目前房地产市场形势及对策研究初探

摘要：房地产业的发展从一个侧面反映了我国经济的发展历程，目前房地产问题也成为我国经济社会的一个重大问题和焦点问题。本文列举了自2011年1月新的国家房地产调控政策实施以来全国各地房地产市场的主要形势和动态，分析了各地尤其是一、二、三线有代表性的城市在落实房地产调控政策中的有特点的做法，针对我市实际提出了操作性较强的工作建议。

关键词：房地产；市场形势；调控；对策

Abstract: The development of real estate industry reflects the development progress of China’s economy from a side view. And the real estate issue has become a major and focus matter for economic society of our country. The author lists the real estate market situation and the main trend since January 2011 when the new national real estate control policies implemented, analyzes the characteristics of practice when various cities implement the regulating policiesespecially representatives in all level cities, and proposes highly feasible working suggestions for the situation of Taian city.

Key words: real estate; market situation; regulate; solution

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

一、目前各地房地产市场形势和政策动态

2011年1月以来，随着以国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的下发为代表的房地产市场宏观调控政策的不断加强，限购、限贷、限外政策的实施，目前在各地已产生不同情况的效力，主要形势和动态有：

1、全国限购城市已达48个，省会以上城市34个（拉萨未限购，重庆未限购但已试点征收房产税），全国房地产投资开发、商品住房开发增长较快，月末可售面积持续增加，月末存量可销售14个月，2011年9月份，90个重点城市中有27个城市新建商品住房上市面积同比下降（我市批准预售商品住房6862套，79万平方米，同比分别上涨3%、1%）。

2、非居住类商业开发、旅游地产开发过热现象有所抬头，名义上搞转型、实际是变相越过限购政策的行为，有可能积累这一领域的风险和泡沫，如果处置不当或市场发生重大变化，有可能出现烂尾、高空置率等问题。

3、国内一、二线城市如上海、杭州、南京房地产交易量均出现明显下降，房屋均价有所松动，三线城市成交量增长势头趋缓，房屋均价仍涨。例如南京商品房销售量同比下降8.3%，商品住房销售量同比下降13.5%，创五年来新低，二手房交易量同比下降27%，市场信心受严重影响，商品房价格有所松动，但价格松动后并未带来成交量的上升。三线城市如徐州，商品房成交量同比仍有所增长，均价上涨也比较明显，但单月成交量环比持平或有所下降。

4、土地市场热度明显下降。统计数据显示，已实施限购政策的二线城市住宅土地流标明显，房地产开发企业受融资渠道不畅和销量下降带来的双重资金压力影响，资金链紧张，扩张欲望得以遏制，拿地热情不高。

5、房地产投资增幅放缓，投资结构和资金来源有所变化。目前房地产投资增幅较高，但保障房投资增速是造成房地产固定资产投资依然保持较快增幅的主要动因，而住宅投资已出现放缓的趋势，主要原因是银行收紧了对房地产开发企业的贷款，部分企业投资资金自筹比例上升，这一点在我市房地产市场融资数据中也得到了印证，2011年1至9月，泰安市房地产资金来源合计100.46亿元，同比增长23%，其中国内贷款15.1亿元，占15%，同比下降35%，企业自筹资金36.1亿元，占36%，其他资金48.5亿元，占48%，上述情况说明，国内银行贷款下降明显，民间资本投资活跃。

6、各地放松调控的冲动加强。已出台限购令的城市普遍感觉房地产市场成交量下滑，刚性需求仍然存在，但市场观望情绪浓厚，部分房企打折降价销售引发的退房纠纷、房产中介因成交量下滑导致的关门潮、土地市场热度减退流拍现象增多导致的财政收入减少等压力，引发各地有放松调控的冲动，广东佛山事件即是一例，但社会舆论对此非常敏感，总理2011年10月21日至22在出席第八届中国-东盟博览会期间指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。因此各地没有能够放松调控的空间和条件。

二、各地有特点的做法

1、上海目前实行的是限购政策与征收房产税结合的办法，调控对象是以居住、市民消费和普通商品住房为主，运用税收、信贷、行政、土地和住房保障综合措施，目标是“两低两高”，即新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值增幅、低于城乡居民人均可支配收入增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。限售对象包括三类：（1）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（2）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;（3）不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭。房产税征收对象：（1）本市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上的住房(人均60平方米的免税住房面积)；（2）非本市居民家庭在本市新购的住房。税率设定：（1）0.6%；（2）0.4%（ 应税住房成交均价低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍，目前为28000元/平方米）。税收优惠：本市居民家庭成年子女因婚姻购房、居民家庭住房换购，以及引进人才购房等。

2、南京除实行限购、限贷等政策外，针对目前成交量下滑的问题，重点对房地产开发企业的资金链进行了调研，调研显示有39%的企业资金链紧张，32%的企业偏紧，说明资金需求问题较为突出，房管部门工作重点放在对房地产开发企业的预售资金监管上，防止出现烂尾、拖欠工程款的。

3、杭州建议搭建金融机构与房地产企业间的信贷沟通平台，对符合中央政策、销售中低价位商品住房的房地产开发企业予以积极支持，合理引导自主性住房消费需求，建议加强对信贷政策的调研，有效落实差别化信贷政策，对符合首套房和改善性住房的刚性需求购房群体，应在国家政策允许的条件下予以支持。

4、青岛研发应用了商品房销售价格异动监控和住房限购信息管理系统，在商品房项目办理预售许可时，依据销售方案将每套房源的销售价格输入系统，严格实行“一房一价”。在此基础上对房屋销售价格全程跟踪监控，研究设定了10%的价格下调控制标准，在标准以内的仍可签约，但需要开发企业作出书面说明，下调幅度超过10%的，系统自动拒绝签约。