近二十年来深圳住宅的发展演变

摘要:本文通过历史发展的角度，论述了深圳近二十年来的住宅发展变化，在不同的历史时期，深圳住宅在户型的风格上展示了不同的特色。

关键词：深圳住宅、发展演变、户型、风格、赠送面积

Abstract: this paper through the history development point of view, discusses the shenzhen nearly 20 years of housing development change, in the different historical period, shenzhen residence in the style of the family were on show different characteristics.

Keywords: shenzhen residence, development evolution, family, style, give area

中图分类号：TU74文献标识码：A 文章编号：

引言：

深圳改革开发三十年成果显著，深圳的住宅由稚嫩走向成熟，本文通过梳理这二十年的发展变化，可以看见每一次走过的历程，都是值得研究和思考的，作为特定历史时期的产物，有成功的经验也有失败的教训。利益和舒适在博弈，智慧和政策在博弈，最终的结果，都是希望破茧成蝶，引导住宅往更健康和人性化的道路发展。

一、1980年至1988年以前的深圳住宅

1.社会背景

（1）.1979年深圳特区成立，初期大量人口涌入深圳，住房比较紧张，掀起了一股建设住宅的热潮，那时候特区建设还不成熟，商品住宅市场还没有形成，大部分住宅是各单位自建房，建筑风格极为单一，普遍为板式结构。

（2）.目前状况大多建成于上世纪八十年代的老住宅区，规划设计滞后，市政基础和配套设施不完善；卫生状况差，居住人口中多是低收入租住居民或养老的特区初期的建设者。政府现在开展老住宅小区综合整治工作，通过引入规范物业管理、整合社区管理资源，推进固本强基工程和社区建设工作深入开展。

位于罗湖区布心的旧住宅。

2.典型案例分析

实现人车立体分流的规划理念

早期的小区，在外立面上比较陈旧，而且缺乏适当的物业管理，因为治安考虑，窗户上多安装防盗网，形成人在笼中住的景观。

但是，我们看见，有些小区还是想提倡一些新的居住理念，比如人车分流的概念。在园岭小区，滨河小区，我们可以看见，所有入户均在第二层，通过一条步行通道，将小区各单元连接起来，而首层，则被用作小区管理用房、商店和幼儿园，地面停车场或路旁停车。住宅的平面多为连拼的一梯两户和青蛙状的一梯四户为主。

当时，可以看见这是比较先进的理论，现在这种弊端已经显现。小区内没有地下停车库，地面车满为患。首层由于采光通风不佳，现在是商店或者被公司租用，小区的居住功能已经混杂。

二、1988年－1998年之间的深圳住宅

1.社会背景

（1）. 1987年7月9日，深圳市政府将一块面积为5321.8平方米的住宅用地，以协议的方式出让给公司进行开发，成交价106.4万元，出让期50年。这标志着我国土地市场开始起步。

（2）. 1988年，深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》，由深圳在全国率先发起的住房制度改革，提出“补贴提租、鼓励买房”的主要改革思路，开始了住房分配货币化的进程，也积极推动了房地产市场的形成。

（3）.1988－1998年是深圳推进住房商品化取得卓越成就的十年。在此阶段，深圳提出一些前瞻性做法包括：加强安居房建设，构建住房保障体系；建立住房基金；住房分配社会化。

（4）．在1992年和1998年，深圳楼市在经历过地产泡沫暴涨暴跌之后，与特区经济发展互相呼应，从产品到营销，无不体现了原创性，开始走在全国的前列。

2.典型案例分析

（1）. 从经济适用到舒适宜居

从八十年代的经济实用安居房到九十年代初的舒适宽敞，开始强调以人的居住、生活、行为规律作为居住区规划设计的指导原则，突出了“以人为核心”，把居民对居住环境、居住类型和物业管理三方面的需求作为重点。小区环境景观设计，是在小区中心集中设置公园式绿地和休憩娱乐场所。同时注重与自然相结合；提倡简约明快的景观风格，呈现出多元化的发展趋势。

