基于土地价值分析与业态引导的商贸中心规划
时间：2022-10-12 08:16:52
摘要：以商贸用地为主的城市片区是城市系统中最核心最复杂的部分，这里囊括了商业、金融、贸易等类型多样的用地，承担着频繁的商业活动，满足了城市片区乃至全市范围内居民的主要消费，是城市中最富活力的区域。商贸中心是受市场因素影响最为彻底的区域，因此，针对商贸中心的规划应当充分认识市场内在的经济规律，使规划能够有效应对复杂多变的市场因素，最大程度的发挥商贸中心的聚集与辐射效应。
对城市的商贸中心，传统的空间规划以商业金融业用地的布局为主要内容，主要应用平面规划辅以立体分析的方法，以形成合理的布局结构为目的，但规划过程中缺乏对市场规律的充分认识与尊重，在商业用地总量上缺乏有效约束，在用地布局上相对单一，同时也忽视了市场策划在对引导投资方面所起到的重要作用。
Abstract: in order to trade land dominated city area is the core part of the complex system of city, here include commercial, financial, trade and other types of land, take frequent business activities, meet the main consumption of residents in city area and the city within the scope of, is the most dynamic region in the city. Trading center is the most thorough region, is affected by market factors, therefore, in the light of Trade Center planning should fully understand the importance of economic law of the market inside, make the planning to market factors dealing with complex and changeable, to play the greatest degree of aggregation and radiation effects of trading center shall.Business center of the city, spatial planning to the traditional commercial banking land layout as the main content, method is mainly used planning with three-dimensional analysis, to form a rational layout structure for the purpose of planning, but lack of full understanding of and respect for the laws of the market, in the commercial land total lack of effective constraint, land layout is relatively simple, but also ignored the market planning in an important role in guiding investment plays.Keywords: the laws of the market; the land value analysis; Industry Guide中图分类号：D651.1文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
三角花园商贸园区是枣庄市的商贸中心，属于全省50个重点服务业园区之一。商贸园区是枣庄城市和商贸发展的起源地，有良好的商贸发展基础和人脉，发展至今，片区内已有规模服务企业82家，2007年营业额达35.6亿元，实现税收1.42亿元。片区主要以商贸零售、餐饮住宿等传统产业为主。旅游、社区服务、金融保险、文化娱乐、商务等新兴行业处于起步阶段。
通过市场调查，现有的商业面积已经趋于饱和，而新近开业的两条商业街又给市场带来了庞大的商铺供应量，市场竞争激烈程度再度加剧。未来的商业潜力已经开始遭受透支。
三角花园商贸中心的发展面临两难境地：若扩张规模，但近年新建的两处商业街均经营欠佳；若保持现状，则市区其它商贸街区发展迅速，自身中心地位受到动摇。
商业用地自身布局散乱。
辅助、配套用地数量有待补充，质量有待提高。
绿地和开敞空间不足，生态资源未充分发掘利用，人民公园封闭、东沙河有待治理建设，其生态绿色效应以及带来的潜在的巨大的商业外部性得不到充分的发挥，土地价值、商业活力亟需待进一步激发提升。
