农村居民住宅集中建设实施方案

一、规划布局

1、城市（镇）规划建设控制区的范畴是指各建制镇区，经济开发区和临沪经济区划定区域，具体范围授权建设规划部门公布。

2、农村居民集中居住区的范畴是将全市农村现有分散的众多自然村落（点）逐步撤并，规划建设具有江南水乡文化特色、现代气息和适合生产、人居的新型村庄、农村居民集中居住区。社区周边自然村尽可能规划到社区建设。具体范围授权建设规划部门公布。

二、实施形式

1、城市（镇）规划建设控制区内农村居民住宅被拆迁或农户申请新建翻建住宅的，一律采取预拆迁办法，通过公寓房或货币化进行安置，不再安排宅基地。公寓房建设按城市（镇）居住小区要求进行布局，符合城镇居民居住小区规划和功能建设标准，由政府组建开发公司统一建设，也可采取由政府向房产开发商回购的方式。

2、城市（镇）规划建设控制区外，因经济社会发展需要连片整村（组）被征地拆迁的失地农户，包括现有无地组农户被拆迁的、无土地承包权的非农居民的农村合法住宅动迁的，一律进入城镇（区）、社区公寓房或货币化进行安置，不再安排宅基地。

3、城市（镇）规划建设控制区外，符合使用宅基地条件的农村居民（户），包括已居住在农村居民集中居住区内的农户，需新建、翻建、改建住房的，就近安排进入农村居民集中居住区。推广建复合式或联体式住宅，鼓励放弃宅基地入住城市（镇）区公寓房。农村居民集中居住区住宅房可采用统一建设或农村居民自建办法。自建住宅的，严格执行《关于印发<市宅基地管理暂行办法>的通知》（政发[]39号）规定的标准，由建房户提出申请，村委会签署意见，镇人民政府审核，报市人民政府批准，在农村居民集中居住区内安排宅基地。房屋的建造形式必须服从所在地人民政府的统一管理。

三、政策措施

（一）提高入住公寓房失地人员的保障待遇。

1、享受对象和条件。

（1）动迁后入住公寓房（含货币化安置，下同）并放弃农村宅基地、具有享受本村（组）“土地换保障”待遇资格的失地农村居民（户），包括：<1>城市（镇）规划建设控制区内，在册的农村居民被征地且其合法住宅采取预拆迁办法给予安置后入住公寓房的农村居民。<2>城市（镇）规划建设控制区外因经济社会发展需要连片整村（组）征地拆迁的失地农户，包括现有无地组农村居民住宅搬（拆）迁的农户安置入住公寓房的。<3>具有农村土地承包权和农村合法住宅的非农人员，被征地后按动迁安置办法入住公寓房的。

（2）以户为单位，因失地已享受“土地换保障”待遇的农村居民，自愿放弃宅基地入住公寓房的。

2、优惠待遇。凡在政府规定期限内动迁和自行拆除农村原住房的可享受：

（1）农村居民户籍转为城镇居民户籍，享受城镇居民待遇。

（2）对年满男60周岁、女55周岁到龄已享受“土地换保障”待遇的人员（含撤队保养和原征地保险人员，下同），在原有“土地换保障”的基础上，增加养老金。在原“土地换保障”标准和发放渠道不变的基础上，对上述人员每人每月增发150元。

（3）对年满16周岁以上，男60周岁、女55周岁以下的因失地享受“土地换保障”人员，设置进入城镇职工基本养老保险的接轨通道，纳入城镇职工基本养老保险体系。

<1>从现在起符合本办法规定的新被征地失地农村居民安置不再实行“土地换保障”，暂按每人15000元标准增缴社会保险金后，直接进入城镇职工基本养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工养老保险待遇。

<2>对年1月以后被征地享受“土地换保障”220元/月失地人员，暂按每人15000元增缴社会保险金后，直接转入城镇职工养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工养老保险待遇。

<3>对年底前的已被征地人员，按“土地换保障”规定享受200元/月和180元/月的失地人员，在个人补缴3390元、5650元，暂按每人增缴15000元社会保险金后，直接转入城镇职工养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工养老保险待遇。

<4>对按《关于在市级开发区征用土地未安置人员实行养老保险的试行意见》（政发[]261号）参加“征用土地未安置人员养老保险”（即缴纳6600元到龄月领不足220元给予补足220元，超过220元按实计发）的人员，按自愿原则，增缴每人15000元社会保险金后，转入城镇职工养老保险体系，到龄后按月享受城镇职工基本养老保险待遇，或继续享受原政策待遇。

