城市社区中业委会自治的困境

【摘要】业委会是一种新兴的社区自治组织，对于维护业主合法权益，提升居民自治意识、构建和谐社区等方面有重要作用，是基层民主自治未来发展的趋势之一。本课题通过对南京市X小区的实证调查，发现业委会在实际运作中仍存在如对物业监督制约不到位，业委会成员专业性差，业主的自治意识、参与积极性差等制约着业委会作用发挥的问题。作者提出：需要从完善业委会的监督制约机制、提升业委会成员自身素质、提升业主自治意识、明确物业公司的责任与义务和发挥政府对业委会的指导规范作用等方面入手解决。

【关键词】业主；业委会；社区自治

一、X小区基本情况

X小区位于南京市玄武区，占地6万多平方米，房屋总建筑面积12余万平方米，其中住宅928套，非住宅1200m2。X小区毗邻著名风景区，风景秀丽。周边有两大超市、两大集贸市场；两家医院、多家药房，还有工行、建行、农行等营业厅。靠近三所幼儿园、两所中学，另外，地铁、公交在该小区均设有站点，交通极为便利。该小区由于其中一半以上的业主是同一所大学的教职工，虽说彼此之间不一定认识，但也可算为半个熟人社区。现X小区业委会为第三届，共有9位成员，皆是通过业主自荐后参与全体业主民主选举产生。

二、小区业委会自治的困境

（一）X小区业委会的艰难落成。到目前为止，X小区的业委会已经经历三届更迭，现在的第三届业委会是运行最稳定的一届。第一届业委会选举筹备不足，选票不集中，回收率低，操作不得力，没有一个候选人选票过半，故选举失败，第一届业委会夭亡。

第二届业委会的选举筹办吸取了第一次选举失败的经验，加大宣传力度。通过公示候选人照片，候选人的竞选宣言，增加候选人的曝光度，让业主们能够认识了解后选人。同时邀请大学生志愿者以中立者的身份来派发回收选票。这样一来业主们的选票更加集中，投票率回收率也明显提高。故而第二次业委会选举顺利落成。

第三届业委会是在第二届业委会自动解体的基础上民主选举产生的。这次选举除了公布了竞选者的照片以及竞选宣言，候选者还主动去每个楼栋与业主见面，向业主们进行自我介绍，同时阐述自己的竞选成功之后的工作内容。让业主们更加切切实实地了解候选人。相比较前两次，第三次业委会选举更加民主，也更加透明，业主和候选人之间还有了互动。

（二）历经波折的第三届业委会履职。详情如下：

1.新旧更替的波折。业委会更迭中，第三届业务会的履职历经波折。由于第二届业委会内部运作上存在运作不透明、决策不民主的问题。例如，就重大问题的决策要不要让楼栋代表参加上内部出现了两种意见。一种是以青年成员为主的“民主派”，认为重大事项决策会议要通知楼栋代表参加，另一种则以老年成员为主的“保守派”，认为业委会成员足以代表所有业主做决定，不需通知楼栋代表参会。此外，“保守派”跟“民主派”在价值观上、办事方式上有许多分歧，导致业委会内部分裂，最后业委会履职未满一年就自动解体。

第三届业委会落成之后与第二届业委会进行交接，但是却遭遇阻拦。第三届业委会委员多是当初的楼栋代表，属于“民主派”，与第二届业委会存在矛盾。整个交接过程十分不顺利，拉锯战长达半年之久，最后还是在街道的介入之下，第二届业委会才交出业委会的账户、公章以及一些资料。

2.难以确定的楼栋代表。业主们普遍存在的“搭便车”的思想，参与积极性不高。为此，业委会积极走访、联系、了解和动员促使业主们选出自己的楼栋代表。由于业主们的意见难以集中且自治意识淡薄，楼栋代表一直难以确定。后由业委会提出一份建议名单，再来联络业主，从容易确定的到不易确定的楼栋，如此反复，楼栋代表最终被一一确定。

3.业委会与物业之间的矛盾周旋。X小区的物业公司曾经侵吞了业主50多万的小区内的公共收益，业委会前去协商之后，物业仍不同意归还。最后业委会成员利用该小区的特殊优势（该小区一半以上的业主是同一所大学的教职人员），即让学校财务处暂缓发放为教师代缴的一年37万的物业费。当年37万的物业费没有收到后，物业公司仍然拒不同意归还公共收益。一直到第二年，物业才同意将其归还。

4.业主们的维权行动。X小区内一家沿街门面想要开饭店，但是考虑到饭店会造成很大的噪音污染和厨余污染，严重损害小区的品质，附近几栋业主们进行了集体抗议。当时正处在第三届业委会筹备阶段，筹备小组在分身乏术的情况下，仍然花许多时间以业委会联合物业的名义起草了长达两页的抗议书，与街道以及居委会交涉，但是却得不到回应。随后，筹备小组动员业主给12345打电话、跟市委书记信箱反映，甚至将抗议文件投递各个有关部门，最后迫使街道社区管理中心配合城管中队承办解决这个问题。

