陕西省房地产价格分析

摘要：2012年陕西省房地产价格出现先抑后扬、平稳中温和上涨的整体运行态势。政府的宏观调控政策、房地产供给加大以及建造成本的提高等是影响房地产价格主要原因。预计2013年陕西省房地产价格变化的总体趋势将稳中有升。为稳定陕西省房地产市场，文章提出相应的对策建议，如政府应“微调”定向宽松刺激刚需与坚持房地产调控不动摇的"双重标准"同时执行；加强保障性安居工程建设等。

Abstract： In 2012， the overall operational trend that rise after restrain and smooth rise in mildness appeared in Shaanxi real estate prices. Government's macro-control policies， increasing real estate supply and the construction cost are the main reasons for affecting the price of real estate. In 2013， the expected trend changes of real estate prices in Shaanxi province will steadily rise in mildness. In order to stabilize the real estate market in Shaanxi province， this paper puts forward the corresponding countermeasures and suggestions， such as the government should "fine-tuning" directed loose to stimulate supply and demand， at the same time insist on the real estate regulation unwavering "double standard"； strengthening the construction of affordable housing projects.

关键词： 陕西；房地产价格；2012年；趋势

Key words： Shaanxi；real estate price；2012；trend

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）36-0201-03

1 2012年陕西省房价走势特点

2011年初，国务院出台“史上最严厉”的调控政策“国八条”，随后各地纷纷出台“控价”、“限购”、“限贷”等政策。2012年，随着一系列促进房地产市场健康发展政策的逐步见效，陕西省房地产价格出现先抑后扬、平稳中温和上涨的整体运行态势。

鉴于西安市房地产业在陕西省房地产业中占比达70%以上，是陕西省房地产业最为重要的组成部分，以及受数据资料限制，本文主要以西安市为例进行分析。

1.1 新建住宅价格和新建商品住宅价格涨幅均呈稳中略扬态势

2012年，西安市新建住宅价格及新建商品住宅价格总体平稳，阶段性特征鲜明，年初价格走低，年中平稳，年底小幅回升。2012年1-12月，西安市新建住宅价格指数（环比）①分别为：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.3、100.3、100.2、100.1、100.2；新建商品住宅价格指数（环比）分别为：99.9、99.9、99.7、100、100、100.2、99.9、100.4、100.3、100.2、100.2、100.3。

1.2 二手住宅价格全年涨幅低于新建住宅

2012年，西安市二手住宅价格环比波动不大，上半年稳中略升，7月出现小幅下滑，8月达到谷底，9月有较明显的上扬，随后保持平稳直至年末。2012年1-12月，西安市二手住宅价格指数（环比）分别为：99.6、99.6、99.6、100、100.1、99.9、99.4、99.5、100.2、100.2、100.1、100.2。

2 陕西省房地产价格变化的原因分析

2.1 宏观调控政策是影响房地产价格变化的主要原因

2011年，政府出台了一系列政策措施，目的是抑制过快增长的房价，稳定房地产市场。由于政策具有一定的滞后性，政策效果在2012年充分显现出来，这是导致陕西省2012年房价平稳的一个重要原因。

2.1.1 货币政策对房地产价格产生的影响

2011年，央行先后五次上调存款准备金率，累计达2.0%，仅4月份就连续上调两次。2011年2月9日，住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，调至4.00%。此项政策对抑制房价过快增长、稳定房价起到了一定作用。

2.1.2 政府严格的限购限价措施稳定了房地产市场价格

2011年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；1月26日，新“国八条”限购限价，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市以及房价过高、上涨过快的城市要在一定时期内实施限购政策；5月1日，一房一价全国执行；7月12日新“国五条”出台，要求房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施；7月21日国务院土地市场“国五条”，强化土地调控。

2011年10月，陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文，要求陕西省各城市分区域测算住房项目成本，将合理利润率控制在10%左右。此外，房地产开发企业在取得预售许可证10日内，需一次性公开全部房源，实行“一房一价、明码标价”。

中央和地方政府一系列严格的限购限价措施稳定了房地产市场。

2.1.3 保障房的全面开工，稳定了新建商品住宅的价格

2012年，陕西省全年保障性安居工程建设完成投资784.74亿元，比上年增长16.6%，新开工保障性住房41.77万套，竣工31.08万套。2012年，财政部继续发行地方政府债券2500亿元，陕西省2012年地方政府债券资金额度85亿元，其中，用于公共租赁房建设省级补助资金达14.8亿元，陕西省政府决定将公共租赁房建设省级补助标准由300元/平方米提高到400元/平方米。

2.2 消费者呈观望心态，开发商以价换量

在房地产市场，消费者的普遍心理是追涨不追跌，面对前半年房价的下降，除了刚性需求人群外，多数人都呈观望心态，期待会有更低的房价出现。相对消费者的盼跌心态，房地产商仍然以价换量，宁愿减少销售量，也尽量稳定房价。

目前，在售楼中心经常能见到买房送装修、定金一万当数万用、购房送车位、赠送面积等等优惠条件，但是直接下调房价的现象仍然较少。

2.3 房地产供给加大

2012年，陕西省全年房地产开发投资1835.93亿元，比上年增长30.1%；房地产开发企业房屋施工面积15410.57万平方米，同比增长26.1%；商品房销售面积2755.59万平方米，同比下降9.7%；商品房待售面积258.67万平方米，同比增长1.1倍。房地产供给的增加，缓解了房地产市场的供需矛盾，平稳了价格。