商业业态缺乏组织、引导，商城、商业街发展方向盲目，经营内容模糊。以传统零售居多，新兴业态仍处发展初期；百货超市过多而餐饮休闲不足，且餐饮普遍规模不大，以沿街小餐馆居多。
三角花园商贸中心亟需重新整合资源，建立富有生机的格局，为商业中心的进一步发展奠定良好的基础。
1、科学预测，总量控制
商业用地的面积与居民在此进行的实际消费需求量成正相关，如总用地面积超过某个特定的限度，商业用地的价值就会降低，甚至造成过度竞争，不利于商业活动的健康发展。商贸中心的规划能否成功的前提就是能否准确的把握这个特定的限度。
而有多少居民在此消费了多少需求又跟商业用地的等级有密切的关系，这就首先需要明确三角花园片区商业发展定位。
从片区现状在整个枣庄中心城商业布局中的地位和作用着手，从中心城整体商业布局和统筹发展的角度审视，三角花园片区的定位应该为，以中高档为主，大中小型商贸设施有机结合的，面向本市消费群体服务为主的市级商贸中心。
1.1、规模预测
1.1.1哈夫模型（时间面积商圈界限模型）
哈夫模型认定商业中心的商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场的时间距离成反比，由此分析确定消费者的消费概率。
哈夫模型测算表格
根据消费者在商业中心的消费额度，得出年销售总额，由商业建筑每平米每年保底销售额, 得三角花园商业中心能够支撑的商业金融业建筑面积最多为641980平方米,去除现状保留的商业金融业建筑面积，得仍可增加商业金融业建筑面积，取平均容积率为2，得增加商业金融业用地21.03公顷。加上现状保留用地，得商业金融业用地规模为44.86公顷。
1.1.2城市公共设施规划规范
根据《城市公共设施规划规范》，规划人口规模在100～200万之间的大城市市级商业金融中心的规划用地面积为100～150公顷。
枣庄市规划期末的人口规模为120万，中心城共设市级商业金融业集中区3处，三角花园是其中1处。则三角花园商业中心规划用地面积以30～50公顷为宜。
方法1计算得出的结果虽然接近方法2计算结果的上限，但考虑到枣庄市近年来第三产业持续迅猛发展以及居民生活水平不断稳步提高，居民消费结构也在不断地进行升级，用于基本生活的消费占据比例开始逐渐下降，用于发展和享受型消费的比重呈逐步上升趋势，用于休闲、发展商业业态会对用地会产生较大的需求。所以适宜选取方法1计算的计算结果，则三角花园商业金融业用地较为合适的规模应为45公顷。
2、评估地价，合理布局
2.1、为什么要进行地价分析
在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（Von Thunen）在土地价值理论指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。
商业用地作为对商业企业回报价值最高的投资，对用地选址也具有很高的要求，是否受到临街（主次干路）、交通可达性、环境、现状建设等多项因素的影响，要想合理的进行商业用地的布局，充分激发、利用土地价值，对片区用地进行真实全面的地价评估就显得尤为重要。
2.2、怎样进行价值分析
将片区用地划分为若干20米×20米单元地块，确定评估地块价值的五个权重因素，包括交通可达性（由距离最近的道路和道路的等级决定）、环境优良度（由与绿地的距离和绿地的面积决定）、商业指数（由与现有商圈核心的距离决定），并根据实际情况赋予相应的权重比例，最后得出片区土地的现状价值。
现状地块土地价值分析
注： 现有商圈核心取两条主干路交叉口的中心，环境优良度得分由与最近绿地、广场的距离和绿地、广场面积的相乘得出，靠近多处绿地、广场的地块的环境、环境优良度可重复计分，其它计算过程中的公式与取值本文不再赘述。
3、用地布局
通过现状土地价值评估，可知人民公园周边地段、两条主干路两侧土地价值最高，而现状土地的使用情况并未做到充分利用土地价值，首先，人民公园对周边用地的土地溢价效应没有获得发挥；第二，占据商业价值最高地段的商业用地为3/4，仍有将近1/4的土地为工业、仓储、教育、交通等其它性质的用地，土地的应有价值并没有得到完全挖掘；第三，沿街商业建筑较多，一层皮式的发展模式阻碍了道路两侧纵深用地价值的发挥。
因此，用地布局应充分释放土地潜在价值，做到优地优用。
拆除环绕公园的围墙与沿街建筑，最大程度的扩散大型绿地的生态效应，使周边土地获取应有的价值增值。
尽快完成东沙河的治理，为商贸中心提供优良的生态背景，同时为周边四类住区升级成为宜居住区。
退出占据高价值地段的工业、仓储用地，充分释放土地价值，将其置换为商贸、商务和商业娱乐混合用地。
退出对商贸中心商业气氛带动不大且干扰明显的长途汽车站，利用置换用地整合中心内分布的多处公共交通用地，形成公共交通换乘枢纽。原公共交通用地则适时转换为商贸、绿话、停车等用地。
退出占据商贸中心黄金地段并且干扰商贸中心交通组织的君山路小学。
在充分释放土地潜在价值的同时，规划同时强调土地使用的多样与混合，以充分激发商贸中心的活力。