三、X小区业委会自治的困境原因

（一）决策未能体现业主的意志，业委会成员服务意识差。业委会业主自治的组织，是业主大会的执行机构，它的作用应该体现业主的意志，保护业主的权益。而在X小区第二届业委会的履职期间，业委会这项职能未能很好地履行。业委会滥用业主赋予的权力，决策不透明不民主。部分成员希望获得补贴，服务意识差，私心较重。这样的业委会缺少监督，容易导致的情形出现，更是无法体现全体业主的意志，保障业主的利益。

（二）业主自治意识不足，参与小区管理积极性不高。在X小区第三届业主联谊活动期间，我们随机发放了50份《业主参与业主自治的意识调查问卷》，并进行有关访谈。发现参与程度上年龄结构不均衡，中老年人参与比较多，年轻人参与不足；问卷调查对象有40%的人不知道如何联系到业委会主任或业委会成员，参与自治的意识不足；80%的人不愿担任业委会委员，有50%的人是因为没时间，6%的人是因为存在搭便车心理，44%的人是因为对相关知识不了解。从问卷的反馈来看，大部分业主不了解业委会的工作，不关心业委会的决策。由受教育程度和传统文化的限制，业主们缺乏公民意识，认识不到在建筑区分权下小区的管理理应由业主们共同决定，参与小区管理的主动性、积极性不足。

（三）物业公司的专业性差，自身定位不清。X小区的物业之所以敢侵吞业主50余万的公共收益，其根本是在于其自身的定位不清。该物业为开发公司遗留物业，物业公司错误地认为自己是小区的管理者，是小区的“主人”，缺乏为业主服务的意识。

（四）政府公权力介入的不及时不适度。居委会作为基层群众性自治的组织，应以指导、协助的身份介入社区自治。但是，在X小区业主维权事件中，居委会扮演的角色作用微乎其微，街道社区管理中心则是在上级指令之后才给予配合解决。公权力的介入不及时，使业益得不到及时地维护，打击了业主参与社区公共事务的积极性，不利于业主自治的发展。

四、改进的措施及建议

（一）完善业委会的监督制约机制。缺乏监督的权力会被滥用，业委会自治也需要监督才能更好地执行业主大会的决策，维护业主的利益。为了业委会的规范运行，监督制约必不可少。

业委会应当及时公开小区管理事项以及资金使用去向等等，主动接受业主的监督，听取业主意见，针对业主的质询要及时进行公示告知。同时，业委会应定期在业主大会上进行工作汇报，接受业主大会的决策。当业主大会发现业委会有越权或者危害全体业主的行为时，可以依照协议解聘业委会委员。另外可以在社区内部设立监督管理的组织，汇总业主的意见建议，在管理规约允许的范围内监督业委会的业务工作、财务资金和法律事务等方面，更好地促进小区的顺利健康发展。

（二）提升业主自治意识，提高业主参与积极性。自治意识是业主自治的前提，只有当业主们意识到自己是社区的主人、是小区的管理者，业主们才会联合起来，共同参与，共同管理小区，维护自己的权益。

自治意识的培养是一个循序渐进的过程，需要动员各方力量来加强宣传引导，树立正确的自治观念。业委会可以通过制作宣传手册、组织讲座等形式来帮助业主们认识到业主自治的思想、正视自己的权利、提高自身维权意识。物业公司和业委会要将自己运作信息公开化，尤其是要财务透明，打破与业主之间信息不对称的局面，增加业主对业委会工作的了解，进而支持配合业委会和物业的工作。

丰富业主之间的互动，培养社区归属感。使业主自觉主动地参与到社区治理与建设中来。培养归属感的核心在于业主之间的互动，当邻里之间来往密切，就更容易形成社区规范。利用社区活动、网络新媒体如实名制建群等渠道，拓宽业主互动渠道，使沟通交流不受时空限制，随时随地交流讨论小区事务。

（三）明确物业公司的责任与义务，加快物业公司专业化进程。物业公司与业主之间是被雇佣和雇佣关系，物业公司的角色定位并非“管理者”，而是“服务者”，是业主们聘用的“管家”。物业要转变角色定位，更新思想观念，规范运营管理，提高服务质量。要公开接受业主监督，虚心接受业主建议，提升业主对物业的满意度。

（四）发挥政府对业委会的指导规范作用。业委会自治的发展时间尚短，除了需要一个安定有序的社会环境来维护其正常运作外，还需要政府职能部门的指导和帮助。相关政府部门要帮助业委会建立日常的规章制度，使之开展工作有法可依。当业主或者业委会一己之力无法解决的时候，政府部门要及时干预，给出可行的解决措施。政府干预指导要适时、适度、合理介入。注重提高自身公共服务能力，提高办事效率，满足人们不断提高的公共服务的需求。

（指导教师：李学斌副教授）

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