<5>对已参加城镇职工基本养老保险的上述人员，可以选择增缴每人15000元社会保险金后，折算相应城保缴费年限和个人账户，到达退休年龄时增加其退休金标准，也可以选择享受原有政策待遇。

（4）纳入城镇企业职工医疗保险。凡可参加城镇职工基本养老保险的上述人员，按市城镇企业职工基本医疗保险的政策规定，可同时参加市城镇企业职工基本医疗保险。费用由个人承担。

（5）未纳入城镇职工基本养老保险的上述有关人员，可按《市年农村合作医疗保险工作意见》的规定，参加合作医疗保险。

（二）农村居民入住农村居民集中居住区的权益保障。

1、进入农村居民集中居住区安置的农村居民，原有的土地承包经营权不变。农户愿意流转土地，可自主流转也可委托原村民委员会对其承包土地进行流转经营，土地流转经营净收入全部归该农户所有。

2、农村居民在原村组集体经济组织享有的经济权利不因迁居而改变。在享受经济权利的同时，承担相应义务。

3、对农村居民集中居住区建设占用土地，一律按市政府规定的土地补偿标准和办法向土地所在的村组农村居民足额补偿到位。土地征用时要对农户的承包田和自留地要进行调整，无法调整的，补偿要到有关农户。

4、符合自建房条件的农村居民自建房屋必须进入规划确定的农村居民集中居住区。对进入农村居民集中居住区建造房屋的农户，两个月内原住宅必须自行拆除。先拆后建的，在建设期间可由政府按拆迁政策给予一定的过渡补偿。

（三）拆迁补偿安置标准。在城市化和经济社会发展过程中需对农村居民住宅进行拆迁的，拆迁办法和补偿安置标准，根据上级现行政策，由市建设局、市政府动迁办制定具体实施办法，各镇（区）制定相应的实施细则。

（四）税费减免。

1、入住公寓房的住户，在办理房产证、土地证中涉及的契税享受城镇居民动迁同等减免待遇。

2、农村居民集中居住区建设过程中涉及的城镇基础设施配套费、管理费、公路道口搭接费、墙改押金、散装水泥押金、房产、土地登记发证费、质监费等政府性收费项目予以全免。

四、资金统筹

1、已到龄人员每月增发150元资金，市镇两级财政各按50%承担，经济开发区、临沪经济区由区财政全额承担。

2、其他人员增缴的每人15000元社会保险金，为政府对放弃宅基地、入住公寓房的农村失地居民房屋拆迁后的特殊补贴，由动迁地政府全额承担。

3、对年底前已被征地享受“土地换保障”的失地人员，在“土地换保障”转城镇职工基本养老保险中应有市镇（区）承担的资金，市镇各按50%承担，经济开发区、临沪经济区由区财政全额承担。

五、组织实施

（一）用地报批。

1、经报批后确定的农村居民集中居住区，若不符合土地利用总体规划的，由规划、国土部门按规定申请调整。

2、城市（镇）规划区内公寓房建设用地和农村居民集中居住区公寓房用地必须办理用地有关手续。农村居民集中居住区宅基地用地通过挂钩周转指标解决，由所在地政府办理报批手续，并按规定对拥有土地使用权的村组农村居民进行补偿安置。

3、农村居民在农村居民集中居住区自建房用地，严格执行《关于印发<市宅基地管理暂行办法>的通知》（政发[]39号）规定，实行大、中、小套用地审批规定。

（二）基础设施建设。

1、农村居民集中居住区由市建设部门负责布局，村庄规划由各镇（区）政府负责，规划设计依规定报批途径批准确定。

2、农村居民集中居住区基础设施建设，应由专门机构负责，通过招投标办法实施，也可由各镇（区）组建公司组织实施。涉及的电力、广电、电信、自来水、污水、燃气等设施投入按照“谁经营，谁投入，谁负责”的原则，由行业负责，进入用户的按城镇居民负担办法由用户负担。

（三）资金保障。

1、市镇（区）财政加大投入。农村居民集中居住区基础设施建设由有关行政村负责筹措，各镇（区）财政予以支持，市级财政适当补助（经济开发区、临沪经济区除外），各相关部门积极配合，共同推进。今后对规划撤并村庄不再进行配套建设。

2、市场运作。农村居民集中居住区经营性用地按有关规定办理手续，出让所得资金用于基础设施建设。

3、开发利用。农村居民原有宅基地由当地政府收回进行整理开发，收益部分用于农村居民集中居住区基础设施建设。

本办法自发文之日起执行。以前政策文件若与本办法精神不一致的，以本办法为准。