（2）. 进入九十年代中期的欧陆风格

从九十年代中期深圳住宅开始探索新的产品风格和创作理念。从 “欧陆风”到后期的“现代主义”，到目前多元化产品的逐渐增多，一直是在探索和不断的创新中前进。“欧陆风”也一度成为豪宅跟风的象征。如东海花园，自1997年推出一期工程，是深圳豪宅的里程碑的象征。其规划、建筑、景观成了各个高档楼盘竞相模仿和学习的典范，立面完全欧化的处理，将高层的顶部安上柱廊和坡顶，整体比例协调。

东海花园

三、1998年至2005年的深圳住宅

1.社会背景

（1）.2000年开始，由深圳市住宅局开发兴建的大型福利房、微利房住宅区，目前已经建成的有梅林一村，益田村，桃源村等大型住宅区，

(2). 自2002年以后，住宅全面市场化，全部由开发商来建设。目前居住在大型福利房社区里的是深圳的公务员群体和早期的事业单位职工。

(3) .房地产蓬勃发展，地产成为高盈利的行业，投入地产开发行业的企业越来越多。导致特区内的土地资源不断减少，房地产市场逐渐向特区外转移，特区内已经基本没有商品房用地的出让。土地成本增高，关内资源稀缺，造成房价的升高。

(4). 深圳对设计架空层提供城市公共空间的，给予一定的建筑容积率奖励，因此在住宅设计中很广泛的应用，成为深圳住宅的一大特色。架空层的设计对于高容积率高覆盖率的情况下，形成大花园有了很大的贡献。

(5). 赠送面积之风开始，开发商为提高产品竞争力，利用计算面积规定有“不计面积”、“计一半面积”的，而多做使用空间。开发商加大住宅室内外空间的面积赠送，以至于政府在2006年出台新的面积测量法规来加以限制。

2.典型案例分析

（1）.两种趋势的住宅平面

a.高容积率之下的集约型住宅

在地产业欣欣向荣的发展时期，因用地紧张，容积率可以做到8或更高，个别做到13的，在初期对单体的日照没有严格的要求之下，出现纯北向的房子，而且许多户型还是一梯六户甚至八户，住宅的辅助房间多在内转角处，稍能采光，通风条件就不太好了。在一些高档楼盘里，还存在北向没有日照的房子，但因为安静且朝向内花园景观，单价也贵。

百仕达花园四期，一梯六户及五户，朝北的户型，有景观却基本没有日照。

b.低容积率之下的舒适型住宅

除了福田、罗湖等一些市中心区以外，在香蜜湖片区和科技园片区，以及关外如华为附近的坂田片区，容积率一般都不会超过2.8。在这种情况下，一般会以高层和别墅或多层洋房结合，多层产品往往拥有私家地下室、庭院和露台而成为高端产品。同时，高层住宅也是以一梯二户和三户为主，居住条件舒适。

如香蜜湖旁的水榭花都，1.4超低容积率，三层TOWNHOUSE别墅最大间距超过100米，18层高层最小间距超过70米，视野非常开阔，该小区放弃了低层高密度，而是高层低密度，也有了宽松的环境及别墅用地。同时，可以看出，开发商认为住宅条件的改善重在环境的改善。

（2）.三种倾向的住宅风格

这段时间也是地产业百花齐放，百家争鸣的繁荣时期。住宅设计走向了风格的多样化。住宅的立面与环境结合，成了楼盘的一张亮丽的名片。具体分析有以下三种风格。

a.学习香港和新加坡模式

香港和新加坡是高层住宅云集的地方，那里有很多成熟的住宅和商业是可供深圳住宅学习，本土的设计师会定期考察学习，同时香港和新加坡的设计师也大量打入深圳设计市场，香港的住宅成熟老道，深圳有许多住宅甚至照搬而来。如百仕达四期，这些立面特别注意线脚的控制，并且将假幕墙运用到住宅中，来彰显住宅的贵气。又如港丽豪园，以现代的材质，竖向幕墙对比横向出挑的线脚，在立面作经典的三段式的划分，做出了超高层住宅的优美比例。

