步入新轮回

楼市调控的力度还在加大,市场是否正在迎接再一次轮回?

当上海住宅成交价格还在高位盘桓迟迟不肯下来,上海的土地价格已经无力支撑去年的疯狂。地产商在楼市调控政策前出现犹豫和徘徊,一如两年前的那一幕。

从抢房到退房

“史上最严厉”的房产调控政策作用下,楼市一片惊慌:北京,楼市已“结冰”,最近二手房总成交量跌77%;上海,各执一词的买卖双方不断博弈,退房潮一触即发……历史具有惊人的相似,这一幕似曾相识。

“在2007年曾经发生。”地产研究机构人士赵刚表示。2007年,首先开始冷却的也是土地市场,相伴随着的,则是商品房成交量的锐减。

仿佛是一场翻版,当本轮调控开始之后,住宅销售市场也遭到了无可避免的冷遇。中国指数研究院的最新监测显示,2010年1月监测的30个城市中,90%城市新建商品住宅成交面积下跌,总跌幅约46.42%。

3年前开始的那些故事,现在看来又进入新的轮回。4月15日以来,全国主要一二线城市的部分楼盘露出退房潮的苗头,那些在1个月前还庆幸自己抢到一个房号的购房者,现在却急着要拿回售楼小姐手上的定金。这可能还只是开始。

5月初,恒大地产对全国范围近40个楼盘进行8.5折优惠促销,打响了楼市优惠打折的第一炮。如果用历史的眼光看,我们可以预见的是,随着成交量的进一步下滑,当前依然“不差钱”的开发商一旦祭出降价的手段维持现金流,必然引发前期购房者的“声讨”。

巧合的是,美国《时代》周刊近日登出了一篇文章,叫做《鬼城》。文内展示了十几幅令人触目惊心的图片:大片的房屋建起来了,却都空置着,就好像是一座“空城鬼域”。这些图片是美国记者最近在中国内蒙古自治区鄂尔多斯市附近的一个房地产新区拍摄的,从图片所表达的情况和注解看,这个新区本来预算有100万人入住(鄂尔多斯市全部人口仅150万),现在却几乎空无一人。

美国《时代》周刊对中国房市的“鬼城”评价或许有些夸张,但有一点是肯定的,中国房市确实存在着高空置率的尴尬。而且,鄂尔多斯市的豪华空房现象,在各个城市并不鲜见。据统计,房市一线的京、沪、深三地不少楼盘空置率高达50%以上,其他城市的空置率虽然没有一个明确的平均数字,但在楼市全国同此凉热的情势下,估计不会低到哪去。

没有新意的调控

多位业内资深人士对房贷新政这样表示:“这次的房贷新政是逼出来的。在‘保八’任务已圆满完成之后,为了安抚民心、平息民怨、稳定经济,房地产再度惨遭大棒打压。”

2007年10月的那一轮“房贷新政”,差点就让今天一些动辄一掷亿金的房产富豪没缓过气。2008年,广州的两家房企,已经上市的富力地产和上市搁浅的恒大地产成为市场中被恶意揣测最多的开发商,高负债和现金流短缺让两家企业面临资金链断裂的信任危机。如今排名全国第二的浙江民企绿城集团同样陷入资金链困局,股价跌到谷底,大量可转债到期,绿城一度陷入被收购的窘境之中。

然而不能否认,“治乱循环”似乎成了房地产最近10年从未痊愈的慢性病。在“一收就死,一放就乱”的宏观调控政策下,开发商也习惯在与调控博弈的环境中成长。

此次调控能有什么新意吗?没有,也不可能有。因为,已然积重难返的楼市无法指望一个年头会有根本改变,而已经推出的政策面主题并无新意。

中国高房价的根源,在于以下三点:一是地方政府对土地供给的高度垄断和地产商对土地需求的自由竞争,这种“半封建半资本主义”的市场生态环境,是高房价的基础。二是1994年中央通过和地方的财政分权,设立国税局,将税收的大头收归中央,而把公共服务和社会保障的义务划给地方,经济“削藩”令地方政府的财政支持捉襟见肘,土地经营成为地方财政收入的“支柱产业”,这是高房价的保证。三是高房价在地方政府、地产商、银行、财税之间所带来的巨大利益,对于“相关部门”和“相关人员”而言,于公于私都有好处,素餐于房地产行业的利益共同体心照不宣地形成,这是高房价的动力。

然而,最近这几次调整政策的出台,都没有触及以上三条中的任何一条,这种“头痛医头、脚痛医脚”而未触及根本的政策,“平民愤”的象征意义远大于“保民生”的实际效果。

矛盾且反复的政策

中国政府的行业政策,没有哪个会像房地产政策这样经年频出,一直是社会各个层面关注的对象,并且始终处在广泛激烈的争议之中。

在这几次出台的政策之中,就像以往那样,也存在着政策的前后矛盾,这些矛盾削弱了政策的效果。例如:2009年12月,中共中央经济会议房地产行业定的调子是“增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求”。这被许多媒体和行业人士看作是进一步鼓励行业发展的“利好”,似乎打消了之前人们对于政府一系列刺激房产购买政策到期“退出”的顾虑。可之后中国国务院常务会议“落实”中央经济会议精神,制定的具体政策中唯一与房地产相关的却是取消了房地产交易的营业税减免优惠政策。又过了仅仅几天,新的国务院常务会议就直接地提出 “抑制投资投机性购房”,要对房地产行业进行“调控”的意图已经非常明确。

在一个时点上对一个行业的政策同时释放出两个截然不同的信号,这种让人有些疑惑的“矛盾性”,实质上反映了现阶段中央政府对房地产市场“抑扬两难”的尴尬处境:一方面经济复苏的基础还很“脆弱”,经济保持增长的任务依然艰巨,还得依靠房地产这个“支柱”角色;另一方面,目前房地产市场的价格飞涨,资产泡沫的风险已然凸显。

纵观这几年以来的楼市调控政策,无数事实表明,越调越涨,如同《狼来了》的故事,讲多了,最终就没人信。哪怕是面对此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控,虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折,但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。

独立房地产评论员顾海波也表示了担心:楼市“重拳”可能演变成“花拳”,毕竟“上有政策,下有对策”,此前的几轮调控也都出现过短期降价现象,但没过多久又“旧态复萌”,然后是新一轮的疯狂上涨……上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断:“别迷恋调控,调控只是一个传说。”

米兰•昆德拉说,在永恒轮回的世界里,一举一动都承受着不能承受的任重负。换一个角度看,在当前的退房苗头中保持沉默的房地产企业,正经历着复杂的内心煎熬。抢房也好,退房也好,过于剧烈的周期变动也许正是对房地产企业抗风险能力的一种考验。

如果说房地产政策18个月一轮回,如果说房政如同股政,那么此轮调整过后,说不定又是另一个春天。