石油企业房产管理新模式和新体制探索

[摘 要]目前,我国部分石油企业就建立和完善石油企业内部住房管理体制方面进行了一些有益的探索和实践。本文将结合石油企业房产管理体制改革状况,提出建立石油企业房产管理新模式和新体制进行探讨。

[关键词]石油企业 房产 管理

一、引言

随着改革开放的不断深入,企业管理方式也不断更新,房产管理的改革成为企业管理改革的重点内容之一。对于许多石油企业来说,落后的房产管理模式不仅使石油企业规模庞大的房产系统运行效率低下,同时还大幅度增加了国有企业的总成本,成为石油企业发展的障碍。以下,本文将对石油企业房产管理的新模式和新体制进行探索。

二、石油企业房产管理新模式探索

要通过完善目前的组织机构,明确界定房管职能,市场化经营为目标、以专业化管理、社会化服务,建立起“建、管、修”一体化的管理模式并逐步向集团化经营过渡。我们认为,应经过以下三阶段实现:

第一阶段,房产管理处作为油田房产管理的主管部门,主要要行使两种职能:首先是作为局内主管部门对全局的房地产进行专业化管理,协调使用过程中的问题;第二是负责对全局房屋建设行使甲方权力。第二阶段,通过落实职能,理顺机制,完善机构,提高管理水平。在房地产管理处的基础之上,成立局房地产开发总公司,使它成为油田职工住宅建设、管理维修的主要承担者,从由管理服务型向开发经营型转轨。该公司除继续需要勘探局在政策上支持外,应逐步发展成独立经营、自负盈亏的经济实体;第三阶段,集团化经营。在此期间,以商品房开发、经济适用房开发、物业管理、化工生产、建筑施工、建材装修等为主体的油田第三产业形成相当规模,一批以房地产业为核心的具有法人资格的企业已经形成,独具特色的油田房地产业形成规模。这样既可成为油田就业的新渠道,缓解就业压力,同时又能形成新的经济增长点,在经济上向勘探局上交利润,支持主业发展,并可改善职工的住房条件,稳定职工队伍。

三、建立石油企业房产管理新体制措施

根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》意见:房改的根本目的是建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化。提出了把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把住房实行福利分配方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;把各单位建房、分房、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化、市场化的运行机制。这为石油企业建立住房新体制指明了方向。围绕改善职工居住条件,建立起与社会主义市场经济体制和现代企业制度相适应的石油企业住房新体制是石油企业房改的最终目标。因此,当前和今后一个时期内石油企业应重点做好以下几项工作:

1.坚定不移地推进住房公积金制度,实现住房公积金管理的制度化、规范化。住房公积金制度是结合我国住房制度改革的实际情况而实行的,是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸多环节有机构成的运行机构和管理制度。实行这一制度可以逐步形成筹资建房新机制,加快住房建设速度,解决职工的住房问题。它的根本意义在于有利于转变住房分配体制,有利于住房资金的积累和政策性抵押贷款制度的建立,有利于加快住宅建设的速度,改善职工的居住条件。通过公积金的长期职累,可以逐步提高职工的自我保障意识,增强职工购、建、大修住房能力,缓解企业住房投资的资金压力。因此,一要建立住房公积金管理机构,设立住房公积金(住房资金)管理中心。它是企业住房公积金管理的主体,负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作,在企业住房委员会领导下运营;二要大力加强对住房公积金的管理。既要坚持实行“房委会决策,中心运作,银行专户,财政监督”的管理原则,同时,住房公积金要实行微机管理,使住房资金管理制度化、规范化和电算化;三要逐步调整提高公积金缴交比例。这要根据企业发展速度和经济承受能力等情况而定。

2.大力推进公有住房的出售、产权界定工作,建立石油企业内部房产交易市场。国务院对出售公有住房有明确规定,各石油企业应通过各种宣传媒介,大力宣传住房制度改革的意义,使全体职工了解国家住房制度改革的内容,动员全体职工积极参与房改,做到宣传积极主动、操作平稳运行、产权界定准确,以维护企业和职工的切身利益。

3.积极开展经济适用住房建设,加速石油企业房产管理新体制、新模式的建立。一要建立住房建设投资新体制;二是主动地、理直气壮地抓好经济适用住房的实施工作。实施经济适用住房建设的目的是结合住房制度改革,调动各方面的积极性,推动住房商品化和社会化的进程,促进住房建设,加快解决石油企业职工的住房问题。

4.全面推行物业管理,巩固房改成果。推行物业管理,实行专业化管理、社会化服务、市场化经营的运行模式,是深化住房制度改革,巩固房改成果的重要内容。物业管理承担着住宅维修、小区保安、清洁、绿化、美化和其他方面的便民服务业务。物业管理在起步阶段,所需资金应主要来自企业投入。随着公有住房出售后公共部分、公共设施设备维修基金的建立和增大,随着现代企业制度的建立和企业经营机制的转换以及职工收入水平的提高,物业管理费用将由企业投入为主向个人收费为主转化,使物业管理建立起自己的造血功能,做到以业养业,自主经营,自负盈亏,自我发展。同时,要进一步规范物业管理的体制,明确房产管理部门是代表业主行使甲方职能,物业公司是提供服务的乙方,二者是甲、乙方关系。这样有这利于分清职责,实行专业化管理,形成二者间的监督制约机制。

参考文献:

[1]郑健壮主编:物业经营[M].北京:中国轻工业出版社,20018

[2]李春涛 蔡育天主编:物业管理基础[M].上海:上海人民出版社,1999

[3]周宇 林山编著:房地产营销与管理[M].大连:东北财经大学出版社,2000