房价会涨到80万元吗?

假如我说，京城房价25年后会涨到每平方米80万元，你相信吗？怎么可能？太离谱了吧！是的，谁听这话，都会一愣，不敢相信。然而，倘若说这话的是一房地产很有名的专家，你信不信呢？

说此话者，姓董名藩，北师大教授、师大房地产研究中心主任。在一次房地产论坛上，董教授预言：“过去10年里，中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度，25年后北京每平方米房价超过80万元非常容易。”

专家一出声，全场都震了！好家伙，80万元！果真如此，无房户在京城还能呆得下去么？这世界还是普通百姓能居住的世界么！

各位且慢，不必惊叹。董教授此言，有其充分根据。根据之一，是京城房地产价格多年来平均走势。董教授分析，1987年，京城平均房价约为500元。2012年，上涨至均价2万元。上涨约40倍，平均涨幅为15%。按此趋势，再涨25年，2万元乘以40倍，可不正好是每平方米80万元吗？根据之二，是推动全国房价上升的10大因素：1、大拆大建；2、人口增长；3、城市化：进城农民要逐步租房买房；4、家庭裂变；5、生活方式演化：养老不是接到家而是给父母再买一套，高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅； 6、区际人口整合；7、经济高速增长；8、城乡收入差异；9、城乡阶层意识；10、群居意识。根据之三，是推动北京商品房需求的7大因素：1、北京拥有全国平均层次最高的官员阶层；2、北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；3、北京拥有规模庞大的涉外机构；4、北京拥有平均层次最高的白领阶层；5、北京拥有平均层次最高的科教卫队伍；6、北京拥有数量最多的文艺从业人员；7、北京拥有购买力强大的外来退休人员。

董教授以上分析，听起来确实很有道理。“80万”预言一出，全国房地产界一片哗然，支持拥护者有之，怀疑驳斥者亦有之。支持者的理由，与董教授大同小异，无非10大因素之外，再加两条，或者7大因素之外，再加3条。

怀疑甚至驳斥董教授论点者，论据亦有三：其一，推动全国房价上升，确有各种因素，但抑制房价上升，亦有多种因素，比如，对于大多数无房户，满足率已经越来越高，其需求强度，也必然越来越低，改善性需求和无房性需求，毕竟大不一样。这10多年，中国居民的住户需求，已经释放得差不多了，不可能永远保持如此旺盛的驱动力。其二，京城住房需求，亦是同样道理，到了一定时期，需求必然降低。董教授所列7种因素之中，外地驻京办竟然算作一大需求，其实那些人户口都在外地，驻京不过出差而已，很少在京购买住房。专家做分析，不能只找于己有利的证据，置基本事实于不顾。其三，一个负责任的学者，做房价走势分析，不能以过去百分比按算术方式往前无限推演，倘如此，专家实在太好当，走势也太好预测了。况且，算术推演，往往经不起推敲。比如，照此逻辑推算，再往后5年，京城房价岂不要涨到160万元！又过5年，竟会达到320万元！又如，照此逻辑推算，短跑运动员去跑马拉松，岂不要跑进一小时大关？至于京城房价到底会否涨到每平方米80万元？只有让历史下结论了。如今不是流行这句话么：一切皆有可能。