以房养老的国际经验及借鉴

摘 要：随着我国人口老龄化的发展，传统养老模式的不足和社会统筹养老金缺口的增大使得探索新的养老模式成为了摆在我们面前的急迫问题。以房养老是一种新型养老资金来源途径，本文在借鉴美国以房养老成功经验的基础上提出了我国推行以房养老的建议。

关键词：以房养老；经验；借鉴

随着我国社会老龄化程度的加剧，传统养老方式遭到严重挑战，我国的传统养老保障体制和社会需求存在巨大的差距。如何在传统养老模式以外寻找新的养老模式成为了摆在我们面前的问题。根据国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的精神，我国2014年在北京、上海、广州、武汉四个城市试点以房养老。

一、以房养老概述

狭义的以房养老又称住房反向抵押贷款，是指拥有独立产权的房屋所有人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，相关机构在对房屋所有人的年龄、房屋剩余价值、房屋所有人预期寿命等因素综合评估的基础上综合计算，发放养老金给房屋所有人，房屋所有人去世后，金融机构取得房屋所有权对房屋进行处置。以房养老满足了“住房富有、现金穷人”的老年人的生活需要，对于缓解老年人的经济贫困起到了一定的作用。

二、“以房养老”的美国模式

以房养老起源于荷兰，美国是以房养老发展最成熟的国家。美国早在20世纪60年代就开始试水以房养老， 20世纪80年代美国一家位于新泽西州劳瑞山的银行创立了“倒按揭”贷款模式，直到1987年以房养老在美国才取得了实质性的发展。美国以房养老模式主要有三种，第一种是房屋价值转化抵押（HECM）。第二种是房屋保管者（Home Keeper），主要适用于拥有中等价值的房产借款者。第三种是财务自由计划（Financial Freedom），主要适用于高档房产持有人，此模式根据客户的不同而有一定的差异性，类似于一种理财产品。这种方式的优点在于贷款申请人可以与贷款发放机构共享房屋增值收益，但是贷款发放机构往往要求保留房屋价值的25%-30%作为偿还贷款的保证。

HECM是美国适用范围最广泛、规模最大最重要的贷款品种。在美国各州都可以申请，占到美国以房养老95%以上的市场份额。下面着重介绍HECM的相关知识。

1.申请者条件要求

在美国凡是62岁以上拥有独立产权房屋的老人都可以向相关机构申请双方签署抵押贷款协议。咨询机构是经过美国政府批准并与反向抵押贷款保持独立关系的机构，负责向申请人详细介绍住房反向抵押贷款的益处和弊端，其他养老方式的选择、对申请人财务及生活的影响，保证潜在的申请人在得知全部信息的基础上综合衡量自己的决定，这样就可以保证申请老人获得准确的信息。

2.贷款额度及贷款发放、偿还方式

贷款的额度要受到多方面因素的影响，如借款人的年龄、申请时市场利率、房屋评估价值。房屋评估价值越高可贷金额越高，贷款额度也因房屋所在地的不同而有所不同。总体来说贷款额度不能高于房产评估价值。HECM在贷款的发放和偿还问题上也允许申请人灵活选择。申请人既可以根据自身意愿选择一次性全部领取，或者在一定时间段内分次领取，还可以在一个信用额度内按需要灵活领取，这样给予了贷款申请者更多自由选择权。

三、美国以房养老经验的启示

（一）、正确引导加强宣传

作为一种全新的养老模式要想取得长足的发展必须获得民众的支持和信任。美国专门成立了国家房产价值转化中心，专门负责向申请人宣传介绍以房养老的相关知识。我国在以房养老的推广过程中，也可以成立专门的管理机构，由其负责对以房养老知识的管理、咨询和宣传。还可以同时利用电视、微博、互联网等方式广泛宣传，使得全社会认识到以房养老是传统养老模式的有益补充进而引导居民参与到新兴的养老模式中来。

（二）设计合理的、多层次的以房养老产品

针对不同群体进行个性化定制是以房养老顺利推行的保障。我国应当针对不同的群体结合申请人财富、风险承受能力、年龄、身体状况等方面的实际情况设计出个性化产品。拥有独立产权房屋且子女没有继承意愿具有较强理财观念的老人可以使用反向抵押贷款模式。在养老金的发放上尊重老人的意愿采取灵活多样的方式。申请人既可以选择一次性领取，也可以选择分期领取，还可以选择在一定额度内自由领取。

（三）健全的法律作为制度保障

美国制定了完善的法律法规为以房养老的顺利实施保驾护航。但是我国现阶段以房养老推行过程中仍然存在一些制度障碍，如我国物权法规定土地使用权70年，尚没有制定以房养老方面专门的法律法规，这使得相关金融机构在业务办理过程中存在畏难情绪，申请老人也担心自己的权益受损。我国可以出台以房养老资产评估细则或专项条例，在修订老年人权益保护法的时候对老年人居住权给予优先保护。

（四）政府积极发挥主导作用

各级政府应当在以房养老的推行实践中发挥积极主导作用，给予实际性引导和推动。以房养老存在一定的市场风险，如利率风险、住房价值波动风险、长寿风险等等。如果仅仅依靠市场自发的力量来办理可能会造成管理上的混乱。政府提供担保是反向抵押贷款顺利推行的保证。我国政府可以参与到直接融资和间接融资的过程中来。在政策实行之初，政府可以给予金融机构一定的财政支持措施，激发金融机构金融创新的动力，降低研发、推广新产品的风险。

参考文献

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[3]LiangWang，Valdez Emilianoand Piggott John.Securitization of Longevity Risk in Reverse Mortgages [J].2007.

[4]封进，何立新.中国养老保险制度改革的政策选择――老龄化、城市化、全球化的视角[J].社会保障研究，2012，（3）.

作者简介：

张敏（1981-），女，河南濮阳人，武汉工程科技学院讲师，硕士，研究方向：房地产经济。

黄英（1980-），女，湖北武汉人，武汉工程科技学院讲师，硕士，研究方向：土地资源管理。