以商业零售用地为主导功能，逐步配套金融、商务、餐饮、住宿等辅助功能，提升商贸中心的商业服务功能，进一步激发商贸中心的商贸活力。
通过改造大观园文化市场，实施文化、休闲设施的汇集，在稳定商贸中心的基础上进一步打造文化、休闲中心。
通过规划整合，将之前布局散乱、结构模糊的格局进行整合与提炼，形成“一心、五轴”的明晰格局，基本完成商业用地与高价值土地的契合与对应。
4、统筹引导，灵活策划
如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是规划建设过程中不应忽视的问题，因为商业不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有业态上的合理规划与引导，将难于形成商业的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业中心的档次。
4.1、业态策划原则
业态策划主要应遵循以下几个规律：
门槛效应：经济效益高、承租能力高的商业，占据地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列其他业态。
比例适当：业态策划应遵循产业经营的黄金比例，将零售、餐饮、休闲娱乐的比例保持在5：2：3左右。
同业集聚：同一业态类型的商业相对集中。
异业互补：要满足顾客消费多样化的选择，提高其消费兴趣。百货、超市因为经营品项不同互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。
4.2、业态选择与配比
以打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、旅游为一体的多功能商业中心为理念，确定六大主力业态——零售设施、娱乐休闲设施、餐饮设施、住宿设施、运动康体休闲设施、商务办公设施，每种业态通过主力设施、中型设施、小型设施以及配套服务设施四级设施的有效搭配，以主力设施为核心、强调聚集发展；中型设施为搭配，满足居民多样需求；小型设施为补充、涵盖大众消费。使商业中心形成大而强、小而精，各业态各级别商业相互促进的局面，从而具有较强的生命力和延展性。
业态内容策划列表
4.3、业态布局
通过商业业态布局策划，片区形成两条特色
商业街、三条专业商业街和四个商业集中区。
在君山路与解放路交叉口周围，形成以大中型商场、超市为主的商业中心区。 在商业中心区以东规划形成以商务、酒店为主的商务街区。结合现状机电大厦等，形成以家用五金电器、电动车等为主的五金电器销售区。将现状大观园文化市场整合改造，结合步行街南段洗浴休闲功能，形成以书画、古玩、健身、康体、洗浴、美容美发为主的文化、休闲区。
在北部商贸轴线上，结合煤文化旅游区，
形成以特色餐饮、小吃、休闲、娱乐为经营内
容的仿民国建筑风格的矿区风情商业街；调整
香港街的发展方向，转变为以旅游纪念品、福禄寿喜用品等特种商品销售为主的特色商业街；继续稳固并集聚已经形成一定基础的眼镜、钟表商店，形成专业的眼镜、钟表商业街。将服装鞋帽零售向南北向的商贸轴线上聚集，形成服装鞋帽十字金街。
5、计划明确，有序实施
商贸中心的改造更新大致可归类为绿化广场用地、公共设施用地、居住用地三种用地的改造与建设，在规划实施过程中，不同类型地块的改造具有不同的难度与前期投入，也会产生不同的经济效益。
此次规划不主张采用先易后难的实施顺序，而是建议政府抓准核心项目，紧盯绿化广场道路建设，通过较大额度的投资与较高标准的绿化广场道路建设，将商贸中心的硬件平台（环境、景观）整体提高一个档次，然后再由市场主体进行商业用地与居住用地的开发。
规划以现状土地价值评估结果为基础，测算了先期进行绿化广场建设与先期进行商业、居住用地两种不同开发方案的土地经济收益，比较两种方案的投入产出效益。
通过测算可知先期进行绿化广场建设可有效提升周边土地价值，但前期操作难度较大，且要求投入较大额度的资金；而先期进行商业、居住用地的开发则暂时不需要政府额外投入，同时还能获得一定数量的启动资金，但是会造成土地价值的提前收割，降低片区土地收益总量。
由此论证可知，开发时序方案1更为合理，应该作为实施方案。确定政府先期投入建设绿地、广场，通过绿化广场用地的建设打造地区亮点、展示地区形象，籍此引发连锁反应带动市场，激发更为强劲的城市更新与建设，并逐渐形成更大范围的联动反应，进行整个片区的改造，最终完成新型商贸中心的更新改造。
6、结语
商贸中心的更新改造涉及经济、交通、环
境等众多方面，枣庄市三角花园商贸中心的更
新改造尝试以市场规律为依据，寻找影响规划的内在因素，建立与内在市场规律影响相契合
的用地布局。
参考文献
1、美国加利福尼亚大学的经济学者戴维·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出的关于预测城市区域内商圈规模的模型--哈夫概率模型。
2、《城市公共设施规划规范》GB50442-2008。
3、陈骏凯.商业策动地产.同济大学出版社。