港丽豪园的新加坡风格的立面

b.简约时尚的现代风格

深圳的住宅立面，有一部分走了勇于创新的纯现代风格，并取得了良好的效果。如日清设计的金地香蜜山，简约大方，用了公建的设计手法，宽大的落地玻璃窗，穿孔铝板阳台栏板，立面除去繁琐的线脚，而是用体量和色彩的构成、穿插来生成。

金地香蜜山

另一个由境外公司设计的百仕达红树西岸，以风车状的构图，将总图设计成三条折板住宅，以保证户户看海。这种构图出来后风靡一时，深受追捧。立面用全玻璃幕墙，不算面积的错阳台，不同颜色的玻璃错动组合成跳跃的立面。尽管造价昂贵，可推广性不强。却成为深圳最前卫住宅的里程碑。

百仕达红树西岸

c.情境住宅的异域风情

在地产营销的创意下，许多楼盘开始打出了“诗意的栖居”等情境住宅的口号。2000年，讲着“意大利小镇”故事的华侨城波托菲诺，将一个意大利海滨小镇几乎原封不动的搬过来。

2005年推出的万科城，建筑风格结合地势，远看就是一座错错落落的西班牙小镇。幼儿园、学校、商业等配套设施一应据全。

坂雪岗万科城

（3）.赠送面积之风盛行

随着市场的快速发展，建筑设计不断创新，合理利用旧版规范中的规定，形成了增送面积之风：

a.平面赠送：

超常规设计的超大错阳台、超大凸窗、赠送半地下的空间、“入户花园”等所谓的“赠送面积”越来越大。招商城市花园送了1.2米的落地凸窗；碧海云天赠送了两层高的超大露台，中信红树湾是把整间房变成阳台。

熙园赠送的超大错阳台

b.空间赠送，

中海怡翠赠送了2.2米的整层的夹层空间；纯海岸以4.5米为层高，可以由用户自理隔夹层空间。这些有趣的非正常空间，因为带来附加实惠而被市场追捧。

四、2006年至今的深圳住宅

1.社会背景

(1). 随着整个房地产市场的红火，深圳房价也是直线攀升，是继北京、上海、杭州之后，房价上升最快的城市。如关内的地王香蜜湖一号，价格到了多层住宅5万到6万，别墅在8万块。

(2). 2006年国家9部门的《关于调整住宅供应结构，稳定住房价格的意见》，简称国六条，特别是提出了一系列的“硬指标”，严格控制大户型的面积指标，意在增加中小套型住宅的供给，从而缓解中低收入阶层买房难的问题。这一系列举措对于控制房地产市场的供给无疑将发挥重要的作用。但上有政策，下有对策。在地产激烈的竞争之下，赠送面积之风也愈演愈烈。

(3).2006年以来，深圳高房价将市民抛离于房地产市场之外，政府开始修建一部分社会保障房。目前已建成的有安托山，桃源居等小区。

（4）.深圳住宅法规的修订，2005年6月修订新增加的关于住宅间距条款，在执行国家强制性标准的前提下，确定了住宅建筑日照标准。要求报建时提供相应的日照分析计算的方法和结论。这就在深圳基本抛弃了为满足较高容积率，而布置的纯北向套房。其二，2006年6月，《深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范》正式颁布实施。新《规范》明确规定，阳台和凸窗的尺寸大小必须在合理范围之内，否则将计入建筑面积。此外，其它的入户花园、半地下空间等，只要有“实用”可能，都将计入建筑面积。

