对目前我国住房抵押贷款证券化的思考

摘要：住房抵押贷款证券化是20世纪70年代以来世界金融领域最重大的金融创新之一。以住房抵押贷款的证券化作为资产证券化开展的突破口，是我国金融创新的重中之重。文章立足于我国国情，阐述了我国发展住房抵押贷款证券化的必要性和可行性，同时以美国次贷危机为引，通过分析我国住房抵押贷款市场存在的问题并指出发展MBS的对策和措施，以求能够为我国住房抵押贷款证券化提供借鉴和启示。

关键词：住房抵押贷款证券化；美国次贷危机；对策

一、引言

（一）住房抵押贷款证券化概念界定

住房抵押贷款证券化（MBS）是20世纪70年代在美国兴起的一种创新金融工具。它是指相关金融机构（主要是商业银行）将自己所持有的流动性低，但具有较稳定的能产生预期现金流的住房抵押贷款按照一定标准进行组合包装，汇集重组为抵押贷款群池，由特殊机构（SPV）以现金方式购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款因现金流稳定、违约率低、贷款契约的标准化、数额小、易组合等特点而成为最适合证券化的资产，使房地产传统的模式发生了变化，吸引了更多的投资者、各类中介机构、金融担保机构和保险机构、基金等介入。

（二）目前我国住房抵押贷款市场的现状

在住房制度改革和土地使用制度改革的推动下，特别是随着我国城市化程度的加快，人民币升值的预期和经常项目顺差及国际游资进入等原因，我国房地产近年来经历了一次大飞跃，房价急速攀升，住房贷款快速上涨。从我国人民银行提供的信息看，截至2007年底全国金融机构个人贷款（不包括个人经营性贷款）余额达到32783亿元，其中个人住房按揭贷款达到27031亿元，按此计算个人住房按揭贷款占整个个人贷款的82.5%。数据显示，无论是余额还是增量，国有四大行仍是市场上发放房贷的大头。同时，由美国次贷危机带来的全球金融危机，给美国、日本、欧盟等西方国家的经济发展带来了很大的影响。国内外很多专家对美国的金融创新产品开始持怀疑态度，甚至把它当作洪水猛兽。但是我们不能由于次贷危机的原因而把金融创新的优点全盘否定。金融创新是一个系统的过程，这也为我们在新形势下发展我国的住房抵押贷款证券化产品提出了新要求。

二、发展我国的MBS市场的必要性和可行性分析

（一）必要性

从商业银行角度上看，一是有利于商业银行的融资渠道多元化。实行MBS，银行将持有的住房抵押贷款转化为证券在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。二是有利于提高商业银行的盈利能力和流动性。一方面，从我国商业银行发放的住房抵押贷款来看，期限大都长达10-20年不等，而其负债基本上是期限5年期以下的各项存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。通过MBS将流动性低的贷款转化为证券，把集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而稀释了银行的风险，同时为银行创造新的利润增长点。另一方面，目前我国的商业银行的业务集中在存贷业务，表外业务收入还比较低。发展MBS，通过金融创新工具的衍生性可以为银行提供债券的承销、包销或者组织贷款拍卖收取服务费等，改变了传统的商业银行盈利模式，强化银行的服务功能。

从投资者的角度看，发行MBS有利于投资品种多元化。改革开放30年来，我国城乡居民收入大幅度增长，居民的金融投资意识也不断增强，以求能够获得更多的财产性收入。而我国投资理财产品有限，巨额资金找不到合适的投资方向。同时，我国机构投资者的不断扩大，政府力量推动的机构投资者发展比较迅速，为发展国内资本市场注入了活力，QFII也为我国大陆资本市场贡献了力量。个人和机构投资者庞大的需求将为房地产证券化及其上市创造一个好的市场环境。

（二）可行性分析

一方面，随着土地使用制度和住房制度改革，我国的房地产市场已经初步建立并有了一定的规模。城市规模的快速扩张、城镇土地资本密集度极大提高，大量农村人口流入城市等因素极大地增加了住房需求。而我国房地产市场上大多数开发企业不具备雄厚的开发资本，消费者方面又因多方面的原因造成有效需求不足，如此庞大的住房开发消费市场的资金来源只有推行房地产证券化，在资本市场上直接向社会大众融资，才能较好地解决资金短缺的难题。另一方面，经济立法取得了重大的进展，基本建立了覆盖各经济领域的法律法规体系，房地产证券化依托的房地产市场法律法规渐趋完善，基本做到了有法可依、有章可循。《商业银行法》、《公司法》、《信托法》和中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及个人住房抵押贷款相关的担保、抵押登记等法律法规基本齐全，这些都为MBS推行提供了有力的法律保障。中国建设银行2005年试点的建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券项目，也为我国继续推行资产证券化提供了参考。由中国人民银行牵头，发改委、财政部、住房与城乡建设部（原建设部）等十多个部门负责人组成的资产证券化业务试点工作协调小组，经常组织和协调资产证券化的试点工作，分析研究其工作进展情况，使其在市场行为的调整和政府的宏观调控下运转得比较良好，为我国的MBS从试点到逐步实行提供了标杆。

