地价和房价之争可以休矣

近期，随着国土资源部地价成本调研数据的推出，地价和房价之间的矛盾关系再度成为人们关注的焦点。不过我们认为，地价和房价之争根本毫无意义，国土资源部如果真的要对平抑房价有所贡献，应该可以从改革土地拍卖制度等方面入手。

房价成本再成焦点

近期，房地产市场可谓是新闻不断，除了不断上涨的房价之外，房价成本又再次成为人们关注的焦点。与前些年不同，这次舆论的热点集中在了房价和地价的关系上，而国土资源部则成了这场大戏幕后的地价和房价的矛盾由来已久，前一个小高潮出现在国土资源部公布“中国地价占房价平均为23.2％”的数据之后，市场对这一数据的真实性颇有争议，一时间闹得不可开交。终于在日前，国土资源部将所谓的全国620个调查项目的数据悉数，把这一场大戏推向了高潮，也似乎有终结

据了解，在这620个案例中，销售房价最高为45000元，平方米，最低为1130元，平方米。地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％。58.6％的高地价比来自河北石家庄的新公爵项目，其楼面地价为每平方米3869元，开盘平均售价为每平方米6600元。根据调查结果，620个案例地价占房价比例平均为23.2％，356个项目比例在15％～30％之间，其中，比例在30％以下的约占总数的78％。

其实，如果我们仔细梳理一下这场争论的脉络，可以发现从今年年初以来，围绕着房价和地价关系，各个利益集团相互交织一起，可谓是你来我往好不热闹。这一系列事件也引发了媒体的广泛关注。根据新浪房产等相关资料的整理，我们也可以从表1中看到整个事件的发展过程。

的确，这几年房价飞涨，地价也飞快攀升，相当数量开发商认为是地价推升房价，就此，国土部门多次给予反驳，而这种争论房地产商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2％。地价推高房价的争论就此拉开了新的一幕。

之后，国土资源部有关人士表示，中国的地价仅占房价的23.2％，这个地价水平远低于美国、加拿大、英国、韩国、日本和新加坡，并认为，说地价推高房价没有道理。对此，地产商任志强撰文，矛头直指国土资源部官员言论，称房地产成本越描越黑，“真不知官员脑袋里装了什么”。

紧接着国土资源部发表署名文章，回应近日爆发的数据纷争。文章说，一个简单而又“神秘”的数据(地价占房屋售价的比例)再次吸引了社会的眼球，为了搁置争议，文章提议“把事实摆出来，免得让公众跟着惶惑、闹心。”国土资源部称，将开展房地产项目用地地价专项调查，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。而近期相关调查结果终于被全盘推出，似乎了却了国土资源部还事情本来面目的心愿。

澄清招来市场热议

此次国土资源部之所以急于公布这一系列地价数据，乃是为了说明自己的诚实，这地价的数据就明明白白地摆在那里，难道还会有假吗?不然的话，国土资源部可能会比广大公众更为闹心。

近几年来房价的快速上涨已是不争的事实，而与此同时，这也引发了许多普通老百姓的抱怨，大家都在寻找引发房价高涨背后的“始作俑者”。而国土资源部此番接连推出的一系列调查，无疑在于为了澄清这样一个事实，既然地价占房价的比例并不高，所以房价上涨与自己无关，没有任何责任。换句话说就是，开发商的暴利最终导致了高房价。

不过，国土资源部的澄清却立刻招来了热议。就在其调查结果公布后不久，一位郑州的开发商也曝出了自己所开发楼盘的成本清单。这个楼盘2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为3.5，眼下销售均价每平方米5000元。从这份清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元，按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方米2000元，占到了售价的40％。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方1500元，占到了售价的30％。按照这位开发商说法，土地成本和税费已经占了大头，卖5000元／平方米的价格甚至还要亏损，只能通过变相提高容积率来赚点外快弥补，实在让人觉得可怜。

那么，国土资源部和开发商究竟谁在说谎呢?或许还是任志强说了句大实话，他说，似乎所有官方的研究机构都在犯着同一个错误，他们都只会按计划经济的计算方式静态地计算土地供给的初始价格。只知道土地随着时间的变化可能会升值，却不知道持有这些土地时，这些土地的成本也在不断地提高。土地在购买时一次性支付了全部的土地出让金，但能在同时就生产出房子并开始销售吗?在规划、设计、申报、审批的周期中，在基础设施施工到开始领取销售许可证之前的这段周期中，开发商不是在为每一平方米的土地支付着土地使用税的税收吗?总不能卖土地的只管土地的卖出时的价格，而不管因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化吧，那这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成部分吗?

数字游戏可以休矣

看来国土资源部和开发商还是各有各的说法，不过记者认为，地价和房价的争论游戏，实在毫无意义。其实国土资源部和开发商说来说去，都是为了寻找一种解脱，自己不是房价上涨的幕后黑手。其实，房价的波动是由供求关系决定的，在房地产市场中，国土资源部和开发商各有各的职能定位。完全没有必要在房价成本的高低上来决高下。

特别是国土资源部作为一个国家土地管理部门，有什么必要为了地价成本之事而大动于戈呢?如果真的要对房价的平抑有所贡献，其实还是有着许多可以有所作为的地方。比如现在土地拍卖是遵循价高者得的原则，在市场对后市预期普遍看高的情况下，这无疑进一步推高了土地的成交价格，从而引发了房价的跟进上涨。其实，如果这一制度能够改变唯利是图的初衷，还是有着许多可以商榷的地方。

对此，地产专家蔡为民认为，这样的调查基本没有意义。地价与房价只是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题，没有确定的答案。国土资源部想表达什么呢?上海6个项目平均地价与房价的比例约为24％，这个数据并不全面。地价房价是互相推升的关系，不仅脑袋相连，而且心肺相连，无法切割，相关部门没必要互相推卸责任。而复旦大学房地产研究中心主任华伟也提出了相类似的观点，他说，不同城市地价所占的比例很不一样，不可同日而语，地价、房价到底如何比较?是否是同一时间点?如果地价和房价是不同时间段，那就没办法比较，市场波动怎样计算?这个非常难。