新形势下房地产企业成本管理的思考

中图分类号：F293.3文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）02-160-02

摘 要 随着国家宏观调控政策的不断实施、市场竞争的加剧以及购房者的不断成熟，房产企业的暴利时代已面临终结，除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。本文对当前房地产企业的粗放经营、成本控制意识淡薄的问题进行了详细阐述，最后总结提炼了几点具体的成本控制对策，以期给广大读者提供可供借鉴的参考。

关键词 房地产 成本控制 对策

一、房地产企业成本控制的现实意义

（一）加强成本控制是提升企业竞争力的重要手段

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，“逐步推进房产税改革”这一表态，被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析，可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

（二）加强成本控制是创利增效的重要途径

利润是销售收入扣除成本费用的余额，在其他条件保持不变时，降低成本是提升利润的最有效方法。而创造利润的能力是衡量一个企业竞争力重要标准，房地产企业也毫不例外，因此，大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标，而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

二、房地产企业成本控制的问题与不足

（一）未树立系统全面的成本管理理念

房地产行业的投资周期长，投入资金量大，涉及因素多因而其成本控制的难度高、不确定性大、不可控因素多，如土地成本受国家相关政策影响巨大、建筑原材料价格随市场的变化而波动、资金成本受国家金融政策影响较大、房地产消费市场的变化以及房地产企业的经营管理水平参差不齐等因素都会影响到房地产项目的成本。而一些企业恰恰缺乏成本管理的系统理念，欠缺对成本控制的全面把握，忽视影响成本的诸多因素，盲目扩大规模急于求成，丧失了长期可持续发展的能力。

（二）未建立健全合理的成本控制体系

房地产企业开发项目的开发周期长，其开发建设涉及四个阶段：策划准备阶段，设计定型阶段，施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段，包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前很多房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系，造成成本管理与实际脱节，在前期的策划和设计阶段只考虑产品的建筑形态，前期成本控制意识较为薄弱，在实施过程中仅注重控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制，或者只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制。

（三）成本控制流于形式，未能得到有效的执行

在竞争日益白热化的房地产市场，很多企业已逐渐认识到成本管理的重要性，但成本管理工作中仍存在明显的薄弱环节，多数企业的实际情况是事前比较薄弱，事后总结而非过程控制，成本控制流于形式化或沦为一种事后算账行为，不能真正起到成本控制作用。有的企业虽然在职能部门上设置了独立的成本控制部或审计部，但只是对工程造价进行事后审计，没有发挥其应有的功能；有的企业虽然有规范的成本预算和成本控制制度，但是缺乏有效的实施和解决复杂问题的能力；还有一些企业根本未建立规范性和系统性的成本预测、成本决策和成本控制制度。

三、强化房地产企业成本控制的切实对策

（一）项目前期阶段的控制对策

1．投资决策阶段的控制。企业前期规划部门要研究怎样从政策上为企业争取利益，例如规划上调整物业类型、改变土地性质调整容积率，尽可能的提升地块的使用价值。工程、预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。

2．地质勘探要采取公开招标的方式承包给专业团队，最终目的是保证质量、降低费用、缩短工期。“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队，最终目的也是保证质量、降低费用、缩短工期。

3．图纸设计审核环节的控制。研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25-35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。对工程图纸的设计要予以关注，目前从事此类服务的机构越来越多，收费较以前也有了大幅的优惠。采取公开招标的方式，可以最大程度地降低相关成本费用。在图纸的设计上，不同的设计人员设计的结果有较大的差异，在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值，杜绝出现设计浪费。设计之前，要选定经验丰富的设计人员，并且营销策划人员、工程技术人员要与之进行充分的交流，以使工程的价值与市场销售定位相吻合。

（二）项目中期阶段的控制对策

1．对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。施工队伍的优劣直接关系到工程质量和工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有良好的信誉、强大的资金实力和足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现安全、高效、优质、低耗，也使施工企业能够有实力按约定质量完成工程并在工程造价上给予建设单位合理的优惠。业主方对施工方的“合理低价中标”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。

2．抓好合同管理，避免工程索赔。在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。另外，对施工单位及材料供应商不履行合同义务的行为要及时提出索赔，使工程项目成本和工程质量得到有效控制。

3．加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后花钱，在建设工程施工过程中，引起设计变更的原因很多。如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。为减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、开发商现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

4．严控基础设施费用支出。在建设之前，业主要对道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等费用支出做出符合项目实际情况的预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安排，以最大限度节约费用。

5．按实际需要规划、设计和建设公共配套设施。公共设施的配套首先要考虑到该项目消费群体的需求，配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排，除此之外还要密切关注项目周围的配套情况，近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

（三）项目后期阶段的控制对策

竣工结算阶段的成本控制。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有完整的竣工验收手续，如有甩项应在验收单中注明并在结算时予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞以及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制，以确保结算质量和工程成本。

参考文献：

[1]段.房地产开发企业成本的管理与控制初探.商业会计.2009(07).

[2]甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势.企业科技与发展.2009(02).

[3]夏辉.浅谈企业成本控制.财经界(学术版).2009(11).