人口经济学视角下零售商业项目选址策略分析

[摘 要] 零售业商业选址是一个复杂同时存在较高风险的工作。选址策略的优劣直接影响选址成功与否。人口因素是选址策略的关键。本文通过对现阶段一般选址原则的分析，提出了基于人口经济学理论的一些选址策略。

[关键词] 商业选址 零售业 人口经济学

零售业是指通过买卖形式将工农业生产者生产的产品直接售给居民作为生活消费用或售给社会集团供公共消费用的商品销售行业。零售业的经营中，销售地点的选址是零售商业项目开展的首要条件。项目的选址好坏，直接影响该零售项目的成功与否，同时也是零售商业企业面临的最复杂和最具挑战性的风险决策之一，因为商业项目的选址一旦选定，较长一段时间内是无法进行变更的。

一、零售业商业项目选址的一般原则

一般来说，零售业商业项目的选址主要考虑一下原则：

1.目标市场原则

大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。

2.容易接近原则

大型零售商业应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区附近，并有规模相当的停车场和临近公交站点，方便顾客来往。所以大型零售商业应按所在地人们行进、停留的规律进行选址分析，应选择在顾客容易接近的地段和位置。

3.具有可见度原则

商业的可见度是指大型零售商业位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对零售商业的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。

4.投资预期目标原则

大型零售商业在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、规模、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置。

二、从人口经济学角度思考零售业商业项目选址的策略

笔者认为零售业项目的选址是一个复杂而又存在很大风险的工作，其选址方式必须具有严谨而精细的特征。作为零售业，最终销售目标也就是最终进入零售商场购物的消费者应作为一个十分重要的因素单独成为一个研究目标分析。所以从人口学角度思考零售业商业项目的选址工作非常重要。

1.哈夫(huff’s model)模型内的人口因素。

为了说明人口分析在零售业商业选址策略中的重要意义，本文引用商业选址理论的经典模型――“哈夫模型”(huff ’s model)进行分析。

哈夫模型是国外在对零售店商圈规模调查时经常使用的一种计算方法，主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析，运用哈夫模型可以计算出消费者去该商业项目光顾的概率。模型如下：

式中：P即是消费者去商场购买某种商品的可能性；S代表商场的规格档次；T则代表消费者去商场的方便程度。为了更加突出商场在该地区的消费潜力，在得到P值后，还可以得到模型：

式中：POP指辐射范围的人口数；Income是指该地区人口的收入水平，即购买力；MPC是指当地消费者的购买偏好，从而得出商业项目内商品在该地区最终的销售情况SP。

从以上模型我们可以很直观的看出：商品销售情况的好坏与人口规模的大小呈正相关，同时也与人口素质高低（体现在人均收入水平、购买偏好上）呈正相关。人口因素无疑是影响零售业商业选址的重要因素。

2.人口因素如何影响零售业商业项目的选址

(1)人口规模因素对零售业项目选址的影响。零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量。地址能辐射的人口数量直接反映了潜在顾客的多少。四周拥有密集住宅区的零售商业企业自然要比一个设置在偏僻地区的零售商业企业能获得更多更好的经济效益。但究竟应当以怎样的标准来衡量人口规模是否适合建立零售商业项目。一般来说，人口年增长率在3%以上的地区较适合开展零售业商业项目。人口年增长率在3%以上的地区,由于人口规模增大,人口的消费需求相应必然要增高,因而零售商业企业如在这里选址必将会取得更好的市场效益。但从另一方面说,人口规模仅仅是影响零售商业企业选址的一个方面。对零售商业企业选址有影响的还须是此种一定数量的消费人口所具的购买力水平或购买规模,而一个地区人均购买力水平的高低又取决于这一地区的人均收入水平。人均收入水平高,购买力水平相应就高,对市场的需求也就大。通常我们用购买力指数来衡量一个地区的市场需求总量。

(2)人口教育水平和收入水平对的影响。人口的教育水平和收入水平构成往往能决定他们的消费习惯。教育程度高的人,通常倾向于质量上乘的品牌产品,这些人品味高,对消费质量有较高的要求。人们教育水平上差别和收入水平的高低,各个不同的社会阶层,相应地在消费模式上也存在很大差异。零售商业企业选址时,应考虑到自身的经营特色是否与当地的消费层次相适应，应考虑到其服务半径内人口的特点,开展相应的营销措施。

(3)流动人口对零售业商业项目选址的影响。对零售业来说，流动人口与常住人口相比具有先天的优势。随着时间的流逝和光顾次数的增加，商场对周围辐射人口的吸引力随着边际效益的递减会逐渐减弱。附近人口转向同地区相似零售商场的机会也会增加。而流动人口正因为其流动性强的特征，也由于信息的不对称，在购物上存在随机性，所以建立在拥有大量流动人口地区的零售商场必然会产生顾客的增多。

参考文献:

[1]李扬:大型零售商业选址策略分析.商场现代化, 2007.5

[2]李 鹃 杨和礼:零售业房地产开发选址因素分析.江苏商论, 2003.10

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