（5）.房价开始回落，2007年房价涨幅达到40%，到2008 年下半年明显出现了价格回落的趋势，关外有些虚高的楼盘甚至跌下50％，2008被称为地产的寒冬。

（6）. 截至2006年末，深圳有常住人口846.43万，人口密度高达每平方公里4239人，为广州的3倍多。节地型住宅推广，高层小户型住宅增多。

2.典型案例分析

（1）.居住条件从规划上改善

经过不断发展，科学调控，一般非旧城改造，很难再批出超过7的容积率了，并且日照标准的严格控制，使住宅条件改善很多，户型多以一梯三户和一梯二户为主。在住宅的总长度上也进行了控制，当住宅单元式相拼接时，不允许超过80米，这也杜绝了一条龙式的巨构板式住宅。

（2）.赠送面积之风

对于新版的面积测绘规范，新的应对之策又如雨后春笋一样冒出来，开发商可以做出满足报建和验收的图纸，但是预留好后期更改措施，可在验收之后二次施工：有些是把错层阳台补回去，有些是把入户花园加大，有些是把房间楼板补回去。当规范不许拉梁时，连梁都可以后加。这样有些楼盘打出各种吸引顾客的广告：“两房变四房”，“送阳台不如送主卧”等。

如，上图是2006年推出的一栋豪宅，一户三房两厅两卫的设计，有超大错层入户花园及多个空中花园阳台，最后实际上空中花园都会封上外窗，主卧阳台外会补板，图中未显示的楼梯旁还赠送了2.2米宽的工人房，最后结果是有六房加一工人房，而且将公共部分的电梯厅作为私家入户花园的一部分使用，虽然价钱昂贵，却利用上了一切赠送的可能，增加了户型的附加值。

（3）.九十平米的小户型的多样演绎

国六条对九十平米的硬性指标，要求大于70％，深圳有些用地甚至要求90％以上。显然很多开发商不认可政府强加给他们的户型比，于是又出现了许多有趣的创新。九十平米的演绎有以下几种途径：

（a）.精品小户型，可分可和

招商花园城，是一个高尚小高层住宅区，确实做到了九十平米的两房精细合理化设计，每两个小户型都是可以单独使用，并且，当两套的客厅合并时，依然是一个较合理的四房。保证了户型的灵活性，适应市场的需要。

招商花园城

（b）.由大户型拆成的假小户型

有些成熟的小区或高尚社区，开发商不甘愿走小户型的路线。他们会在一个合理的大户型设计完成后，将大户型拆分为两个甚至三个小户型。但会有多出来的厨房、卫生间的水管烟道，最后拆除，造成浪费，并且，销售时一定要将几个小户型捆绑销售，一套住宅会有多个房产证。

两个80多的两房变成170多的四房

（c）.偷面积的小户型

房价的上涨也使有的开发商又愿意开发九十平米的小户型，因为九十平米的总价不高，并且各项政策优惠，加上政策限购，如果能将九十平米直接做成经济型的三房甚至四房，也就免去了合并的麻烦。

在容积率允许的情况下，有一种九十平米小复式，因为将客厅和花园的上空补上板，会显得更“合法”。补完板后，客厅上空变主卧，花园上空变书房，全都轻松实现了四房。这些最后一批的户型，成为近期楼市萧条下的热卖品。

86平米复式补完板后变120平米四房

综上所述，深圳改革开放三十年，地产蓬勃发展了近二十年，深圳的地产走在了全国的前沿，住宅的发展越来越成熟和人性化。但是，我们也能看见显现了一些弊端，在赠送面积之风越演越烈和房价越来越高的情况下，人们在市场的面前茫然了：如果房价回归正常，我为什么要一个东贴西补的房子，而不是一个以前什么也不送的正常舒适的户型呢？也许，在地产的调整周期，会出台更科学规范化的政策和规定，现在的一些特殊现象，会和以前发生的事件一样，终将成为住宅发展的历史。而我们的人居环境将会越来越好。

参考文献

1. 张勇 编著 深圳名盘 知识产权出版社 2003

2.余源鹏 主编 中小户型开发与设计：90平方米以下畅销住宅套型800例 机械工业出版社 2007

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。