关于租赁型保障房建设配建模式风险及措施分析

摘 要 随着我国城市化建设的推进，越来越多的人融入城市生活中，房价的增长造成了中低收入群体难以在城市中买房立足，针对这样的状况，国家响应群众的呼声，提出了建设保障性住房的硬性指标，同时要求地方政府进行详细工作的开展和规划。租赁型保障房的建设解决了城市人口的住房问题，同时也给地方政府带来了财政收入，但是其建设配建政策的风险估计不足，造成了建设片面、规划不合理的现象，从而产生了一系列矛盾。本文对现行租赁型保障房配建模式政策进行了分析，并详细阐述了其模式风险的存在，最后提出了几点相应的建设配建措施。

关键词 租赁型保障房 建设配建模式 风险和措施

一、现行租赁型保障房配建模式政策分析

现行的租赁型保障房配建模式根据地区的不同有很大的差异性，通过对地方的实践调查发现，各地的租赁型保障房的配建方案有三种：第一种是在衡阳、郑州等地实行的方案，其内容中规定所有新增商品住宅项目均应配建保障房，对不适合原地建设的，要采用异地配建的方式。第二种是在青岛开展，部分新增项目要求原地配建，为规划配建的项目提取一定比例土地出让金作为保障房建设其他需求的专项资金。第三种是保定市实行的政策方案，部分待开发项目规划配建保障房，其他项目无需为保障保定市房建设买单。现行配建模式的比例标准全国基本相同，是按照保障性住房建筑面积与商业开发项目的比重，在房地市场繁华的区域，其要求配建比例更高。其嵌入方式普遍采用集中分布的方式，根据项目规模的不同，配建的保障房按照整栋建设。关于税费优惠政策，租赁型保障房配建增加了企业的投资成本，降低了企业的利润收益，因此为了规避企业风险，政府吸引社会资金参与到公共建设中，从而实现政府和企业的双赢。租赁型保障房要从开发企业移交到政府手中，其移交方式会在合同中明确规定，移交标准是由地方政府和当地的住房市场决定的。

二、租赁型保障房建设配建模式的风险分析

（1）企业风险。租赁型保障房建设配建模式给房地产企业带来了较大的风险，房地产企业以追求经济利益为目标，因此对保障房这种缺乏利润空间的房型不会产生兴趣，其参与到租赁型保障房建设中主要是因为以下两种因素：第一，政府的强制性规则，房地产业要想中标，就必须在开放商品房的前提下，进行租赁型保障房的建设，因此为了获取开发资格，企业会选择承包保障房建设。第二，企业对社会的责任，一些大型企业具有社会责任感，主动去建设保障性住房，以解决城市房价过高的问题，同时在无形中提升了企业的品牌形象，保持了与当地政府的关系。但是保障房没有利润空间，企业要承担资金、营销、物业等多方面的风险，这对企业的可持续发展十分不利。

（2）双边居民风险。现行的租赁型保障房建设配建模式很难解决双边居民风险，这也是当前政策中需要完善的关键。对于商品房居民而言，其社区交际资源不断流失，保障房的投入会造成商品房潜在者流失到纯商住宅区，混合社区对高层次阶层的吸引力下降。再者，中低层收入者进入社区中会造成社区社交资源的下降，被保障者在新环境下的社交资源得到了提升，从而影响了商品房居民的社交资源。对保障房的居民而言，其生活成本明显提高，保障房所处区域内的消费水平和商品房区域基本一致，在无形中增加了保障房住户的生活负担。同时社区关系出现真空，邻里之间的关系进一步弱化，旧的关系网打破，新的关系网却没有及时构建，从而造成了社区文化、社区经济的落后。此外在保障房和商品房混居的小区内，保障房居民和商品房居民的经济不平等明显，这对下一代的成长有很大负面影响。

（3）政府风险。政府是租赁型保障方的引导者，借助私人资源完成了公共建设，虽然在整个过程中，房地产企业承担了较高的风险，但是地方政府也承担了一定的财政风险，通过调查显示，地方政府依靠土地偿还债务的现象严重，土地财政并不具备可持续性，随着保障房政策的完善，房地产市场的刚性需求被压缩，从而挫伤了房地产商的投资积极性，造成了房地产业处于低迷状态。再者是矛盾转移风险，为了完成制定的目标，地方政府会采用自学自用的配建模式来避免问责风险，但是容易造成中小企业的生存空间缩减、龙头企业的发展良机减少、商品房质量下降等众多问题，难以解决矛盾。

三、租赁型保障房建设配建模式的措施

（1）强化立法。为了保证租赁型保障建设配建模式的合理性，提高配建工作的公平有效，政府应当结合我国的发展现状出台相应的政策法规，通过法律的宏观管理作用来监督租赁型保障房的建设。当前我国的住房保障法还处于停滞阶段，其住房保障、拆迁、配套、公积金等基础性的法律原则没有完善，随着房地产业的发展，保障房法律的重要性更加突出，今后的配建政策应当是中央统筹、地方自营的模式，落实法律对保障房的强制性，同时规范政府的职能，强化对政府权力的监督。

（2）明确前期开发对策。首先要明确原地配建标准，通过私人主体来实现公共建设目标，对被保障者而言，获得住房补贴必须能够抵消资源密集区带来的生活成本增量，而对开发企业而言，要增强其参与保障房的积极性，政府的优惠政策应当为商品房居民提供便利。在前期开发政策中，应当秉承两项原则：首先是要待开发商品住宅潜在消费群体与被保障目标群体消费能力差距过大则不宜原地配建。再者要强制规划会导致商品住房在市场上失去竞争力的情况下不宜原地配建，从而避免市场对商品房的影响。

（3）中期分配对策。首先要创造公平合理的准入机制，强化对申请人资格的审查，避免出现高等收入人员入住保障房的现象，同时要建立完善的数据库，提高审查工作的针对性和有效性。再者要优化保障房资源配置，尤其是优化配建资源和工作资源的结合，扩大对居民的照顾面。可以考虑在城市中的代表区域设置保障房区域，对房价的制定，要充分发挥市场调节作用和征服的调控作用，实现保障房的共赢。此外要制定全面的准入标准，在保障低收入者的原则下，发挥中产阶级全体的核心作用，从而提升整体的社会发展。

（4）后期的管理对策。后期的管理内容具体有：公积金抵交房租，住房公积金应用于租房政策具有可操作性，但是其手续较为繁琐。因此，要优化公积金提取机制，建立公积金和保障房的联动平台。再者要发挥物业专项补助，针对不同属性的房屋，采用不同的收费标准，提升保障房建设配建模式的合理性。最后是要促进社区关系的建立，在新社区关系的基础上，建设和谐的社区文化，将生活习性、工作环境和教育背景不同的居民融合成一个整体，同时要发挥社区委员会的作用，带动小区居民的联合互动，制定相应的社区文明准则，提高社区精神文明建设活动的科学性。

四、结语

租赁型保障房的出现解决了中低收入家庭难以承担高房价的问题，保障了社会的和谐稳定，但是租赁型保障房的相关建设配建政策落实时间较短，地方政府的调研工作不足，没有经过实践的考验，在实行过程中出现了较多的风险。因此，政府要强化立法，明确前期、中期、后期开发和管理对策，切实保障租赁型保障房建设配建模式的推行。

（作者单位为上海盛源房地产有限公司）

参考文献

[1] 张玉坤.租赁型保障房建设配建模式风险与对策研究[D].华中师范大学，2014.

[2] 徐建明.保障性住房建设模式及法律风险防范[J].法制与社会，2012（21）.