香港楼市未显泡沫

楼市成市场焦点

香港经济虽未脱离衰退困境,住宅价格却已经飙升。房价自2008年12月的谷底反弹近25% ,已全面收复金融危机失地。其中,大型公寓升幅较为显著,某些公寓更已超越1997年高位。

对此,香港金融管理局(金管局)已高度戒备,要求银行将价值2000万港元或以上的住宅房产,即所谓豪宅的贷款与估值比由70%调低至60%。香港特区政府也表示会尝试修订土地政策,以防楼市泡沫。

泡沫征兆略现

楼市是否已经出现泡沫?楼市泡沫可以粗略界定为房价急升,令市场憧憬价格会进一步攀升,进而吸引买家或只着眼于短期价格升幅的炒家入市,而进一步拉动需求并将房价推高至不合理水平。若以房价偏高、投机活动、杠杆比率以及房价上升的憧憬等主要泡沫征兆来看,相对以往平均数以及1997年高位,目前房价虽然高企,但其他指标仍然未达到警戒水平。

房价偏高

房价与租金比率,是衡量房价是否偏高的指标之一。让我们从这个角度考量香港房价是否过高。

以港岛区一套近140平米的公寓(即所谓豪宅)为例,2009年9月的房价与租金比率是40.2,撇除利息及其他开支不计,表示该项房产投资需超过40年才可收回成本。该比率较1997年28.3的高位高出42%,较1982至2009年间的平均比率18.1高出122%。

中小型住宅市场的状况亦不遑多让。例如港岛区一套近56平米的公寓,最新的房价与租金比率不单已重返1997年高位,较历史平均比率亦高出53%。

另一个衡量房价是否合理的指标,是房价与收入比率。有关数字再度印证,豪宅市场隐现泡沫迹象。以港岛区一套近140平米的公寓为例,2009年9月的房价与收入比率为115.3,表示该公寓的房价相当于超过115年的平均家庭收入。该比率较1997年的高峰高出24%,较历史平均比率高出120%。

中小型住宅市场的泡沫迹象好像较少,但若与历史水平比较,房价亦绝不便宜。例如港岛区一套近56平米的公寓,2009年9月的房价与收入比率为19.8,与1997年22.3的高位相去不远,但较12.9的历史平均比率高出54%。

投机活动不彰

与以往楼市周期有别,确认人交易(投资性购房)并不活跃,反映炒家并非推动近期房价上升的主力。

根据香港房产中原地产提供的数据显示,确认人交易宗数自去年第一季度跌至谷底后开始回升,由每月平均50宗升至下半年约每月平均200宗,仅为1997年高峰时每月平均逾1,700宗的十分之一。

确认人交易占整体二手市场交易的比例,在过去6个月稳企于2%。这比例亦远低于1997年高峰时的9.7%。

杠杆比率较低

杠杆比率或信贷急速扩张,亦非房价上升的主要原因。2009年9月,银行业的港币贷存比率仅为70%,远低于1982至2009年间的平均比率110%以及1997年高峰时的130%。

去年首三季,银行的房产相关贷款亦仅微升约3%,而整体贷款实际上减少。1997年楼市高峰期的相关数字,分别为43.2%及30.7%。

投资需求殷切

外资流入带动投资需求上升,是近期楼市飙升的主要原因。由于投资者看好中国内地的经济前景及寻求更高回报,驱使大量资金流入香港,这可从香港银行体系总结余的增加,及外汇基金票据的额外发行得见。2008年8月至2009年11月,香港银行体系总结余及尚未赎回的外汇基金票据增逾 6,400亿港元,相当于香港生产总值约36%。

此外,在近乎零息的环境下,投资者为香港房产市场的正回报,及预期房产升值所吸引。过去20年房产市场的回报率,一直稳企于4%至5%左右。投资者的借贷成本或按揭利率持续下跌,目前处于约2%的低位。资金因而流入房产市场,带动房价及成交量重回金融危机前的水平。

在外来买家中,中国内地买家可能是最活跃的一群。有报道指出,中国内地买家占部分豪宅项目成交量的30%至40%,当中不少交易是以现金结付,毋须按揭贷款。此一趋势亦可从 2009年按揭贷款占楼市成交总额的比率,大部分时间均低于以往平均水平看出。

热钱会否继续流入香港?这将视乎西方国家和中国内地的中央银行撤出超宽松货币政策的速度。由于全球复苏步伐未稳,美国及欧洲央行短期内终止货币刺激措施并不容易。然而,亚太区的情况则略有不同。澳洲央行已早于2009年第四季出乎市场意料调高利率。中国内地方面,中国人民银行亦已逐步收紧银根,包括调高银行的法定存款准备金率0.5个百分点,及调高央行票据利率。

自住需求强劲

由于利率处于历史低位以及银行积极提供按揭优惠,还贷负担较轻令自住需求强劲。倘若利率掉头向上,则还贷负担或会大幅增加。例如,若按揭利率由目前的2%左右升至6%,则还贷负担会增加接近40%。

供应创历史新低

由于市场预期供应紧张,2009年房价屡创新高。年内一手市场成交达1.5万个公寓,但同期新落成公寓数目则跌至数十年来的低位,仅有7,200个。

房产开发商用已落成但未售出的公寓来填补供应短缺,令存货数目急剧下降,使开发商有能力大幅调高房价。已落成但未售出公寓的数目,已大幅降至8,000个的历史新低。

市场预期本年度的新供应量将会增至1.2万个公寓左右。虽然这数量已较过去两年平均每年约8,000个公寓的供应量高出50%,但仍然远低于历史水平。

由于从卖地至项目落成的过程需时约3至5年,2008及2009年卖地不多亦意味未来数年的房屋供应量将会减少。

预期房价升幅

未来市况将主要取决于供求两方面的相互影响、各国政府收紧政策的时机及力度、以及香港政府的土地及房屋政策。

由于新楼供应预期相当紧张,流动资金亦充斥,加上投资及自住需求料会持续,市场普遍认为房价会进一步攀升。

然而,随着部分亚洲国家采取货币政策正常化的措施,流动资金可能减少,房价升幅预计会较前温和。