市土地指标限制。从现有土地利用结构来看，城乡建设用地占全国面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用地，城市建设用地比例不足20%。理论上而言，将现有农村建设用地转化为城市建设用地，应该十分科学可行。

红利之二：集体建设用地流转将改变城市存量土地的使用结构，令工业用地比例下降、商业用地比例上升，这会带来城市的转型甚至加快城镇化步伐。通常，不同城市在不同发展阶段，其功能定位和城市设计规划能导致城市建设用地的配置结构出现规律性变化，会从工业和住宅用地主导的阶段，逐渐过渡到商业和基础设施主导阶段。

红利之三：围绕土地增值收益分配的改革，为农民工带来一定程度的财产性收入，从而成为推动转移人口市民化的潜在突破口。人们普遍的认为，转移人口市民化的最大障碍在于无法负担成本，但事实并非总是如此。转移人口与城市居民的最大差距，并非流量的工资性收入而是财产差距，因为农民往往拥有财产却无法通过市场途径变现。目前农民财产分为3类，分别是耕地使用权、宅基地使用权、房屋所有权，这3类财产若能实现市场化变现，人均资产性收入将明显增加，并在很大程度上覆盖转移成本。此外，若能按照十八届三中全会所指引的方向，在土地增值收益的分配环节适度提高耕地占用、宅基地流转的增值收益分配比例，就会极大缓解农村转移人口市民化的压力。

红利之四：耕地流转是实现农业规模经营和农业现代化的前提条件，下阶段中国农业生产经营方式的转变将成为新亮点。截至2011年底，全国实行家庭承包经营耕地总面积为12.77亿亩，其中已经流转的面积为2.28亿亩，流转面积同比增速达22.1%。在改革政策的推动下，按照2011年的流转面积和增速简单推算，中国将于2020年之前实现耕地“全流转”。