控制房价不要忽视消费观念的引导

［摘要］近年来全国各大中城市房屋销售价格一路上涨，房地产宏观调控政策陆续出台后，房价上涨之势也是始终不变。可见目前针对房价出台的各项调控政策效果都不甚理想。房价上涨的具体原因较多，本文重点分析了住房需求的结构，指出对于自住性住房需求，在购房观念上存在的误区正是导致房价居高不下的深层次原因。因此政府应该正确引导居民的消费观念，同时配合住房保障体现的完善，变“补砖头”为“补人头”，让房子本身由市场来提供，政府通过调节收入分配的方式改善低收入家庭的居住条件。才能真正有效地实现房价的理性回归。

［关键词］房价 需求结构 消费观念 住房政策

一、问题的提出

根据国家发改委、国家统计局公布的数据，近年来全国各大中城市房屋销售价格一路上涨，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。值得深思的是，自从房地产宏观调控政策陆续出台以来，房价上涨之势始终不变。可以说2006年是全国房价在调控中不断上涨的一年。可见针对房价出台的各项调控政策的效果都不甚理想。那么，房价居高不下的原因到底是什么？如何才能有效的控制房价呢？

目前，关于房价问题的研究主要集中在以下几个方面：一是“房地产泡沫说”，这种观点认为我国的房价已经超出了居民的购买能力，依据的主要指标是房价收入比。二是对于房价上涨原因的分析，认为房价上涨的主要原因有地价推动、需求拉动、投机炒作、消费者预期、地方政府因素、开发资金运作等，三是对未来房价走势的预测，其中多数观点认为房价还将持续上涨，也有观点认为房价会稳中有降。

可见，对于当前我国的房价，普遍的共识是房价过高，涨幅过快。对于房价上涨的主要原因有不同的观点，但是这些研究很少涉及购房者的消费观念，事实上，我国居民购房观念上存在的误区正是导致房价居高不下的深层次原因。因此政府应该正确引导居民的消费观念，同时配合住房保障体现的完善，才能真正有效的实现房价的理性回归。

二、房价的调节机制分析

根据经济学基本原理，房地产市场中，影响房价最根本的因素是市场因素，即房价由房屋这种商品的供求关系来决定，而其他的各种因素或通过影响需求，或通过影响供给来达到改变商品房供求关系进而影响房价的目的。

总的来说，当市场供不应求时，房价就会上涨。这时如果供求关系不变，即使采取一些会降低开发成本的政策措施，也不会降低房价使购房者收益，反而会增加开发商的利润；相反，当市场供大于求时，即使开发商的成本不变，房价也会有所下降，这时开发商不得不让利销售。

可见，调控房价，关键在于能否有效的改变供求关系。以往的调控政策往往侧重于直接调节价格，例如经济适用住房和限价商品房的上市；或调节供给，例如控制土地供应，控制地价等。而对于需求的调节手段很有限。从以往施行的政策来看，主要还是以鼓励购房为主，例如鼓励性的房地产信贷政策、住房公积金制度、商品房预售制度、住房制度改革等。

时至今日，这些调控手段可以说在控制房价上涨方面的效果非常有限，问题的关键就在于没有很好的控制需求，商品房需求盲目膨胀正是房价不断攀升的最根本原因。

三、商品房需求结构分析

深入分析商品房的需求结构，可以发现目前不断膨胀的住房需求主要来自几个不同的方面，虽然这些需求者都在抱怨房价太高，可是他们的处境是完全不同的，有些声音值得政府高度重视，有些则完全不必理会。

1.投机性需求

投机性需求主要来自国内外的“游资”，主要的购房目的是投机，即所谓的“炒房”。近两年外资不断进入北京、上海等特大城市和其它一些大城市，这是基于对人民币升值预期从而获利的判断。国内“游资”则主要以江浙等富裕地区的民间资本为主，他们“炒房”是基于对房价还会不断上涨从而能够获利的判断。由于这部分需求是推高房价的主要罪魁，同时他们又都具备雄厚的经济实力，应该作为政府的重点整治对象，让他们自己承担市场风险。

2.投资性需求

投资性需求主要来自国内的富人阶层，这部分人手里有大量资金，但缺乏其他的投资途径，同时他们非常看好房地产市场，认为购房能达到保值、增值的目的，所以把资金不断投入房地产市场，他们往往购买了多套商品房，用以出租或转卖。这部分购房者虽然也在抱怨房价高，但实际上他们还是能够支付得起，他们只是希望用更低的价格买到更好的房子。对这部分购房者政府应该通过税收等手段调节，通过增加他们的消费成本来控制这部分需求的不断增长。

