央行对房地产风险再发警示

10月30日，央行在其公布的《中国金融稳定报告(2006)》中发出了警惕房地产金融风险的警示，指出“房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失”等潜在金融风险值得关注。

事实上，这一警示源于央行对中国房地产泡沫问题的持续关注。今年5月份，针对房地产金融在金融总量中所占比例越来越高的问题，中国人民银行副行长吴晓灵就曾指出，必须高度关注我国的房地产和房地产金融问题，警惕房地产泡沫的负面影响。

房地产业的发展关系国计民生，但它的生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。但国际经验表明，随着一国银行贷款在房地产业各个环节支撑作用的加强，其中蕴涵的金融风险也会逐渐凸显。由于在房价逐渐攀升形成房地产泡沫的过程中，往往会产生银行不良贷款率的同步上升，尤其是泡沫破灭后会对经济金融和居民生活带来巨大负面影响，从而危及一国金融系统的健康稳定，因此，各国央行普遍对房地产泡沫问题予以密切关注。

在我国当前的房地产融资体系下，房地产泡沫可能引发的金融风险问题尤为值得关注。

一方面，随着金融对房地产业发展支持力度的不断加大，房地产金融在金融总量中所占比例越来越高。据央行统计，2005年年底房地产贷款达到3.07万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的14.84％，占GDP的16.75％；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％，占GDP的10.0％。

另一方面，由于当前我国国内资产证券化等金融产品缺乏，房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制，绝大部分风险集中在银行体系。尤其是房地产价格下跌还可能通过银行控制信贷损失的行为，进一步加剧房地产市场的波动，从而令其负面影响产生“放大效应”。正如央行在此次《报告》中所指出的：如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。

那么如何防范和化解房地产泡沫对金融稳定和安全所造成的“负外部效应”？《报告》建议，在相当比例的自住房需求远未得到满足，相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，需要保持各项调控政策的持续性，重点控制房地产过度投机行为，注重完善房地产市场的各项交易制度。

此外，有分析人士认为，有效化解房地产业的风险、维护金融稳定需要从以下几方面入手：一是应该继续完善银行公司治理结构，更加审慎放贷；二是应该加快国内资产证券化步伐，逐步解决当前银行中长期贷款占比过高的问题；三是应进一步规范地方政府行为，减少由政府扩张冲动引发的周期波动和金融风险，使房地产业投资趋于理性。此外，还可以通过稳定汇率预期来抑制外资大举进入房地产业，并对其进行有效监控。

房地产金融风险的预警信号已经发出，在防范房贷增量风险的同时，化解住房贷款存量风险的任务也日显艰巨。如何既能挤掉房价泡沫，又不至于引发风险，这是对我国金融监管者和商业银行智慧的考验，更是对当前金融稳定的考验。（摘自2006年11月1日《金融时报》）