银行支持棚改市场发展预警探讨

摘要：棚户区改造是国家大力支持建设的一类保障房，中央财政下拨支持城市棚改资金，银行积极参与棚改建设，随着棚改推进力度加深、银行信贷投放规模的提升，棚改项目信贷风险逐步显现。银行在支持棚改市场发展的同时，需提前采取预警措施，防范风险。

关键词：棚户区改造；银行资金；信贷风险；预警探讨

中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、棚户区改造概念及中央财政补贴

棚户区是指在国有土地上集中连片建设的、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。棚户区改造项目，是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目。随着国家推进棚户区改造的力度加大，政策导向性明确，银行信贷业务涉入棚户区改造项目建设逐步深入，资金支持规模不断扩大。

棚户区改造是本届中央政府看重的政治任务。按国务院部署，2013年到2017年要推进1000万套棚户区改造。此前有分析称，完成这一棚户区改造目标所需资金量至少2.5万亿元。资金成为制约棚改推进的最大“拦路虎”。一个被广为引用的数据是，2013年中央财政下拨支持城市棚改资金355亿元，按照2013年完成的304万套棚改房计算，平均一套房子中央补贴仅为约1万元，基本上是杯水车薪。那么，银行信贷资金就成了支持棚改项目建设需要，且依靠信贷资金支持棚改的局面短时间内难有改变。

二、银行信贷预警分析

1.房地产市场趋势转向，银行信贷受影响

从银行已支持的棚户区改造项目来看，棚改项目涉及拆迁、补偿、土地整理、土地性质变更、土地出让、棚改房建设及销售等。系统分析，棚改项目涵盖了土地一级开发和二级市场流转销售，棚改贷款本质上属于房地产贷款。目前，国内房地产市场区域性变化明显，一二线市场供不应求，三四线市场库存压增加，销售景气度降低。同时，土地市场热度降低，土地财政压力较大。房地产市场的起伏变化，对贷款影响逐步显现，尤其是地产市场的变化对贷款影响最大。

2.政策性贷款的意味浓厚，政府信用的保证却不足

目前，棚户区贷款主要是政府、银行和开发商一起谈判，政策性贷款的意味浓厚。截至今年4月末，国开行已经累计发放棚改贷款5153亿元，贷款余额3929亿元；通过开展棚改项目银团贷款，引导商业银行资金366亿元；累计发行涉及棚改的企业债和私募债97只，引导社会资金693亿元；以股权投资和夹层投资等形式累计支持棚改项目12个，金额30亿元。中国央行不久前也为国开行的棚户区改造项目提供了3000亿元的再贷款，从4月份开始陆续发放。虽然棚改项目属政策项目，但参与棚改的商业银行得到政府信用的保证却不足。

3.抵押物难处理，风险缓释较差

银行支持棚改项目，在风险缓释措施方面，倾向于优质抵押担保。常见抵押物中，项目占地及地上附属物可做抵押的，无需借款人提供其他担保；先用占地为划拨或集体性质的，无法提供有效抵押，需借款人提供其他银行认可的抵押资产做担保。

在银行支持的棚改项目中，棚户区改造通常采用一、二级联动开发，在此过程中土地不能作为抵押，通常采用了股东或者财政进行保证担保的方式来降低风险。地方财力不济的情况下，财政担保恐难实现。

对于已支持的棚改项目，一旦形成不良，银行处理抵押物较为棘手。通常，棚改房需经过一定年限或补缴相关费用后方可在二手房市场进行交易，且棚改房在城区所处位置，城市基础设施及公共服务配套相对较差，市场运作空间较小。棚改房抵押物变现能力较差，银行处置抵押物难度较大。

4.还款来源依赖土地财政，存在先天缺陷

棚改房还款来源，一般为整理后的土地出让金、项目建设房屋出售、政府还款，或其他可还款来源。贷款还款来源高度依赖土地财政等先天缺陷，须引起重视。

虽有政府支持，但棚改项目贷款的风险不容忽视。对金融机构来说，现实困境在于，不少棚户区位于中西部、独立工矿区、资源枯竭城市和三线企业集中城市，市场运作空间小，配套压力大。

5.棚改贷款周期长，不可控因素偏多

棚改区改造一般为一、二级联动开发，涉及拆迁、补偿、回迁房建设、土地整理等，棚改贷款的周期长，涉及拆迁及其他不可控的因素偏多一些。超计划投资或超预期工期等，形成银行逾期。

三、针对预警问题的建议

1.分清棚改项目物业类型构成，防治以棚改名义投放信贷，银行承受较大风险。银行对棚改贷款的控制最高80%，一般房地产贷款相对要低，在国内房地产市场资金链相对紧张时期，防治棚改名义套取银行信用。

2.切实保障项目还款资金的有效来源。一般项目操作中，还款来源主要是项目地块的土地出让收入、定向安置房屋的销售收入，或是其他房屋的销售收入及其他经营收入。与棚改贷款还款资金来源相似的城镇化贷款，在近期出现了新情况，对未来棚改贷款具有一定的参考意义。在城镇化项目中的土地一级市场开发贷款，还款来源为土地出让收入，目前，随着房地产市场的转冷，尤其是地产市场的降温，已出现部分待售土地难以在二级市场流转，土地出让情况低于预期，引起银行的信贷预警关注。

综合分析棚改贷款在当前宏观经济环境中的影响因素，房地产市场起伏变化对棚改市场较为明显，尤其是地产市场的冷热变化对棚改市场的影响，关系到银行信贷资金回笼及时性。在房地产行业调控、经济结构转型的背景下，棚改市场可能成为部分银行的信贷“麻烦”，甚至是“陷阱”。

参考文献：

[1]李方.城镇化建设中土地一级开发贷款的风险分析与控制[J].研究与思考，2013（11）：04.

[2]贺军.楼市转向至地方经济供大于求[J].每日经济，2014（4685）：10.