2.4 建造成本的提高影响房地产价格

2012年，陕西省固定资产投资价格总水平上涨2.6%，比全国平均水平高1.5个百分点，位次由上半年的全国第3位，西部第1位，上升到全国第1位。其中建筑安装、装饰工程价格同比上升3.4%；设备、工器具购置价格下降0.9%；其他费用上涨2.7%。人工费继续高位运行，2012年，人工费同比上涨12.1%，其中工程管理人员工资上涨9.4%；工程技术人员工资上涨12%；涨幅最大的是普通工人工资，上涨12.7%。机械使用费涨幅较大，2012年，机械使用费比上年同期上涨5.2%。建造成本的上升是导致房价上升的原因之一。

3 陕西房地产价格变化趋势分析及对策建议

3.1 2013年陕西房地产价格变化趋势

预计2013年陕西省房地产价格变化的总体趋势：稳中有升。

目前，政府已明确表态，2013年政府对房地产调控的政策不会松动，严格的调控政策会保证房地产市场价格总体上的稳定性。但是以下原因将会导致2013年陕西房地产市场价格上扬。

3.1.1 公积金政策微调，贷款量剧增

2012年前三季度，上海、南京、福州等城市的个人住房公积金贷款发放量明显高于上年同期，预计今年多个城市的公积金贷款规模将超过去年。目前，陕西省个人住房公积金贷款最高额度已经从40万元提高到60万元，特殊情况下最高可以贷到70万元，但贷款数额不得超过购买房总价款的70%，最长期限为30年。地方微调公积金政策增加了消费者的购买力，促使一部分刚性需求提前入市。

3.1.2 保障性住房的减少，将增大市场的需求量

2013年，保障性住房指标下调至600万套。目前，保障房开工量已呈现逐年下调的趋势，2011年开工了1000万套，2012年原定目标为1000万套，后来下调到700万套，2013年保障房的新开工目标将再度下调至600万套。如果按照中央政府确定的“十二五”期间3600万套的政治任务，2014-2015年平均每年需要开工650万套。保障性住房供给的减少，将会增加商品房的需求，从而有可能抬高商品房价格。

3.1.3 “热钱”的涌入将会抬高房价

2013年，将有大量“热钱”和消费能力转向房地产市场。自去年9月份以来，人民币兑美元即期汇率呈强势升值态势，多次触及日间波动幅度上限并迭创历史新高，且目前来看人民币强势预期尚无逆转迹象。人民币升值意味着，大量热钱将进入国内市场，而受中国房地产市场高投资回报率的吸引，大量外资将进入中国的房地产市场，进而抬高房价。

3.1.4 “新国五条”的颁布对房价的影响

“新国五条”，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。“新国五条”的颁布对房价的影响短期内呈现出抬高房价的效果。国家统计局数据显示，自“新国五条”颁布后，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格与去年同月相比，53个城市1月房价环比上涨，其涨幅均未超过2.2%，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个；在二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。与去年同月相比，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。

3.2 对策建议

3.2.1 加快推进房产税试点扩围

在税收政策方面，可以将扩大房产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员已开展了为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。上海和重庆试行房产税已二年多。当然，房产税推广还需要法律和技术的支撑。政府应在总结上海、重庆房产税试点效果的基础上，根据房产税不同征收情景下的模拟结果，及时做好各种预案，稳妥推进房产税试点的扩围工作。

3.2.2 加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用

据国土部门统计，截至2012年11月底，全国已供应但未竣工的住宅项目用地总量为36.21万公顷，是2012年前11个月住宅用地实际供应量 （9.14万公顷）的3.96倍，其中未开工面积是10.05万公顷。建议加大督促已供应住宅用地的开发力度，将显著增加住房有效供给。同时，2012年前11个月闲置房地产用地1.1万公顷，其中闲置住宅用地7461公顷。建议应继续加大闲置土地处置力度。同时要加快建立闲置土地实时监测和反应机制，一旦发现土地存在闲置问题，严格按照新出台的 《闲置土地处理办法》，监督开发企业尽快启动闲置土地开发。在此基础上，国土部可建立全国的闲置土地监测系统。

3.2.3 实行中性的住房金融政策

从国内外经验看，住房金融条件的变化是房价波动的重要原因之一。尤其是利率和首付款比例变化对房地产市场短期波动影响最大。要保证房地产市场相对稳定，一定要实行中性的住房金融政策，不能过度鼓励市场，也不能过度抑制市场。只要房地产金融政策是稳定的，房地产市场就很难出现大的波动。

注释：

①环比以上月价格为100.数据来源：国家统计局官网.

参考文献：

[1]王圣学等.陕西房地产业发展报告（2012）[M].社会科学文献出版社，2012：105.

[2]课题组.宏观调控效果显现 住宅价格涨幅回落——2011年陕西房地产价格走势分析[J].陕房通讯，2012（1）.

[3]国家统计局网站相关统计资料.

[4]国家统计局陕西调查总队网站相关统计资料.

[5]陕西房地产信息网相关统计资料.

[6]姚小清.涨幅明显回落 指数位居全国之首——2012年陕西固定资产投资价格走势分析[J].陕房通讯，2013（1）.

[7]陕西省统计局网站相关统计数据.