三、培育我国住房抵押贷款证券化市场的对策与措施

（一）加强金融监管，谨慎推出我国住房贷款证券化

金融创新始终是金融业发展的源泉之一。此次美国次贷危机表明，金融创新的过度使用和金融全球化是次贷危机发生并在全球蔓延的重要原因之一。由于产品链条过长、风险模型过于复杂、监控措施缺乏，以致监管者和投资者无法获得准确消息，甚至此类金融产品的开发者、信用评价机构和承销商都无法准确评估风险程度和危机的发展态势。金融创新更需要信息收集系统、支付结算体系和完善的监控系统等基础设施和相关的风险控制机制和预警机制。美国的一些国际大银行的风险管理模型出现了漏洞，这说明目前金融业的监管水平与风险管理能力还严重滞后于金融创新的新发展。因此，对于我国，过去银行业长期专注于传统的存贷业务，交易比较单一。近几年随着商业银行金融创新业务的发展，新兴经济体的商业银行在发展过程中推出的金融创新产品，抗风险能力比较差，银行监管者更应该量力而行，从提高对金融风险的管理能力及金融冲击的抵御实力为主，培养核心竞争力。我们也不能由于次贷危机的发生就全盘否定金融创新的优越性，而更需要采用谨慎地推进发展战略。商业银行更应将金融工具纳入到全行的统一风险管理体系之中，清楚各部门的具体责任。根据金融创新产品的业务性质和规模制定适当的内控制度，加强对表外业务定期和不定期的内部稽核和外部监督，适时发现其业务经营中出现的潜在风险和问题。

（二）大力发展资本市场，形成多层次市场体系

我国证券市场经过近20年的实践，已初步形成了以上海、深圳两家证券交易所为基础的交易市场。根据上海、深圳证券交易所统计，截至2007年12月28日，2007年全年发行了14771.05亿元证券，同时，就A股、中小板、开放式基金、国债等五大发行渠道统计显示，2007年这五大渠道首发募集资金达11803.18亿元，而配股募集资金达232.88亿元，增发募集资金达2734.99亿元。这说明了我国股票市场正在发挥为经济发展筹集资金的强大功能，无疑为房地产证券化及其运作提供了良好的条件。

但是我国证券市场发展历史短，与国际资本市场还有一定的距离。我国的房地产金融市场目前也是以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。囿于市场发展的限制，二级市场中主要投资于公司债券、资产证券化产品、权证、金融衍生品等产品的基金品种尚未出现，房地产投资基金、投资于基金的基金、私募型基金等新基金品种也有待开发。要积极推进MBS，就必须大力建设好房地产金融二级市场。当今提供给证券流通市场的资金并不缺乏，投资者的投资积极性低的原因主要受到资本市场本身制度不完善因素的影响。解决的办法首先是必须从制度上去解决股权分制改革遗留的大、小非解禁问题，提高监管的有效性和执法效率；然后就是解决市场层次单一、交易品种不够丰富的问题，在风险控制范围内丰富金融创新产品品种，包括MBS之类的理财产品，从而使机构投资者和个人投资者共同投资我国的证券市场，达到他们的理财产品品种的多元化和价值的流动性、盈利性及风险性最优化。

（三）中介机构的质量有待提高

资产证券化产品是由许多个体组成的复杂过程。一项较为复杂的资产证券化交易往往要涉及到十几家中介服务机构，其中证券公司、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构则是几乎所有资产证券化交易都必需涉及到的中介机构。我国的资产评估业和资信评级业与国外同类一流机构之间差距较大。资产评估管理缺乏统一尺度，利益勾结现象存在；评估业务重复收费，加大了企业正常经营成本等现象屡见不鲜。资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构提出的评级结果在投资者心目中没有影响力，中介机构无法发挥其应有的作用，资产证券化在我国将会举步维艰。

在金融业日新月异的形势下，我们有必要在比较长的时间内建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系。同时，借鉴国外资信评级业的先进经验，聘请国外的一些先进评级业的行家充当顾问，着重培养几家在国内具有权威性的，在国际具有一定影响力的资信评级机构。资信评级机构树立良好信誉的唯一途径就是让投资者知道公司评级结果的准确性高，值得信赖，而要提高评级结果的准确性，科学的评级方法是必不可少的。整个过程不能操作过急，必须在连续的过程中不断培养、发展、壮大。

（四）建立个人信用制度，规范房地产市场

住房抵押贷款证券化市场是高度信用化的市场，只有建立起严密的法律体系，每个交易环节都按照法规操作，才能保证交易的安全可靠。也只有在一个健康有序规范的市场里，资源才能得到有效配置，优胜劣汰机制才能建立起来。

我国房地产市场建立和发展以来，逐步建立了与其相适应的监管体系。但是，与海外规范市场相比，目前我国房地产市场若干领域内仍然存在比较严重的多头监管、监管缺位以及监管标准不一致等情况，整体监管架构尚不完善。尤其是规范房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为和住房抵押贷款的借款人不履约还款时的抵押物处置，缺乏操作经验和统一的衡量尺度。要做好该项工作，需要全盘规划，考虑到整个市场法规体系的建设。为此，要重点处理几个方面的问题：一是注重法规的系统化。在制定新的法规时，充分考虑到与原来法规的配套与衔接，避免对市场产生大的冲击。二是要按系统化的思路，对法规作进一步的细化，使法规具有可操作性。特别是对于一些根本法，尽快推出实施细则，从我国房地产市场的实际情况出发，借鉴和吸收国外成熟经验，建立和完善具有中国特色的房地产市场法律体系。

四、结束语

当前我国金融业正迎来历史性的发展机遇，金融创新后动空前活跃，推行住房抵押贷款证券化已经成为银行规避风险提高资产流动性的必然选择。住房抵押贷款证券化作为一项复杂的金融工程，在实施的过程中会面临诸多困难，这就需要政府的支持以及相关部门的共同努力，全面认识证券化产品的特点，总结国外证券化市场的经验教训，扬长避短，逐步引入，从住房抵押贷款证券化试点到全面推广也指日可待了。

参考文献：

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5、邹东涛,欧阳日辉.中国改革开放30年[M].社会科学文献出版社,2008.

（作者单位：湖南师范大学商学院。其中，颜长跃为副教授）