目前“信心”尤其重要

有人说，现在房地产业已经到了冬天；有人说，房地产业就在寒冬里；还有人说，房地产的冬天即将过去。前一个时期舆论的热点话题如“拐点论”、“百日巨变论”、“断供说”，简直撑破了眼球。房地产业就像是一个五彩缤纷的大舞台，不同的人群扮演着不同的角色，你方唱罢我上台，演绎着不同的角色，传递出不同的声音。由此上演的“降价门”和“观望潮”，更是让观察家们费尽了口舌。

面对如此复杂的局面，让谁都难以确切预判未来的市场走势。

“信心”，我今天最想说的两个字就是“信心”。因为，愈是市场不明朗的时候，您的信心可能比任何时候都显得更为重要。

9月24日，国务院总理出访美国，在纽约与美国经济金融界人士举行座谈，就发展中美经贸关系和当前美国和世界经济金融形势交换看法时说：“美国次贷危机引发了国际金融市场剧烈动荡，全球经济前景不容乐观。同时也应看到，过去几十年，世界经济历经风风雨雨，最终都渡过了危机，实现了新的发展。今天，国际社会抵御金融风险的能力不断增强，经验更加丰富。面对危机，关键是要鼓起勇气和信心，这比黄金更重要。”请注意，温总理在谈到美国次贷危机以至全球经济局势时，特别强调了“勇气和信心”。他还说，“我们注意到美国政府和金融界已为稳定国内金融市场采取了一系列重要措施，希望能尽快收到积极成效。中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。”这里，温总理又一连说出三个“稳定”；但稳定的前提是“将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性”。

而不久前央行的一项政策措施的出台，即中国人民银行决定从9月16日起，下调人民币贷款基准利率0.27个百分点和中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，不能不说更像是对人们的心理预期予以一定干预。虽说这是今年以来央行旨在限制银行借贷、抑制经济过热，将商业银行存款准备金率屡次上调后的首度下调，且下调幅度很小，但其对心理预期的影响却是显而易见的。

10月8日，央行公布：即日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次利率也作相应调整，但活期存款利率保持不变，仍为0.72%；从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。“存款准备金率”和“银行利率”都是中央银行最具影响力的货币政策工具，而“双率”齐降，10年来罕见。在不足一个月时间内，央行两次调降“双率”，可见防止经济下滑、促进经济增长的意图明显。这无疑对中国低迷的楼市注入了一针“强心剂”。

目前，房地产市场缺失的恰恰就是信心。

不可否认，市场的神秘莫测有其高深的一面。所以有人说，市场有时就像一匹脱缰的野马，有形的手往往对市场这只无形的手显得那么无奈。前两年深圳、广州等某些一线城市疯涨的房价，曾让利益各方都感到了不安，不仅仅是购房者格外焦虑，其中也包括各级政府、银行和开发商。

“大涨”的市场肯定不是一个成熟的市场。因此从2005年开始，中央关于房地产市场的调控政策屡屡出手。但当 2007年下半年调控措施强势发力，致使市场呈现了陡然向下的走向，给业界来了个措手不及。受深圳、广州等一线城市房价“大跌”的影响，市场遇冷的走势迅速蔓延到全国一二线城市。“硬着陆”也是大家都不愿意看到的现象。

因此，从另一个角度看，“大跌”的市场也不是一个健康的市场。

青岛的房地产市场也不能不让人担心。令人可喜的是，青岛市政府在贯彻中央的调控政策上比较坚决，近两年通过加大调控措施，并逐步加大经济适用房、限价房和廉租房的建设力度，在一定程度上平抑了青岛的房价，使青岛市的房价在全国几十个大中城市排位中，从去年上半年就已经回落到比较靠后的位置。

当然，青岛某些板块的楼盘供量偏大、同质楼盘过多，给短时间内的市场消化带来了一定的困难。这也是政府、开发商在今后制定和执行城区发展规划、多搞楼盘差异化开发和控制楼盘放量的时机上，需要重点考虑的。还有，开发商必须在楼盘个性和品质上多下功夫，在打造企业、产品的核心竞争力上多下功夫，一定要从长计议，精心设计，精心打造，做出精品。只要你向社会提供的是“物有所值”甚至“物超所值”的房子，不信老百姓不买你的账。靠品质、靠信誉立市，一定能够度过寒冷的冬天，“强身健体”是面对摇摆不定的市场竞争的最好良方。

回归理性，呼吁健康，我相信从上到下都期望房地产回归持续理性发展的轨道。某些曾经大涨的地方，必然要回归到它应当“屋有所值”的价位。因为利益的各方都不期望它朝着无所顾忌的方向一味地走下去。而那些没有疯涨过的地方，也不可能出现价格大幅下跌现象。中国的西部地区和多数内地城市的房地产业，就一直没有火起来。

但毋容置疑的是，经过媒体反复炒作后的某些个别地区“断供”、“大跌”的个例现象，大大干预了人们的心理预期，放大了其影响力，公众对市场的信心受到很大挫伤。

说到底，买涨不买跌的市场现象不仅仅是价格因素，真正困扰房地产市场的是百姓对经济走势、对金融安全、对未来房市的信心问题。市场冷淡，观望仍浓，最主要的是失去了信心。不少地方“土地屡屡流拍”、市场向下，不能简单地断言就是市场景气指数不行了。某些城市房价大幅缩水之后，百姓的选择仍然是观望，也不能简单地断言就只是百姓不买开发商的帐。也就是说，现时的消费心理因素，对房地产市场的影响绝对不可忽视。

在当下房地产市场乱花迷眼的时候，各方需要着重考虑的就是，如何有效地建立起对经济、对金融、对房地产市场未来的信心。

（作者系青岛市房地产业协会行业部主任兼开发委秘书长）

The real estate industry is like a colorful stage, on which different people play different roles and utter different voices. Recently, the unrest caused by price-cuts and sluggish sale in the real estate industry has aroused disputes among the experts concerned. However, at the time when the market trends are not clear, consumer confidence is very important. That is what the real estate market now lacks. Neither a market with rapid rise in prices nor a market with rapid cut in prices is a mature and healthy market. After all, what confuses the real estate market is people's lack of confidence in the economic trend, their financial security and the future of the real estate market itself. So at present, what should be considered is how to restore people's confidence in the market economy, finance and the real estate market.