3.中高档自住需求

在自住性的需求中，有部分需求来自城市中高收入阶层，这部分居民收入较高，改善住房条件的愿望强烈，受中国传统观念“有恒产者有恒心”影响，热衷于买房置业。他们往往不是第一次置业，其中不少家庭拥有两套以上住房，他们对商品房的需求往往集中在中高档次，而这个档次的房价高也是他们能够预期到的。因为这部分需求属于奢侈需求，政府没有必要干涉，让市场自己去调节好了。

4.中低档自住需求

最后一部分需求是来自城市中低收入家庭的自住性的需求，这些家庭收入相对较低，住房条件较差，他们受到较高收入阶层的消费引导，也有着强烈的改善居住条件的愿望，但是面对市场上高启的房价感觉压力很大。应该说这部分需求是值得政府高度重视的，解决不好会影响社会的稳定性、不利于构筑和谐社会。同时，对于这部分需求来说，仅仅依靠市场的力量是很难解决的。

四、住房消费观念的误区

由上面的分析可以看出，商品房需求盲目膨胀导致房价不断上涨，如果不考虑投资性和投机性需求，只分析自住性需求，可以发现我国居民的置业意识非常强烈，这一方面是受传统观念“有恒产者有恒心”的影响，另一方面是受住房制度改革以来政府积极鼓励住房私有化的影响。消费者普遍认为：只有购买了商品房才称得上实现“居者有其屋”。其实这是一个消费误区，正是这个观念导致城镇居民一拥而上的抢购商品房，虽然大部分购房者经济基础很好，能够承受目前的房价，但是其中也有部分中低收入家庭为了实现这个目标，超越了正常的支付能力，因为供房背上了沉重的负担，成为所谓的“房奴”。

而实际上“居者有其屋”应该是指每个公民都有住房。这个拥有住房可以是购买住房，也可以租赁住房。事实上，即使像美国、日本、瑞典、法国等发达国家，住房的自有率也并不是都很高，它们中较大多数国家的自有率也不过在50%～70%之间，美国的住房私有率为68%，英国为67%，德国为42%。而根据建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”，我国城镇住宅私有率为81.62%，其中东部地区私有住宅率最高，达到了82.58%；中、西部地区住宅私有率分别为79.69%和81.93%。可见我国目前的城镇住宅私有率已大大超过英美等发达国家。

从另一个角度看，我国的城镇土地是国有的，居民购买商品房只有70年的土地使用权，这与世界上其他一些国家是不同的，因此房屋并不具有长期的投资价值，并不是什么“恒产”，居民完全没有必要为了拥有一个70年产权的住房而倾尽全力。

五、住房政策建议

从近两年政府采取的调控政策看，一些针对“炒房”的政策应该说是有着积极作用的。但是针对自住性需求的政策效果并不明显，特别是“经济适用住房”的建设，一方面并没有达到控制房价上涨的目的，另一方面干预了市场机制的自主运行。从前面的分析可以得出结论：控制房价上涨首先要引导大众转变消费观念，同时要在住房租赁市场上下大力气。具体建议如下:

1.倡导务实的消费观念

针对目前全民热衷于买房置业的消费误区，政府应该积极引导居民树立一种务实的消费观念，“居者有其屋”并不等于“居者买其屋”，如果消费能力不能够承受一次性的购房负担，就应该采用租房的方式改善居住条件。实际上，比较目前很多城市的购房价和租房价可以发现，租房住更经济。即使是选择购房的家庭，也不一定追求一步到位，应选择在自己的能力范围内量力而行。

2.把“砖头补贴”转换成“人头补贴”

无论经济适用房还是廉租屋，实际上都是“砖头补贴”，由于政策操作环节很难控制，结果往往是较高收入者占用了低收入者的资源，政府花了钱却没有很好地解决中低收入家庭的住房问题。建议按照低收入家庭的实际收入分层次给予住房补贴，然后让获得补贴的家庭自主选择，可以买新房，可以买二手房，也可以租房。

3.减少直至取消经济适用房，实现“廉屋廉租”

目前经济适用房的受益者往往都是中高收入者，建议逐渐减少供应，取而代之真正的中低价商品房，让拿到补贴的家庭自己去市场选择。同时，大量发展住房租赁市场，实现真正“廉屋廉租”，所谓“廉屋”指住房本身档次不高，只是满足基本的居住需要；所谓“廉租”指住房的租金与其价值相符，挤掉砖头里的补贴。这样才能使经营住房租赁的企业有一定的收益，才会调动市场上的大量资金投入进来。同时，由于房子本身没有福利成分，那些中高收入者也不会挤进来分一杯羹。

六、结论

当前房价控制乏力主要缘于对需求控制不够，对于自住性需求目前存在一个消费观念的“误区”，只有买房才能实现“居住有其屋”。建议控制房价从引导务实的消费观念入手，买房与租房并举，同时变“补砖头”为“补人头”，让房子本身由市场来提供，政府通过调节收入分配的方式改善低收入家庭的居住条件。

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